2017

Blick in Hamburgs Speckgürtel lohnt sich

Postbank Studie Wohnatlas 2017

Presseinformation vom 06.09.2017
  • Experten analysieren Immobilienmärkte in der Hansestadt und der Umgebung
  • Wohnungskauf: Attraktive Alternativen jenseits der Stadtgrenzen

Die Immobilienpreise in Hamburg haben deutlich angezogen und im deutschlandweiten Vergleich ein sehr hohes Niveau erreicht. Laut der aktuellen Postbank-Immobilienstudie Wohnatlas 2017 sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen 2012 und 2016 real um 26,3 Prozent nach oben geklettert. 3.884 Euro musste ein potenzieller Käufer im vergangenen Jahr im Schnitt pro Quadratmeter einplanen. Und für die Zukunft ist mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen – denn die Nachfrage zieht an.

Hamburg und die umliegenden Kreise können bis 2030 mit steigenden Bevölkerungszahlen rechnen. Die Alterung der Bevölkerung wird im Vergleich zu vielen Kreisen im Rest Deutschlands moderat ausfallen, so dass auch die Zahl der Erwerbspersonen nur moderat zurückgehen wird. Diese Rückgänge werden allerdings durch die zu erwartenden produktivitätsbedingten Einkommenszuwächse ausgeglichen. Das sorgt für positive Impulse bei der Nachfrage am Immobilienmarkt und dürfte Investoren und Eigentümer freuen.

Immobilienkauf für Hamburger noch teurer

Steigende Mieten und niedrige Bauzinsen sorgen dafür, dass immer mehr Hamburger in eine eigene Immobilie investieren möchten. Doch leisten können sich das immer weniger Menschen, denn die Einkommen steigen nicht so schnell wie die Wohnungspreise. Dem Plus von 26,3 Prozent bei den Kaufpreisen stehen Einkommenszuwächse von real nur 2,8 Prozent gegenüber. Der Wohnungskauf ist für den Durchschnitts-Hamburger also deutlich teurer geworden. Im Schnitt 15,9 Pro-Kopf-Jahreseinkommen* kostet ihn eine 100-Quadratmeter-Wohnung. Damit gehört die Hansestadt heute – gemessen am regionalen Einkommensniveau – zu den drei teuersten deutschen Großstädten. Mehr bezahlen müssen nur Kaufinteressierte in München (21 Jahreseinkommen). Auf dem dritten Platz folgen jene in Berlin (15,8).

Die Immobilienpreise in Hamburg haben sich vom örtlichen Mietniveau entkoppelt. 30,4 Jahresnettokaltmieten werden für den Wohnungskauf fällig. Auch mit Blick auf diesen so genannten Vervielfältiger, der den Kaufpreis ins Verhältnis zur örtlichen Jahresmiete setzt, gehört die Hansestadt zu den Top-Drei der teuersten Großstädte Deutschlands. Experten raten deshalb, ein Investment besonders sorgfältig zu prüfen. „Es besteht das Risiko, dass erwartete Gewinne bereits spekulativ in die aktuellen Hamburger Wohnungspreise eingeflossen sind“, sagt Michael Binder, Direktor Immobilienvertrieb von der Postbank Immobilien GmbH in Hamburg. „Das gilt ebenfalls für die angrenzenden Kreise im Osten und Süden der Stadt.“

Investitionschancen ringsum die Hansestadt

Für den Traum von den eigenen vier Wänden lohnt sich tendenziell trotzdem der Blick über die Stadtgrenze. Im Umland gibt es vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial. Zu den 45 deutschen Landkreisen mit besonders guten Investitionschancen gehören gleich sechs Kreise rund um die Hansestadt. Um die Entwicklung beurteilen zu können, ziehen die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die die Analysen für den Postbank Wohnatlas 2017 vorgenommen haben, zwei Faktoren heran: moderate Preise und die Aussicht auf Wertsteigerung. Besonders gute Investitionschancen bescheinigen sie Kreisen und Städten mit einem prognostizierten Preis-Plus** von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf. Besonders gut sind die Investitionschancen demnach in Lüneburg und Herzogtum Lauenburg. Im Landkreis Lüneburg liegt das Kaufpreisplus bei 1,1 Prozent und es werden aktuell 21,6 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Im Herzogtum Lauenburg sind es 21,5 Jahresmieten, die Prognose für den Anstieg der Kaufpreise liegt bei plus 1,0 Prozent pro Jahr. Mit Wertsteigerungen bis 2030 dürfen auch Eigenheimbesitzer im Landkreis Stade (0,5 Prozent/Jahr), Stormarn (0,5), Segeberg (0,6) und Harburg (0,7) rechnen. Auch in diesen Kreisen sind die Preise aktuell noch vergleichsweise moderat. Etwas schlechtere Aussichten als die anderen Kreise im Speckgürtel der Hansestadt bietet der Immobilienmarkt nur im Kreis Pinneberg (0,4).

Region Hamburg in Zahlen (PDF, 35 KB)

Nördlich der Elbe bessere Anbindung

Bei der Infrastruktur, also der Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen, der Gesundheitsversorgung und der Auswahl an Schulen, sind die Kreise im Hamburger Umland sehr unterschiedlich aufgestellt. Der Norden der Region - bestehend aus den Kreisen Pinneberg, Segeberg, Stormarn und dem Herzogtum Lauenburg - ist gemessen am Durchschnitt in Deutschland gut an die Verkehrssysteme(1) angebunden. Das liegt im Wesentlichen am Helmut-Schmidt-Flughafen und den Autobahnen. Zahlreiche Erweiterungsprojekte am Autobahnnetz, wie der Ausbau der A7, der A23 sowie der Verlängerung der A20 im Norden, sowie der Ausbau der A21 und Bau der A25 im Osten werden die Anbindung weiter verbessern. Am unteren Ende der Skala dürfte sich die Lage entspannen, da die A26 und A20 ausgebaut werden. Das gilt insbesondere für den Kreis Stade, der derzeit noch über eine sehr schwache Verkehrsinfrastruktur verfügt.

Die Gesundheitsversorgung(2) ist in allen Kreisen - abgesehen von Lüneburg - durchschnittlich, unterdurchschnittlich oder sogar stark unterdurchschnittlich wie in Harburg. Ähnlich sieht es auch beim Schulangebot(3) aus: Lediglich der Kreis Pinneberg liegt hier über dem deutschen Mittel.

Fingerzeige für die Kaufentscheidung

„Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine Kaufentscheidung sein. Allerdings sollten Immobilienkäufer genau hinsehen: Je nach Lage kann die Versorgung und Verkehrsanbindung auch hervorragend sein, obwohl die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises das nicht vermuten lässt“, sagt Michael Binder von Postbank Immobilien. So haben auch kleinere Städte der Region infrastrukturelle Pluspunkte zu bieten. Stade und Buchholz zum Beispiel verfügen über eine gute Bahnverbindung nach Hamburg. „Wie die strukturelle Ausstattung ist, sollte bei der Kaufentscheidung im Einzelfall geprüft werden. Denn welche Erfordernisse bestehen, ist auch von individuellen Bedürfnissen, Lebensumständen und Vorlieben abhängig“, so Binder.

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Region Hamburg.

* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) - abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.

** Prognose Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage wie auch des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.

Untersuchte Indikatoren der Infrastruktur auf Kreisebene:

  1. Verkehrsanbindung: Minuten Autofahrt zur nächsten Autobahn, Fernbahn, Flughafen mit dem Automobil im Jahr 2015.
  2. Gesundheitsangebot: Ärzte pro Einwohner und Krankenhäuser im Verhältnis zum Kreisgebiet 2015.
  3. Schulangebot: Zahl der Grundschulen und weiterführende Schulen im Verhältnis zur Siedlungsfläche 2014.

Kontakt

Ralf Palm, Pressesprecher

Ralf Palm
Pressesprecher
ralf.palm@postbank.de
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