2017

Investitionschancen in und um Stuttgart

Presseinformation vom 02.10.2017
  • Preise in der Landeshauptstadt in den letzten fünf Jahren um mehr als die Hälfte gestiegen
  • Attraktive Immobilien und gute Infrastruktur jenseits der Stadtgrenzen

Die Preise für Wohneigentum in Stuttgart sind in den vergangenen Jahren geradezu explodiert. Inflationsbereinigt stiegen sie zwischen 2012 und 2016 um 53,4 Prozent und damit so stark wie in keiner anderen deutschen Metropole ab 500.000 Einwohnern. Käufer mussten 2016 mit 3.535 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. In den angrenzenden Landkreisen ist die Teuerung ebenfalls deutlich: In Böblingen, Esslingen, Ludwigsburg und dem Rems-Murr-Kreis zogen die Preise zwischen 34,5 und 38,4 Prozent an. Dies sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2017, der sich in einer speziellen Analyse der Region Stuttgart widmet.

Die Preisschraube zieht weiter an, so die Vorausberechnungen der Postbank Studie. Die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsinstituts (HWWI), die den Wohnatlas 2017 für die Postbank erstellt haben, prognostizieren für die baden-württembergische Landeshauptstadt einen Preisanstieg** von 0,55 Prozent pro Jahr bis 2030. Ähnlich rasant klettern die Kosten in Ludwigsburg. In Böblingen (0,1 Prozent), Esslingen (0,29 Prozent) und dem Rems-Murr-Kreis (0,21 Prozent) hingegen bleiben die Preise eher stabil.

Dabei werden die Einwohnerzahlen nur wenig steigen. Für Stuttgart selbst und den Rems-Murr-Kreis wird bis 2030 nicht einmal ein Zehntelprozent Wachstum vorausgesagt. In Böblingen (0,17 Prozent) und Esslingen (0,21 Prozent) fällt der Zuwachs etwas stärker aus. Die meisten neuen Einwohner gewinnt Ludwigsburg mit 0,3 Prozent Wachstum. In die Kaufpreisprognose bis 2030 fließen neben der Bevölkerungsentwicklung weitere Parameter wie regionale Einkommen, Wohnausgaben und Haushaltsgrößen ein, die die Preise bestimmen.

Immobilien im Umland noch deutlich günstiger

Im Verhältnis zu den regionalen Mieten haben die Kaufpreise ein hohes Niveau erreicht: In Stuttgart werden 26,0 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Damit liegt die Stadt zwar noch deutlich hinter München (33,4), Hamburg (30,4) und Berlin (29,3), ist aber beispielsweise schon deutlich teurer als die Millionenstadt Köln (24,6). Die Einkommensentwicklung kann mit den Immobilienpreisen in der Landeshauptstadt schon lange nicht mehr mithalten. Nach Abzug der Inflation hatten die Einwohner nur 2,5 Prozent mehr Geld in der Tasche als 2012. 14 Jahreseinkommen* muss der Durchschnittsverdiener auf den Tisch legen, wenn er eine 100-Quadratmeter-Wohnung erwerben möchte. Damit liegt Stuttgart im Ranking der teuersten Großstädte Deutschlands auf Platz sechs.

Nicht günstig, aber immerhin günstiger ist der Immobilienkauf im Umland. In den vier direkt angrenzenden Kreisen kostet der Quadratmeter rund 1.000 Euro weniger als in Stuttgart. Das Preisniveau liegt zwischen 22,4 und 23,3 Jahresnettokaltmieten. Am interessantesten ist der Kreis Ludwigsburg: Der aktuelle Preis liegt auf einer Stufe mit Böblingen und Esslingen. In Zukunft wird sich dies jedoch deutlich auseinanderentwickeln. In Böblingen steigen die Preise bis 2030 sehr langsam, in Esslingen rund dreimal so schnell, in Ludwigsburg sogar fünfmal. „Zusätzlich zur Mietersparnis können Eigenheimbesitzer sich also über eine merkliche Wertsteigerung freuen. Der Blick ins Umland kann attraktive Alternativen zur kostspieligen Stadtwohnung eröffnen“, sagt Markus Wenzel, Gebietsdirektor der Postbank Finanzberatung.

> Tabelle: Region Stuttgart in Zahlen (PDF, 90 KB)

Deutliche Unterschiede bei der Infrastruktur

Im Rems-Murr-Kreis ist der Quadratmeter 100 bis 150 Euro günstiger als in den anderen angrenzenden Landkreisen. Grund ist auch die schwächere Verkehrs-Infrastruktur(1): Dieser Kreis hat als einziger keine direkte Autobahnanbindung an die Landeshauptstadt. Von Böblingen, Esslingen und Ludwigsburg sind Flughäfen, Autobahn und Fernbahn – gemessen am Bundesdurchschnitt – außerordentlich gut zu erreichen.

Die Schulversorgung(2) ist in allen fünf Landkreisen sehr gut. Familien mit Kindern können in dieser Hinsicht also jeden Ort ins Auge fassen. Deutliche Diskrepanzen gibt es hingegen in der Gesundheitsversorgung(3). Auch hier fällt der Rems-Murr-Kreis ab, er erreicht nicht einmal den Bundesdurchschnitt. In Stuttgart hingegen ist die Ärzte- und Krankenhausdichte außerordentlich gut, in Esslingen zumindest noch überdurchschnittlich. Böblingen und Ludwigsburg fallen ins Mittelfeld.

Individuelle Faktoren zählen

„Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine Kaufentscheidung sein. Allerdings sollten Immobilienkäufer genau hinsehen: Je nach Lage kann die Versorgung und Verkehrsanbindung auch noch besser ausfallen, als die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises vermuten lässt“, erläutert Markus Wenzel. Immobilien, die beispielsweise nahe der Stadtgrenze liegen und besonders gut an die Infrastruktur der Metropole angebunden sind, können größere Wertsteigerungen hinlegen, als im Landkreis-Durchschnitt erwartet werden. Und sollte sich die Einkommens-Immobilienpreis-Schere in der Landeshauptstadt noch weiter öffnen, gewinnt das Umland weiter an Attraktivität.

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht Stuttgart.

* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:

Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) – abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.

** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:

Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.

Untersuchte Indikatoren der Infrastruktur auf Kreisebene:

• (1) Verkehrsanbindung: Minuten Autofahrt zur nächsten Autobahn, Fernbahn, Flughafen mit dem Automobil im Jahr 2015.

• (2) Schulangebot: Zahl der Grundschulen und weiterführender Schulen im Verhältnis zur Siedlungsfläche 2014.

• (3) Gesundheitsangebot: Ärzte pro Einwohner und Krankenhäuser im Verhältnis zum Kreisgebiet 2015.

Kontakt

Ralf Palm, Pressesprecher

Ralf Palm
Pressesprecher
ralf.palm@postbank.de
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