2015
Postbank-Studie: In Berlin ist kaufen häufig günstiger als mieten
- In der Hauptstadt lassen sich beim Immobilienkauf 250 Euro pro Monat sparen
- Singles finden Eigentumswohnungen insbesondere im Süden
- Bohnsdorf lockt Familien mit günstigen Einfamilienhäusern
Die Immobilienpreise in der Hauptstadt ziehen kräftig an. Doch noch herrschen gute Voraussetzungen für alle, die mit einem Eigenheim liebäugeln. Auch Durchschnittsverdiener können sich in vielen Stadtteilen eine eigene Immobilie leisten. Besonders günstig sind Rahnsdorf und Bohnstorf. In vielen Lagen bleiben bei der Finanzierung eines Eigenheims sogar monatlich bis zu 300 Euro mehr in der Tasche. Das zeigt die Auswertung der Postbank-Studie "Wohnatlas 2015" für Berlin. Dabei wurden für Paare, Familien und Singles die Gegenden ermittelt, die für einen Immobilienkauf am attraktivsten sind.
Kaufen vs. Miete in Berlin
Quelle: Postbank
Paare finden günstige Objekte im Tegeler Forst und Französisch Buchholz
Der Wohnungsmarkt in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf ist umkämpft. Paare finden günstige Eigentumswohnungen daher eher in den Randgebieten der Hauptstadt. In Marienfelde und Rahnsdorf wird rund ein Viertel des gemeinsamen monatlichen Nettoeinkommens fällig. Die von Experten empfohlene Obergrenze für die Immobilienfinanzierung liegt bei 40 Prozent. Bezahlbaren Wohnraum finden Paare noch in zahlreichen weiteren Vierteln. Im westlich der City gelegenen Tegeler Forst sind die Konditionen am besten: Hier müssen Paare für eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung nur knapp über 20 Prozent ihres Nettoeinkommens aufbringen. Dafür wohnen sie an der Stadtgrenze zu Potsdam mit viel ländlichem Charme. Noch knapp unter der 40-Prozent-Marke liegt Wohneigentum in Teilen des nördlichen Bezirks Pankow und im Ortsteil Französisch Buchholz. Das Viertel ist nicht weit vom angesagten Stadtteil Prenzlauer Berg entfernt und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar.
In Mitte sind die monatlichen Kosten für eine Eigentumswohnung dagegen deutlich höher. "Im zentrumsnahen Westfälischen Viertel im Bezirk Moabit lassen sich aber noch attraktive Kaufobjekte finden", sagt Bettina Vockel, Leiterin der DSL Bank Berlin. Die Finanzierungslast liegt hier leicht über 40 Prozent. "Paare, die mehr Eigenkapital als die standardmäßig zugrunde gelegten 20 Prozent mitbringen, können hier fündig werden", sagt Vockel.
In Bohnsdorf und Rahnsdorf locken finanzierbare Einfamilienhäuser
Familien finden außerhalb der City bezahlbare Einfamilienhäuser mit 130 Quadratmetern. Rund 33 Prozent müssen beispielsweise im Ortsteil Rahnsdorf im Bezirk Treptow-Köpenick gezahlt werden. An der Mündung der Spree in den Müggelsee liegen viele Einfamilienhaussiedlungen. Paare mit Kind, die gern innenstadtnah wohnen, finden in der Nähe des Nordbahnhofs in Berlin-Mitte noch finanzierbare Häuser. In dem neuen Kiez locken ein Park, der Ökomarkt und ein Wasserspielplatz.
In Bohnsdorf sind die Konditionen am attraktivsten: Hier müssen Familien für ein 130-Quadratmeter-Haus nur knapp über 27 Prozent ihres Nettoeinkommens aufbringen. Auch in anderen Teilen des Bezirks wie Altglienicke und Schmöckwitz bleibt die Belastung unter 35 Prozent.
Größere Familien, die Häuser mit 195 Quadratmetern oder mehr suchen, haben es im Stadtgebiet nicht ganz so leicht. Die günstigsten Konditionen bietet auch hier Bohnsdorf. Der Ortsteil Kladow im Bezirk Spandau liegt mit 41,7 Prozent des Nettoeinkommens nur knapp über der empfohlenen Grenze. "Kladow hat noch dörflichen Charakter und eine schöne Marina. Wer zum Beispiel durch eine Erbschaft etwas mehr Kapital mitbringt, wird hier fündig", sagt Immobilienexpertin Vockel.
Singles werden im Süden Berlins fündig
Auch Singles finden in der Hauptstadt Eigentumswohnungen, die sie als Alleinverdiener finanzieren können. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung müssen sie beispielsweise in Spandau oft nur etwa 30 Prozent ihres Nettoeinkommens aufbringen. Besonders günstig ist der südliche Stadtteil Lichtenrade. An der Grenze zu Potsdam liegt die Finanzierungslast bei 28,5 Prozent. Auch Singles, die es urbaner mögen, können noch fündig werden. In Berlin-Mitte kommen Alleinstehende in manchen Gegenden des Wedding mit weniger als 40 Prozent ihres Einkommens aus.
Über 200 Euro Ersparnis beim Kauf
Bei den derzeitigen Finanzierungsbedingungen ist der Kauf von Eigentumswohnungen in vielen Stadtteilen deutlich günstiger als Mieten. Vor allem im Südwesten in Lankitz, Reinickendorf, Tegeler Forst und Wedding können beim Erwerb einer 70-Quadratmeter-Wohnung 200 Euro und mehr im Monat gespart werden. In Teilen Zehlendorfs lässt sich mit 305 Euro die größte Ersparnis realisieren. Auch bei 110-Quadratmeter-Wohnungen ist Kaufen in den meisten Fällen günstiger als Mieten. Wer in Charlottenburg fündig wird, kann sogar 483 Euro gegenüber der Mietwohnung sparen.
Konditionen bleiben gut
Selbst wenn die Zinsen steigen sollten, bleiben Immobilien in Berlin finanzierbar. Erst wenn der Zinssatz 3,8 Prozent erreicht, ist Mieten bei der Hälfte der 70-Quadratmeter-Wohnungen günstiger als Kaufen. "Da wir aber Zinsen in dieser Höhe vorerst nicht erwarten, haben die Berliner weiterhin gute Aussichten, ihr eigenes Zuhause nicht nur günstig zu finanzieren, sondern dabei auch noch Geld zu sparen", sagt Fachfrau Vockel. Bei größeren Wohnungen mit 110 Quadratmetern liegt der Grenzzinssatz bei 3,3 Prozent. "Ein Immobilienkauf sollte nicht überstürzt werden, aber bei den derzeit günstigen Zinsen sollten Wohnungssuchende auch nicht zu lange warten", rät Vockel.
Hintergrundinformationen zur Städteanalyse Berlin im Rahmen der Studie "Postbank Wohnatlas 2015"
Für die Studie hat das Wirtschaftsinstitut Prognos aktuelle Einkommens- und Immobilienmarktdaten aus Berlin ausgewertet, um für verschiedene Haushaltstypen die jeweilige Wohnkaufkraft zu ermitteln. Für jeden Haushaltstyp wurde untersucht, in welchem Stadtteil passender Wohnraum in Bezug auf Immobilientyp und -größe zur Miete und zum Kauf bei einem ortstypischen mittleren Haushaltseinkommen bezahlbar ist.
Bezahlbar bedeutet, dass die Kaltmiete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beträgt und beim Immobilienkauf die Finanzierungslast maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Die Annahmen sind konservativ gerechnet. Laut Statistischem Bundesamt liegt die Mietbelastungsquote in Deutschland durchschnittlich zwischen 20 Prozent und 25 Prozent. Beim Kauf orientiert sich der Wert für die Belastungsgrenze an dem, was Verbraucherzentralen empfehlen. Bei der Finanzierung von Wohneigentum wird eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zugrunde gelegt, welche auch die angenommenen zehn Prozent Nebenkosten beim Immobilienkauf abdeckt.
