Vorsorge: Mit Mieteinnahmen die Rente aufbessern

Aus Ausgabe 2/2016

Vermieter zu werden ist für die Generation jenseits der 50 eine attraktive Geldanlage. Wer eine kleine Wohnung als Altersvorsorge kauft, sollte genau rechnen.

Mietimmobilien gelten als attraktive Altersvorsorge
Bild Nr. 6122, Quelle: Postbank

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Vermieter zu werden ist für die Generation jenseits der 50 eine attraktive Geldanlage. Wer eine kleine Wohnung als Altersvorsorge kauft, sollte genau rechnen.

Guter Einstiegspreis

Das lohnt sich, wenn der Einstiegspreis stimmt. Doch verteuerten sich Eigentumswohnungen laut dem IVD 2015 um 4,5 bis 5,8 Prozent. So kostete eine Altbauwohnung in einer Großstadt mit über 500.000 Einwohnern im Mittel 1.825 Euro pro Quadratmeter. „Käufer, die vermieten wollen, sollten auf eine gute Lage achten, das ist der wichtigste Faktor für die Wertentwicklung“, sagt Georg Hoogendijk von Postbank Immobilien. Vorsicht bei Schnäppchen, die teure Modernisierungen erfordern!

Rendite berechnen

Es gilt die Devise: Umsichtig kalkulieren und auch die Langfristkosten für Instandhaltung, Verwaltung und Mieterwechsel im Blick haben. Zwar machen Vermieter ihre Werbungskosten bei der Steuer geltend. Sie sollten aber über Rücklagen verfügen und nicht allein auf die Mietzahlungen angewiesen sein. Kostet ein 60-Quadratmeter-Apartment 120.000 Euro, sollte der Vermieter jährlich 5.400 Euro an Miete einnehmen. „Eine lohnende Bruttomietrendite bewegt sich bei 4,5 Prozent“, erläutert der Postbank Experte. Bei Mieteinnahmen von 15 Prozent und Investitionskosten von 20 Prozent beträgt die Nettorendite 4,78 Prozent. Die Formel: Die Nettomiete 4.590 Euro wird durch Nettoinvestitionskosten von 96.000 Euro geteilt, das Ergebnis mit 100 multipliziert.

Faktor Mietpreisbremse

Das Gesetz zur Mietpreisbremse lässt bei privaten Vermietern viele Fragen offen: Ab wann gilt die Regelung und in welchen Städten? Was ändert sich und wo gibt es Ausnahmen? Was private Vermieter wissen sollten:

1. Inzwischen haben elf Bundesländer die Mietpreisbremse realisiert; zuletzt Thüringen im März 2016. Das Gesetz zur Drosselung von Preissteigerung im Mietmarkt sieht vor, dass das ortsübliche Niveau im Falle einer Neuvermietung um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden darf.

2. Für die Höhe der Vergleichsmiete ist der lokale Mietspiegel ausschlaggebend. Dafür werden Variablen wie Quadratmeterpreis, Ausstattung und Lage der Immobilie zur Bewertung herangezogen. Übernimmt ein weiteres Bundesland die Mietpreisbremse, ist die Vorgabe erst mit dem Datum der Einführung bindend, also nicht rückwirkend.

3. Die Mietpreisbremse greift nicht bei der Vermietung von Neubauwohnungen. Stichtag ist hier der 1. Oktober 2014. „Der Gesetzgeber will durch diese Ausnahme verhindern, dass Investitionen in den Wohnungsbau blockiert werden“, erläutert Georg Hoogendijk von Postbank Immobilien. „Auch Vermieter, die ihre Wohnung umfassend renoviert oder modernisiert haben, sind nicht von der Regelung betroffen.“ Reine Schönheitsreparaturen sind davon allerdings ausgenommen.

4. Was passiert, wenn die aktuelle Miete höher ist, als gemäß Preisbremse zugelassen? Bisher gibt es dafür keine verbindlichen Strafkataloge. Liegt ein Mietpreis zum Zeitpunkt der Einführung über der Grenze von 110 Prozent, besteht keine Verpflichtung, die monatliche Zahlung im Falle eines Mieterwechsels wieder zu reduzieren.

Kontakt

Iris Laduch-Reichelt

Iris Laduch
Pressesprecherin
iris.laduch@postbank.de
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