2015
Postbank-Studie: In Stuttgart ist kaufen häufig günstiger als mieten
- Paare finden Eigentumswohnungen insbesondere in Bad Cannstatt und Botnang
- Plieningen und Stammheim locken Familien mit bezahlbaren Häusern
- Beim Kauf lassen sich bis zu 300 Euro pro Monat sparen
Gute Nachrichten für alle Stuttgarter, die bei den derzeit günstigen Zinsen über den Kauf einer Immobilie nachdenken: Durchschnittsverdiener können sich in vielen Stadtteilen die eigenen vier Wände leisten. Besonders günstig sind Botnang und Bad Cannstatt. Käufer einer 70-Quadratmeter-Wohnung können gegenüber der Miete monatlich oft sogar bis zu 314 Euro sparen. Das zeigt die Auswertung der Postbank-Studie "Wohnatlas 2015". Dafür wurden für Paare, Familien und Singles in Stuttgart die jeweils attraktivsten Gegenden für einen Immobilienkauf ermittelt.
Kaufen vs. Mieten in Stuttgart
Quelle: Postbank
Paare haben Auswahl - vor allem in Bad Cannstatt
Doppelverdiener bleiben in vielen Gegenden Stuttgarts bei einer Finanzierungslast von weniger als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens. Preislich am attraktivsten ist das rund drei Kilometer westlich des Stadtkerns gelegene Botnang. Hier sind durchschnittlich weniger als 26 Prozent des gemeinsamen Einkommens für die Finanzierung fällig. Eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung in den östlichen Stadtteilen Obertürkheim und Hedelfingen ist für Paare ebenfalls leicht zu finanzieren. Auch in den an den Neckar grenzenden Gebieten am Stadtrand sind Wohnungen teilweise bereits für unter 28 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens zu haben.
Ebenfalls gut finanzierbar sind Eigentumswohnungen in Bad Cannstatt. Wohneigentum im bevölkerungsreichsten und ältesten Stadtbezirk der Schwabenmetropole kostet Wohnungskäufer etwa 25,7 Prozent des monatlichen Einkommens.
Singles finden in Botnang bezahlbare Eigentumswohnungen
Auch für Alleinverdiener ist die eigene Immobilie in Stuttgart finanzierbar. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung müssen sie beispielsweise in den zentrumsnahen Stadtteilen Frauenkopf, Bopser und Gänsheide weniger als 35 Prozent ihres Nettoeinkommens aufbringen. Besonders günstig ist auch für Singles der Stadtteil Botnang. In dem nahezu vollständig von Wald umgebenen Viertel liegt die Finanzierungslast bei unter 32 Prozent. Die Obergrenze, die Experten für die Immobilienfinanzierung empfehlen liegt bei 40 Prozent des Nettoeinkommens.
Sogar in Teilen des Innenstadtviertels Mitte sind nahe der Universität noch Eigentumswohnungen zu finden, die mit knapp über 42 Prozent des Einkommens diese Grenze nur leicht überschreiten. „Singles, die beispielsweise durch Unterstützung der Eltern mehr Eigenkapital als die standardmäßig zugrunde gelegten 20 Prozent mitbringen, können aber auch hier fündig werden“, sagt Maurice Buonodono, Leiter der DSL Bank Stuttgart.
Alleinverdiener, die in der City arbeiten, aber gern im ruhigen Umland wohnen, finden zum Beispiel in Zuffenhausen 70-Quadratmeter-Wohnungen, die sie mit 33 Prozent ihres Einkommens finanzieren können. Auch im nördlichen Mühlhausen (32,2 %) und dem nordwestlichen Weilimdorf (32,5 %) bleiben Alleinstehende unter der 35-Prozent-Marke.
Stammheim und Plieningen locken Familien mit finanzierbaren Häusern
Familien finden außerhalb der City gleich in mehreren Stadtteilen bezahlbare Einfamilienhäuser. Am besten sind die Konditionen im nördlichsten Bezirk Stammheim. Hier müssen für ein 130 Quadratmeter großes Haus nur rund 34 Prozent des Nettoeinkommens aufgewendet werden. Etwas zentraler, aber doch naturnah liegt Feuerbach am gleichnamigen Flüsschen. Hier müssen knapp 37 Prozent aufgebracht werden. In Stuttgart-Süd ist Plieningen besonders beliebt. Es lockt Familien mit Vorstadtcharme und Immobilien die für rund 37 Prozent des Nettoeinkommens zu haben sind. Im Süden sind die Stadtteile Möhringen (36,6%) und Degerloch (39,3%) bezahlbar.
Größere Familien, die Häuser mit 195 Quadratmetern oder mehr suchen, haben es im Stadtgebiet nicht ganz so leicht. Die günstigsten Konditionen bietet auch hier Stammheim. "Der Stadtteil gewinnt an Popularität, weil es dort ein vielfältiges Freizeitprogramm für Kinder und Jugendliche gibt und er noch gut mit der Stadtbahn erreichbar ist", sagt Maurice Buonodono. 47,1 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens müssen jedoch für ein großes Haus in dieser Lage bezahlt werden. "Wer zum Beispiel durch eine Erbschaft etwas mehr Kapital mitbringt, wird hier noch fündig", so der Immobilienexperte Buonodono weiter.
Rund 300 Euro Ersparnis durch Kauf statt Miete
Bei den derzeitigen Finanzierungsbedingungen ist der Kauf von Eigentumswohnungen in vielen Stadtteilen deutlich günstiger als Mieten. Im Norden lassen sich beim Erwerb einer 70-Quadratmeter-Wohnung in manchen Lagen von Zuffenhausen 290 Euro sparen. Wer noch etwas Passendes in der Innenstadt findet, erhält die größte Ersparnis im Stadtteil Mitte nahe Katharienhospital und Universität. Hier sind beim Kauf monatlich bis zu 314 Euro mehr in der Tasche. "Größer ist die Auswahl südlich der Innenstadt. Der aufstrebende Stadtteil Heslach wurde lange stiefmütterlich behandelt, bis ein Tunnel den Verkehrslärm eindämmte. Wer jetzt kauft, kann noch 300 Euro im Monat sparen", erklärt Buonodono. Das gleiche gilt für den Bezirk Stuttgart-Süd mit seinen schönen Jugendstilhäusern.
Bei 110-Quadratmeter-Wohnungen ist die Ersparnis sogar noch größer. In manchen Teilen des Bezirks Bad Cannstatt liegt die Finanzierungslast 600 Euro unter dem Mietpreis. Wer in der Innenstadt im Bezirk Mitte fündig wird, kann 480 Euro gegenüber der Mietwohnung einsparen. Auch im östlichen Stadtteil Berg (497 Euro), südlich in Lehen und Weinsteige (422 Euro) und nördlich in Stadtteilen wie Killenberg und Lenzheide (419 Euro) ist Kaufen häufig die bessere Wahl.
Auch bei steigenden Zinsen gute Chancen
Selbst im Fall steigender Zinsen bleiben Immobilien in Stuttgart finanzierbar. Erst wenn der Zinssatz über 4 Prozent steigt, ist Mieten günstiger als Kaufen. "Da wir solche Zinssätze aber nicht erwarten, haben die Stuttgarter weiterhin gute Aussichten, ihr eigenes Zuhause nicht nur günstig zu finanzieren, sondern im Vergleich zur Miete auch noch Geld zu sparen", sagt Immobilienfachmann Maurice Buonodono.
Hintergrundinformationen zur Städteanalyse Stuttgart im Rahmen der Studie "Postbank Wohnatlas 2015"
Für die Studie hat das Wirtschaftsinstitut Prognos aktuelle Einkommens- und Immobilienmarktdaten aus Stuttgart ausgewertet, um für verschiedene Haushaltstypen die jeweilige Wohnkaufkraft zu ermitteln. Für jeden Haushaltstyp wurde untersucht, in welchem Stadtteil passender Wohnraum in Bezug auf Immobilientyp und -größe zur Miete und zum Kauf bei einem ortstypischen mittleren Haushaltseinkommen bezahlbar ist.
Bezahlbar bedeutet, dass die Kaltmiete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beträgt und beim Immobilienkauf die Finanzierungslast maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Die Annahmen sind konservativ gerechnet. Laut Statistischem Bundesamt liegt die Mietbelastungsquote in Deutschland durchschnittlich zwischen 20 Prozent und 25 Prozent. Beim Kauf orientiert sich der Wert für die Belastungsgrenze an dem, was Verbraucherzentralen empfehlen. Bei der Finanzierung von Wohneigentum wird eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zugrunde gelegt, welche auch die angenommenen zehn Prozent Nebenkosten beim Immobilienkauf abdeckt.
