2017

Investitionschancen im Raum München

Postbank Studie Wohnatlas 2017

Presseinformation vom 11.09.2017
  • Experten analysieren Immobilienmärkte in der bayerischen Metropole und im Umland
  • Attraktive Immobilien und gute Infrastruktur jenseits der Stadtgrenzen

In München haben die Immobilienpreise weiter kräftig zugelegt. Der Postbank Wohnatlas 2017 verzeichnet für den Zeitraum von 2012 bis 2016 einen Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen um real 37,7 Prozent. 6149 Euro mussten Kaufinteressierte im vergangenen Jahr im Schnitt pro Quadratmeter einplanen. Damit ist München die mit Abstand teuerste Stadt der Republik.

Vor allem die Umlandkreise können mit deutlichen Bevölkerungszuwächsen rechnen und auch die Zahl der Berufstätigen wird weiter zunehmen. Steigende Einkommen dürften noch zusätzlich für positive Impulse am Immobilienmarkt sorgen Damit entwickelt sich die Region entgegen dem demografischen Trend. Das sind Ergebnisse der aktuellen Studie Wohnatlas 2017, die das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank erstellt hat.

Einkommen können nicht Schritt halten

Die Einwohnerzahl in München selbst wird dagegen voraussichtlich stabil bleiben. Zugleich wird der Immobilienkauf für die Münchener immer teurer, denn die Einkommen steigen nicht so schnell wie die Wohnungspreise. Dem Plus von 37,7 Prozent bei den Kaufpreisen stehen Einkommenszuwächse von real nur 10,4 Prozent gegenüber. Im Schnitt 21 Pro-Kopf-Jahreseinkommen* kostet eine 100-Quadratmeter-Wohnung in der bayerischen Landeshauptstadt. Auch damit hält München mit Abstand die Spitze der deutschen Großstädte. In Hamburg werden 15,9 Jahreseinkommen fällig, in Berlin 15,8. Für die Zukunft prognostizieren die Experten des HWWI ein Kaufpreisplus von jährlich 1,3 Prozent bis 2030**. Damit hat München im Vergleich deutscher Großstädte ebenfalls die Nase vorn: In keiner anderen deutschen Metropole werden die Preise so stark anziehen.

Kaufpreise hängen die Mieten ab

Schon jetzt haben die Immobilienpreise in München die Mieten hinter sich gelassen. 33,4 Jahresnettokaltmieten werden für den Wohnungskauf fällig – auch das ist ein Rekord im bundesdeutschen Großstädte-Vergleich. Mit Blick auf diesen sogenannten Vervielfältiger, der den Kaufpreis ins Verhältnis zur örtlichen Jahresmiete setzt, raten Experten dazu, ein Investment besonders sorgfältig zu prüfen. „Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“, sagt David Wiest, Gebietsdirektor der Postbank Finanzberatung in München.

Kräftige Wertsteigerungen im Umland

Um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen, sollte die Suche nicht an der Stadtgrenze der bayerischen Metropole enden. Mit kräftigen Wertsteigerungen bis 2030 dürfen Eigenheimbesitzer durchweg auch in den umliegenden Kreisen von Landsberg am Lech bis Freising rechnen. Das stärkste Plus im Raum München prognostizieren die Experten dem Landkreis Erding mit 2,1 Prozent jährlich. Grund ist auch die außerordentliche wirtschaftliche Dynamik dieser Region.

Allerdings ist das Preisniveau – gemessen an den örtlichen Mieten – bereits überall vergleichsweise hoch: In fast allen Kreisen der Region werden, wie in der Landeshauptstadt selbst, mehr als 30 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Einzig in Erding und in Landsberg am Lech sind durchschnittlich 28 Jahresmieten ausreichend. Geradezu explodiert sind die Preise zwischen 2012 und 2016 in den Landkreisen Ebersberg und Freising mit Steigerungsraten von 61,3 bzw. 55,5 Prozent. „Kaufinteressierte sollten natürlich ganz genau hinsehen. Ob ein Immobilieninvestment sinnvoll ist, hängt aber auch immer von den individuellen Lebensumständen und vom Objekt selbst ab“, so David Wiest von der Postbank Finanzberatung. „Passt die Immobilie zu mir und meiner Zukunftsplanung? Wie sieht es mit Bausubstanz, Ausstattung und Lage aus? Stimmen diese Faktoren, kann die Investition in Wohneigentum durchaus auch in Regionen sinnvoll sein, in denen die Preise im Vergleich zu den Mieten bereits recht hoch sind.“

Region München in Zahlen (PDF, 41 KB)

Gutes Schulangebot im Raum München

In Sachen Infrastruktur, also die Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen, die Gesundheitsversorgung und Auswahl an Schulen, fällt die Bewertung in den Landkreisen der Region unterschiedlich aus. Die Verkehrsanbindung(1) ist im Raum München überdurchschnittlich gut. Lediglich die Landkreise Erding, Ebersberg und Landsberg am Lech verfügen angesichts längerer Fahrtzeiten zum Fernbahnhof oder Flughafen über eine nur durchschnittliche Anbindung. Die Gesundheitsversorgung(2) ist dagegen nur in Starnberg und Dachau überdurchschnittlich und in Freising, Erding und Landsberg am Lech sogar unterdurchschnittlich. Beim Schulangebot(3) kann der Raum München dagegen durchgehend punkten: Es ist verglichen mit dem Bundesdurchschnitt in allen Kreisen mindestens genauso gut und in Fürstenfeldbruck, in Starnberg und im Landkreis München sogar deutlich besser.

Individuelle Faktoren zählen

„Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine Kaufentscheidung sein. Allerdings ist auch hier eine genaue Prüfung wichtig: Je nach Lage kann die Versorgung und Verkehrsanbindung besser ausfallen als die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises vermuten lässt“, erläutert David Wiest von der Postbank Finanzberatung. „Die Anforderungen an die strukturelle Ausstattung sind nämlich sehr unterschiedlich und hängen von individuellen Bedürfnissen, Lebensumständen und Vorlieben ab.“

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Region München.

* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:
Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner; Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) – abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.

** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:
Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage als auch des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.

Untersuchte Indikatoren der Infrastruktur auf Kreisebene:

  1. Verkehrsanbindung: Minuten Autofahrt zur nächsten Autobahn, Fernbahn, Flughafen mit dem Automobil im Jahr 2015.
  2. Gesundheitsangebot: Ärzte pro Einwohner und Krankenhäuser im Verhältnis zum Kreisgebiet 2015.
  3. Schulangebot: Zahl der Grundschulen und weiterführende Schulen im Verhältnis zur Siedlungsfläche 2014.

Kontakt

Ralf Palm, Pressesprecher

Ralf Palm
Pressesprecher
ralf.palm@postbank.de
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