2015
Postbank-Studie: In Düsseldorf ist kaufen oft günstiger als mieten
- Immobilienkäufer können selbst in beliebten Stadtteilen rund 250 Euro pro Monat sparen
- Singles finden Eigentumswohnungen im zentralen Düsseltal
- Unterrath lockt Familien mit günstigen Einfamilienhäusern
Gute Voraussetzungen für alle Düsseldorfer, die mit einem Eigenheim liebäugeln: Durchschnittsverdiener können sich in vielen Vierteln außerhalb der City eine eigene Immobilie leisten. Besonders günstig ist der Osten. Aber auch zentrale Gebiete wie Düsseltal und Grafenberg bieten noch Chancen. In vielen Lagen bleiben bei der Finanzierung eines Eigenheims sogar monatlich bis zu 350 Euro mehr in der Tasche als bei der Miete. Das zeigt die Auswertung der Postbank-Studie "Wohnatlas 2015" für die Stadt Düsseldorf. Dabei wurden für Paare, Familien und Singles die jeweils attraktivsten Gegenden für einen Immobilienkauf ermittelt.
Quelle: Postbank
Paare haben Auswahl – günstig wohnen sie im Stadtteil Rath
Doppelverdiener können fast überall in Düsseldorf eine Eigentumswohnung finanzieren. Im Nordwesten müssen Paare in Stadtteilen wie Lichtenbroich und Rath nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für eine 110-Quadratmeter-Eigentumswohnung ausgeben. Doch auch in anderen Vierteln gibt es bezahlbaren Wohnraum, der mit weniger als 40 Prozent des gemeinsamen Einkommens finanziert werden kann. Das ist die Obergrenze, die Experten für die Immobilienfinanzierung empfehlen. Neben dem ländlichen Pillebachtal sind die Konditionen in Vennhausen und Unterbach am besten: Hier werden für eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung nur knapp 24 Prozent des Nettoeinkommens fällig.
In einigen zentralen Stadteilen wie dem Düsseltal steigt die Finanzierungslast auch nur leicht über 30 Prozent. Ganz zentral in der Stadtmitte zwischen Hofgarten und Marien Hospital wird es jedoch teurer. Hier wird fast die Hälfte des Einkommens zur Finanzierung fällig. "Paare, die mehr Eigenkapital als die standardmäßig zugrunde gelegten 20 Prozent mitbringen, können aber auch hier fündig werden", sagt Stephan Tokloth, Leiter Vertriebsbereich Nord-West von der DSL Bank mit Sitz in Düsseldorf.
Lohhausen und Stockum locken Familien mit günstigen Einfamilienhäusern
Familien finden außerhalb des Stadtzentrums bezahlbare Einfamilienhäuser mit 130 Quadratmetern. Im flughafennahen Lohhausen wohnen sie umgeben von Reiterhöfen und nah am Rhein – ebenso wie im etwas zentraleren Stockum. In diesen Stadtteilen kommen Familien mit rund 40 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens aus. In Unterbach sind die Konditionen am attraktivsten: Hier müssen für die Finanzierung eines 130-Quadratmeter-Hauses durchschnittlich rund 35 Prozent des Nettoeinkommens aufgewendet werden. Leicht über der 40-Prozent-Marke liegen Familien im südwestlichen Unterrath. "Der Stadtteil wandelt sich vom Gebiet der älteren Generation zu einem attraktiven Wohnort für Familien mit Reihen- und Doppelhäusern und vielen Grünflächen. Wer zum Beispiel durch eine Erbschaft etwas mehr Kapital mitbringt, wird hier noch fündig", sagt Tokloth.
Bezahlbare Eigentumswohnungen für Singles in Garath und Hellerhof
Auch Singles auf der Suche nach einer Eigentumswohnung werden in der nordrheinwestfälischen Landeshauptstadt fündig. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung müssen sie beispielsweise in Teilen der südwestlichen Stadtteile Garath, Hellerhof, Unterbach und Vennhausen oft weniger als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens aufbringen. Garath und Hellerhof sind gut mit der S-Bahn zu erreichen und bieten entlang des Urdenbacher Altrheins und Garather Mühlenbachs viel Grün. Besonders günstig ist es im Osten Düsseldorfs, nahe des Naturschutzgebietes Pillebachtal. Hier liegt die Finanzierungslast bei 25 Prozent. Sogar in Teilen des sehr zentralen Düsseltal kommen Singles mit 36 Prozent ihres Einkommens aus.
Über 250 Euro Ersparnis beim Immobilienkauf
Bei den derzeit niedrigen Zinsen ist der Kauf von Eigentumswohnungen in vielen Stadtteilen deutlich günstiger als Mieten. Vor allem im südlichen Holthausen am Rhein können beim Erwerb einer 70-Quadratmeter-Wohnung 250 Euro und mehr im Monat gespart werden. Im Osten lässt sich mit durchschnittlich 268 Euro die größte Ersparnis realisieren, wenn eine Wohnung nahe Naturschutzgebiet und Golfclub gekauft und nicht gemietet wird. Zentrumsnah beträgt die Ersparnis bei Eigentumswohnungen in Friedrichstadt immerhin knapp 200 Euro. Der im Schachbrettmuster angelegte Stadtteil ist bei Singles beliebt, weist jedoch eine hohe Bevölkerungsdichte und wenige Grünflächen auf.
Der Eigentumsvorteil gilt auch für 110-Quadratmeter-Wohnungen: Kaufen ist in den meisten Fällen günstiger als Mieten. Wer im Nordosten in Rath fündig wird, kann sogar 477 Euro gegenüber der Mietwohnung sparen. Auch in Teilen von Holthausen und Gerresheim sind mehr als 350 Euro Ersparnis möglich.
Konditionen bleiben auch bei steigenden Zinsen gut
Selbst wenn die Zinsen steigen, bleiben Immobilien in Düsseldorf finanzierbar. Vor allem östlich und südöstlich der Innenstadt sind 70-Quadratmeter-Wohnungen attraktiv zu finanzieren. Erst wenn der Zinssatz 4,3 Prozent erreicht, gilt das nicht mehr. „Da wir Zinsen in dieser Höhe aber mittelfristig nicht erwarten, haben die Düsseldorfer weiterhin gute Aussichten, ihr eigenes Zuhause nicht nur günstig zu finanzieren, sondern im Vergleich zur Miete auch noch Geld zu sparen“, sagt Immobilienfachmann Tokloth. Bei größeren Wohnungen mit 110 Quadratmetern liegt der Grenzzinssatz bei 3,6 Prozent. In der Altstadt und am Hafen müssen Immobilienkäufer jedoch etwas schneller handeln, denn hier liegt die Marke bei unter drei Prozent.
Hintergrundinformationen zur Städteanalyse Düsseldorf im Rahmen der Studie "Postbank Wohnatlas 2015"
Für die Studie hat das Wirtschaftsinstitut Prognos aktuelle Einkommens- und Immobilienmarktdaten aus Düsseldorf ausgewertet, um für verschiedene Haushaltstypen die jeweilige Wohnkaufkraft zu ermitteln. Für jeden Haushaltstyp wurde untersucht, in welchem Stadtteil passender Wohnraum in Bezug auf Immobilientyp und -größe zur Miete und zum Kauf bei einem ortstypischen mittleren Haushaltseinkommen bezahlbar ist.
Bezahlbar bedeutet, dass die Kaltmiete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens beträgt und beim Immobilienkauf die Finanzierungslast maximal 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht. Die Annahmen sind konservativ gerechnet. Laut Statistischem Bundesamt liegt die Mietbelastungsquote in Deutschland durchschnittlich zwischen 20 Prozent und 25 Prozent. Beim Kauf orientiert sich der Wert für die Belastungsgrenze an dem, was Verbraucherzentralen empfehlen. Bei der Finanzierung von Wohneigentum wird eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent zugrunde gelegt, welche auch die angenommenen zehn Prozent Nebenkosten beim Immobilienkauf abdeckt.
