Generationenvertrag Bausparen

Aus Ausgabe 2/2018

Der Enkel will die erste eigene Wohnung kaufen, aber es fehlt noch Eigenkapital. Gut für ihn, wenn seine Großeltern vorausschauend einen Bausparvertrag abgeschlossen haben.

Frühe Vorsorge – mehr Freiraum für Zukunftspläne
Bild Nr. 6233, Quelle: Postbank

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Auf deutschen Bausparverträgen liegen Milliardensummen. 27,8 Millionen Bausparverträge besaßen die Bundesbürger Ende 2017. Die Generation der heute über 60-Jährigen spart laut vorliegenden Zahlen weiter rege auf Haus, Wohnung oder neues Bad. 15 Prozent der Unterzeichner neuer Verträge gehörten 2016 laut dem Verband der Privaten Bausparkassen dieser Altersgruppe an. Nur neun Prozent waren unter 20 Jahre alt.

Schriftform empfohlen

Pläne ändern sich, Lebenssituationen auch. Möchte ein älterer Sparer seinen Bausparvertrag doch nicht selbst nutzen, kann er ihn zu Lebzeiten weitergeben. Begünstigte können bereits bei Vertragsabschluss angegeben werden. „Schenkungen eines Bausparvertrags sollten schriftlich vereinbart werden“, erklärt Angelika Sosnowski von der BHW Bausparkasse. Bank und Bausparkasse stellen entsprechende Formulare bereit. „Der Begünstigte kann den Vertrag weiterführen. Neben dem Guthaben gehen auch erhaltene Wohnungsbauprämien auf ihn über.“

Wasserdicht vererben

Bausparverträge gehören wie Wertpapiere, Lebensversicherung oder sonstige Guthaben zur Erbmasse. In der Regel gilt daher die Erbfolge. Soll ein Bausparvertrag nicht an Ehegatten oder Kinder übertragen werden, füllen Erblasser eine Begünstigtenerklärung aus. Damit baut ein Erblasser auch einer möglichen Anfechtung des Testaments vor. „Bitte sprechen Sie ebenfalls die Bank oder Bausparkasse an, damit die Vereinbarung wasserdicht ist“, so die BHW Expertin.


Service Container: Erben und Vererben bei Immobilien

In den kommenden zehn Jahren werden in Deutschland jährlich Vermögen im Wert bis zu 400 Milliarden Euro verschenkt oder vererbt. Das zeigt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Bei jedem zweiten Erbe spielen Immobilien eine große Rolle. Dieses hohe Vermögen wurde in den Wirtschaftswunderjahren aufgebaut und wird in den kommenden Jahren an die nächste Generation weitergegeben. Grundsätzlich unterliegen Hinterlassenschaften wie Kapital- und Barvermögen, Immobilien und andere Sachwerte der Steuerpflicht – sofern sie die gesetzlichen Freibeträge überschreiten. Erblasser und Erben von Immobilien sollten die gesetzlichen und steuerlichen Vorschriften kennen, um ein möglichst reibungsloses Verfahren sicherzustellen. Die BHW Bausparkasse erläutert, was es dabei zu beachten gilt.

Wertermittlung

Um Steuern und Pflichtteile berechnen zu können, die mit dem Erben und Vererben einer Immobilie einhergehen, wird ihr Wert ermittelt. Generell ist dafür das Finanzamt zuständig. Sind die Erben mit dem gesetzten Betrag nicht einverstanden, können sie ein Gegengutachten beauftragen. Zur Wertermittlung gibt es drei gängige Verfahren:

1. Das Vergleichswertverfahren

Der Gutachter orientiert sich an den Kaufpreisen ähnlicher Immobilien, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage in der Region gezahlt wurden. Dabei bezieht er den Zustand der Immobilie, die Größe des Grundstücks, das Baujahr, die Lage und Nachbarschaft mit ein. Auch die aktuelle Marktlage wird berücksichtigt. Gibt es viele aussagekräftige Vergleichswerte, liefert das Verfahren realistische Ergebnisse.

2. Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren setzen Gutachter vor allem bei vermieteten oder Gewerbe-Immobilien ein. Der Verkehrswert setzt sich demnach aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen.

3. Das Sachwertverfahren

Banken setzen dieses Verfahren ein, weil die Bausubstanz sowie die Lage einer Immobilie als verlässliche Faktoren in der Immobilienbewertung gelten. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Ein Gutachter beurteilt zusätzlich, wie gut der Zustand der baulichen Anlagen ist, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Denn der Wert der Immobilie richtet sich nicht nach den zukünftig erzielbaren Erträgen, sondern nach den Herstellungskosten bzw. Wiederbeschaffungskosten. Ein Experte bestimmt, welche Kosten bei einem Neubau (Wiederbeschaffung, Ersatz) der zu bewertenden Immobilie entstehen würden.

Erbschaftssteuer

Für die Besteuerung wird in Deutschland das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz herangezogen. Gemäß § 15 ErbStG werden drei Steuerklassen unterschieden, welche die Verwandtschaftsgrade zwischen Erblasser und Erben beschreiben. Innerhalb dieser Steuerklassen sind sowohl Freibeträge als auch gestaffelte Steuersätze gemäß der Höhe des vererbten Gesamtvermögens vorgesehen. Grundsätzlich gilt: Je enger das Verwandtschaftsverhältnis, desto höher fallen die Freibeträge auf die Erbschaftssteuer aus. Übersteigt die Höhe des Erbes den jeweiligen Freibetrag, wird der Übertrag nach dem jeweiligen Steuersatz besteuert.

Tabelle 1: Erbschaftssteuer - Übersicht Freibeträge und Steuerklassen nach Verwandtschaftsgrad

Verwandtschaftsgrad Freibetrag (in Euro) Erbschafts-Steuerklasse
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 I
Kinder 400.000 I
Enkelkinder 200.000 I
Eltern und Großeltern 100.000 I
Geschwister, Neffen und Nichten, Stiefeltern, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten 20.000 II
Alle weiteren Erben 20.000 III

Tabelle 2: Erbschaftssteuer - Übersicht nach Steuersätzen

Zu versteuernde Erbschaft nach Abzug der Freibeträge Steuersatz Steuerklasse I Steuersatz Steuerklasse II Steuersatz Steuerklasse III
Bis 75.000 7 Prozent 15 Prozent 30 Prozent
Bis 300.000 11 Prozent 20 Prozent 30 Prozent
Bis 600.000 15 Prozent 25 Prozent 30 Prozent
Bis 6.000.000 19 Prozent 30 Prozent 30 Prozent
Bis 13.000.000 23 Prozent 35 Prozent 50 Prozent
Bis 26.000.000 27 Prozent 40 Prozent 50 Prozent
Mehr als 26.000.000 30 Prozent 43 Prozent 50 Prozent

Eine Immobilie erben

Immobilienerben stehen viele Optionen offen: Sie können die geerbte Immobilie als Eigentümer selbst bewohnen, sie verkaufen oder vermieten. Erben haben auch Pflichten zu erfüllen. Sie müssen das Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten über ihre Erbschaft informieren und die Berichtigung des Eintrags im Grundbuch veranlassen. Zum Berichtigungsantrag ist der Nachweis der Erbfolge zu erbringen, beispielsweise durch Vorlage des Erbscheins.

Eigennutzung

Wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre von dem hinterbliebenen Ehepartner oder den Kindern bewohnt wird, entfallen alle steuerlichen Pflichten. Ziehen die Erben früher aus, fordert das Finanzamt die Erbschaftssteuer nach. Diese wird anteilig für die über den Freibetrag hinausgehende Summe berechnet. Ausnahme: der Erbe hat dringende Gründe, die Immobilie zu verlassen, z.B. weil er oder sie in ein Pflegeheim ziehen muss. Für Kinder gilt die steuerliche Befreiung zudem nur für Immobilien mit einer Wohnfläche unter 200 Quadratmetern. Ist die Wohnfläche größer, wird Erbschaftssteuer erhoben. Alle anderen Erben wie beispielsweise Neffen und Nichten kommen nicht in den Genuss der Steuerbefreiung.

Vermietung

Entschließen sich die Erben eine zuvor vom Erblasser selbst genutzte Immobilie zu vermieten, fällt Erbschaftssteuer an. Das gilt natürlich nicht für die Freibeträge. Als Grundlage für die Berechnung dient der Verkehrswert der geerbten Immobilie. Von diesem werden für die Besteuerung maximal 90 Prozent berücksichtigt.

Verkauf

Soll die geerbte Immobilie verkauft werden, ist eine Preisschätzung durch einen Baugutachter vorzunehmen. Auch hier dient der Verkehrswert der Immobilie als Grundlage. Der Gutachter liefert im besten Fall auch die Entscheidungsvorlage, ob die Immobilie vor dem Verkauf modernisiert werden sollte, um den Verkaufswert zu erhöhen.

Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen eine Immobilie, beispielsweise Geschwister, treten diese als Erbengemeinschaft auf. Die Nutzung der Immobilie ist von der Erbengemeinschaft einvernehmlich zu klären. Ein durchaus gängiges Modell ist, dass einer der Erben die Immobilie übernimmt und den Miterben ihre Anteile auszahlt. Alternativ bieten sich ein Verkauf der Immobilie und die entsprechende Aufteilung des Erlöses nach Abzug der Kosten für Gutachter, Makler und Notare an.

Vererben von Immobilien

Sorgen Erblasser von Immobilien für geregelte Verhältnisse, helfen sie Erbschaftsstreitigkeiten zu vermeiden. Haus- und Wohnungsbesitzer sollten daher noch zu Lebzeiten festlegen, was mit ihrem Erbe passieren soll. Testament, Erbvertrag oder doch die gesetzliche Erbfolge - es ist wichtig, die Möglichkeiten gut zu kennen. Notare, Fachanwälte oder Steuerberater geben umfassende Auskünfte.

Die gesetzliche Erbfolge

Hat der Erblasser kein Testament und keinen Erbvertrag hinterlassen, wird die Immobilie gemäß der gesetzlichen Erbfolge, nach §§ 1924 ff. BGB, vererbt.

 

Neben den Ehegatten stehen Kinder als Verwandte ersten Grades ganz oben auf der Begünstigtenliste. Hat der Verstorbene keine Kinder, erben Verwandte zweiten Grades, also Eltern und Geschwister. Leben diese nicht mehr, geht das Erbe an Verwandte dritten Grades, wie Tanten und Onkel. Grundsätzlich gilt: Lebt ein Erbberechtigter nicht mehr, treten dessen Kinder an seine Stelle. Sofern kein anderslautender Ehevertrag existiert, haben Ehepartner mit Kindern gemäß der gesetzlichen Erbfolge einen Erbanspruch in Höhe von einem Viertel, hinterbliebenen Partnern ohne Kinder steht eine Hälfte zu. Zudem erhalten Ehegatten einen pauschalen Zugewinnausgleich, der einen Viertel des Erbes umfasst.

Vererben per Testament

Mit einem Testament können Erblasser steuern, wer was erben soll. Ehepartner und Kinder haben einen gesetzlichen Pflichtteilanspruch. Darüber hinaus können im Testament aber auch Freunde, entfernte Verwandte, Vereine oder gemeinnützige Organisationen bedacht werden. Der letzte Wille kann eigenständig errichtet und aufbewahrt werden. Er muss jedoch komplett handschriftlich verfasst und unterzeichnet werden – sonst ist das Dokument nicht rechtskräftig. Bei der Testamentsgestaltung können sich Unklarheiten, Fehler oder Widersprüche einschleichen, die bei den Hinterbliebenen Streit verursachen und langwierige teure Verfahren nach sich ziehen können. Daher ist es sinnvoll, einen Notar zu Rate zu ziehen. Er kann auch einen Testamentsentwurf aufsetzen. Das fertige Dokument übergibt er zur Verwahrung an das zuständige Amtsgericht und kümmert sich um den Eintrag im zentralen Testamentsregister. Auch wer sein Testament eigenständig aufgesetzt hat, kann sich für eine Hinterlegung beim Nachlassgericht entscheiden. Diese wird bundesweit mit 75 Euro berechnet.

Vererben mit einem Erbvertrag

Der Erbvertrag ist eine Verfügung, an der mindestens zwei Personen beteiligt sind. Häufig vereinbaren Ehegatten einen solchen Vertrag, auch bekannt als Berliner Testament. Denn stirbt ein Ehepartner, fällt ein gesetzlich geregelter Teil seines Erbes – und damit auch einer gemeinsamen Immobilie – den Kindern zu. Der verwitwete Ehepartner müsste diese also auszahlen. Mit einem Erbvertrag können Ehegatten, wie auch nichtverheiratete Paare verbindlich festlegen, dass das vollständige Erbe im Falle ihres Ablebens dem hinterbliebenen Partner zufällt. Erst wenn beide Erblasser gestorben sind, greift die gesetzliche Erbfolge beziehungsweise der letzte Wille. Der Erbvertrag muss – im Gegensatz zum Testament – persönlich beim Notar erstellt werden. Nachträgliche Änderungen sind nur einvernehmlich möglich: Erst wenn alle Unterzeichner zustimmen, kann der Erbvertrag notariell beurkundet modifiziert oder verworfen werden.

Vererben per Schenkung

Viele Eigentümer gehen dazu über, ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken. Zwar fallen auch auf Schenkungen Steuern an. Die Freibeträge decken sich mit denen für die Erbschaftssteuer. Vorteil der Schenkung ist, dass sie alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden kann. Übersteigt der Gesamtwert der Immobilie die Freibeträge, ist somit eine schrittweise Überschreibung an die potentiellen Erben möglich. Die Schenkung einer Immobilie muss notariell beurkundet und der Grundbucheintrag entsprechend geändert werden. Häufig behält sich der Eigentümer bei der Schenkung des Hauses ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht vor. Wer seine Immobilie zu Lebzeiten verschenken will, sollte dies frühzeitig planen. Denn nur Schenkungen, die mindestens zehn Jahre vor dem Tod des Erblassers erfolgt sind, werden nicht ins Erbe eingerechnet.

Kontakt

Iris Laduch-Reichelt

Iris Laduch
Pressesprecherin
iris.laduch@postbank.de
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