2015
Postbank-Studie: In Köln haben Immobilienkäufer gute Karten
Selbst in beliebten Stadtteilen lässt sich mit dem Kauf 200 Euro pro Monat sparen • Kinderlose Paare finden Eigentumswohnungen insbesondere im Süden der Stadt • Kalk und Porz locken Familien mit günstigen Einfamilienhäusern
Wer in Köln mit einem Eigenheim liebäugelt, hat gute Karten. Ob Porz, Mühlheim oder Rodenkirchen – Durchschnittsverdiener können sich in fast allen Stadtteilen eine eigene Immobilie leisten. In vielen Lagen bleiben bei der Finanzierung eines Eigenheims sogar monatlich bis zu 200 Euro mehr in der Tasche als bei der Miete. Das zeigt die Auswertung der Postbank-Studie „Wohnatlas 2015“ für die Stadt Köln. Dafür wurden für Singles, Paare und Familien die jeweils attraktivsten Gegenden für einen Immobilienkauf ermittelt.
Paare haben fast überall freie Auswahl – besonders günstige Objekte finden sie in Kalk und Porz
Einzig im Stadtkern von Köln ist das Angebot großzügiger Eigentumswohnungen für kinderlose Paare begrenzt. In Citylage müssen Doppelverdiener dann etwas länger nach ihrer Traumwohnung Ausschau halten. Ein breiteres Angebot erwartet sie im Kölner Umkreis: Hier gibt es überall ein bezahlbares Wohnungsangebot. Eine 110-Quadratmeter-Wohnung können Paare in Kalk, Porz und in Teilen von Rodenkirchen mit weniger als 35 Prozent ihres gemeinsamen Nettoeinkommens finanzieren. In Teilen von Ehrenfeld und Lindenthal klettert die Finanzierungslast dagegen auf knapp 50 Prozent. Experten empfehlen, höchstens 40 Prozent des Einkommens für die Immobilienfinanzierung zu kalkulieren. „Paare, die mehr als 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, können aber auch hier fündig werden“, sagt Christian Dreier, Leiter der DSL Bank in Köln.
Für Familien ist das Angebot an bezahlbarem Wohnraum in der City begrenzt. Wer aber außerhalb der Innenstadt sucht, der findet noch in vielen Stadtteilen ein gut finanzierbares Wohnungsangebot. So bekommen Paare mit einem Kind in Kalk, Porz sowie Teilen von Rodenkirchen und Mülheim Einfamilienhäuser mit 130 Quadratmetern, die sie mit etwa einem Drittel ihres Haushaltsnettoeinkommens finanzieren können.
Große Einfamilienhäuser gibt es in Teilen von Porz
Größere Einfamilienhäuser für Familien mit zwei und mehr Kindern sind in der Domstadt schwieriger zu finanzieren. Für Häuser mit 195 Quadratmetern müssen in der Regel mehr als 40 Prozent des Einkommens aufgewendet werden. Noch am ehesten werden Familien in Teilen von Porz fündig. Dort beträgt die Finanzierungslast im günstigsten Fall 42,9 Prozent.
Singles finden Eigentumswohnungen im Südosten
Für Singles bietet Köln viel attraktiven Wohnraum. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung müssen Alleinstehende im Südosten der Stadt weniger als 33 Prozent ihres Nettoeinkommens aufbringen. Besonders günstig sind die Stadtteile Porz und Chorweiler mit einer maximalen Finanzierungslast von knapp 30 Prozent. Lediglich in der Kernstadt überschreiten die Kaufpreise wegen des begrenzten Angebots die 40-Prozent-Grenze.
Kauf über 200 Euro günstiger als Miete
Bei den derzeitigen Finanzierungsbedingungen ist der Kauf von Eigentumswohnungen in vielen Stadtteilen deutlich günstiger als Mieten. In vielen Kölner Stadtvierteln können beim Erwerb einer 70-Quadratmeter-Wohnung über 200 Euro im Monat gespart werden. In Teilen von Rodenkirchen, Mülheim und Nippes sind immerhin bis zu 200 Euro Ersparnis möglich. Auch beim Kauf von größeren Wohnungen lässt sich fast überall in Köln mehr als 200 Euro monatlich sparen. Lediglich Lindenthal und Neustadt-Süd schneiden hier schlechter ab.
Auch bei steigenden Zinsen gute Chancen
Selbst im Fall steigender Zinsen bleiben Immobilien in Köln finanzierbar. Vor allem im Bereich rund um die Altstadt sind 70-Quadratmeter-Wohnungen günstig zu finanzieren. Erst wenn der Zinssatz 4,7 Prozent erreichen sollte, ist Mieten günstiger als Kaufen. „Da wir solche Zinssätze aber nicht erwarten, haben die Kölner weiterhin gute Aussichten, ihr eigenes Zuhause nicht nur günstig zu finanzieren, sondern im Vergleich zur Miete auch noch Geld zu sparen“, sagt Finanzierungsfachmann Dreier.
Hintergrundinformationen zur Städteanalyse Köln im Rahmen der Studie „Postbank Wohnatlas 2015“
Für die Studie hat das Wirtschaftsinstitut Prognos aktuelle Einkommens- und Immobilienmarktdaten aus Köln ausgewertet, um für verschiedene Haushaltstypen die jeweilige Wohnkaufkraft zu ermitteln. Für jeden Haushaltstyp wurde untersucht, in welchem Stadtteil passender Wohnraum in Bezug auf Immobilientyp und -größe zur Miete und zum Kauf bei einem ortstypischen mittleren Haushaltseinkommen bezahlbar ist.
Bezahlbar bedeutet, dass die Kaltmiete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beträgt und beim Immobilienkauf die Finanzierungslast maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Die Annahmen sind konservativ gerechnet. Laut Statistischem Bundesamt liegt die Mietbelastungsquote in Deutschland durchschnittlich zwischen 20 Prozent und 25 Prozent. Beim Kauf orientiert sich der Wert für die Belastungsgrenze an dem, was Verbraucherzentralen empfehlen. Bei der Finanzierung von Wohneigentum wird eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zugrunde gelegt, welche auch die angenommenen zehn Prozent Nebenkosten beim Immobilienkauf abdeckt.
