Vermietete Eigentumswohnung als Anlageobjekt

Aus Ausgabe 3/2017

Vermietete Eigentumswohnungen werden gern als solide Geldanlage angeboten. Doch Vorsicht: Mieter und Miteigentümer können das Erfolgsmodell stören. Anleger sollten die Fallstricke kennen.

Wer eine vermietete Eigentumswohnung kaufen will, sollte die Fallstricke beachten
Bild Nr. 6200, Quelle: Velux/BHW Bausparkasse

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Eine vermietete Wohnung eignet sich besonders gut für den Vermögensaufbau, denn als Vermieter profitiert man von derzeit günstigen Finanzierungskonditionen und von den regelmäßigen Mieteinnahmen. „Dank aktuell niedriger Darlehenszinsen kann der Kredit zügig getilgt werden“, sagt Stefanie Binder von der BHW Bausparkasse. „Ist die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen, lässt sich die Wohnung zudem steuerfrei veräußern.“ Eine entscheidende Rolle bei einem solchen Anlageprojekt spielen der Mietvertrag und der gegenwärtige Mieter. Seine Bonität ist für den Anleger ein wichtiger Erfolgsfaktor.

Kauf bricht nicht Miete

„Kauf bricht nicht Miete“, so steht es in § 566 BGB. Demzufolge muss ein Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Mietverhältnis übernehmen. Der neue Eigentümer ist also auch für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich, selbst wenn diese schon vor der Übernahme bestanden. Deshalb ist es wichtig, die zu übernehmenden Mietverhältnisse zu kennen. „Potenzielle Anleger sollten sich vor Abschluss des Kaufvertrages eingehend mit dem Objekt, der Mieterstruktur und den rechtlichen Grundlagen befassen, damit die Entscheidung eine fundierte Grundlage hat“, rät Binder.

Fristen für den Eigenbedarf

Möchte man selber einziehen, kann die Eigenbedarfskündigung zur Hürde werden. Hat der Mieter schon vor der Aufteilung des Objekts in Eigentumswohnungen dort gelebt, darf der Käufer erst nach drei Jahren eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden.

Die wichtigsten Kauf-Infos auf einen Blick

Wer plant, sein Geld in eine vermietete Immobilie zu investieren, sollte bei der Bewertung von Angeboten einige Aspekte im Blick haben. Die BHW Bausparkasse gibt einen Überblick.

Standort des Objekts

Ist die Lage der Immobilie attraktiv?
Besteht eine gute Infrastruktur?
Ist ein ausreichendes Arbeitsangebot gesichert?
Was sagt der Mietenspiegel?

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen

Informieren Sie sich, ob die derzeitigen Eigentümer in den letzten fünf Jahren Modernisierungsmaßnahmen beschlossen bzw. umgesetzt haben. Informationen darüber finden sich in den Versammlungsprotokollen oder bei der Hausverwaltung.

Aufteilung in Wohnungseigentum vorgenommen?

Prüfen Sie, wann die Aufteilung des Wohneigentums vorgenommen wurde. Ist der Mieter davor oder danach in das Objekt eingezogen? Daran bemisst sich die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung.

Solvenz des Mieters

Vorsicht, wenn Mietrückstände bestehen! Käufer sollten prüfen, ob die Miete bisher immer pünktlich gezahlt wurde. Auch die Mietkaution sollte nachweislich erbracht worden sein.

Prozesse wegen Mängeln der Wohnung

Ob Prozesse wegen Mängeln in der Wohnung anhängig sind, erfahren Sie über die Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft.

Aktueller Stand der Instandhaltungsrücklage

Informationen über den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage erhalten Sie bei der Hausverwaltung.

Steuern

Achten Sie darauf, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind. Lassen Sie sich von einem Steuerberater unabhängig steuerlich beraten.

Kontakt

Iris Laduch-Reichelt

Iris Laduch
Pressesprecherin
iris.laduch@postbank.de
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