2017

Wohnen in und um Leipzig: Preisschere öffnet sich

Presseinformation vom 30.10.2017
  • Experten analysieren Immobilienmärkte in Leipzig, Halle und Umgebung
  • In ländlichen Regionen droht Wertverlust

Die Wohnungspreise in Leipzig und im gesamten Umland sind in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. 2016 zahlten Käufer im Schnitt 1.789 Euro pro Quadratmeter. Das sind inflationsbereinigt 28,5 Prozent mehr als noch im Jahr 2012. Trotz dieser deutlichen Verteuerung liegt Leipzig im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten nur im Mittelfeld: In 16 der 40 größten Städte Deutschlands stiegen die Preise in diesem Zeitraum sogar noch schneller. Dies sind Ergebnisse der aktuellen Postbank Immobilienstudie Wohnatlas 2017.

Die Immobilienpreise laufen damit der Einkommensentwicklung davon. Zwar sind auch die realen Einkünfte der Leipziger seit 2012 kräftig gestiegen – um durchschnittlich 10,1 Prozent – was aber nur knapp ein Drittel der Mehrkosten für Wohnraum ausmacht. Im Schnitt 9,5 Pro-Kopf-Jahreseinkommen* kostet eine 100-Quadratmeter-Wohnung in der sächsischen Metropole mittlerweile. Auch in dieser Hinsicht ist Leipzig im Mittelfeld der deutschen Großstädte angekommen.

Kaufpreise hängen die Mieten ab

Im Vergleich zum Mietniveau ist Leipzig ebenfalls nicht mehr günstig. 23,8 Jahresnettokaltmieten werden für den Wohnungskauf fällig. Damit ist allerdings bei weitem noch nicht das Preisniveau der Metropolen Berlin (29,3 Jahresnettokaltmieten), Hamburg (30,4) oder München (33,4) erreicht. Dennoch: „Für die meisten Käufer bedeutet das hohe Preisniveau in Leipzig eine langfristige finanzielle Verpflichtung“, sagt Christian Haake, Gebietsdirektor der Postbank Finanzberatung in Leipzig. „Deshalb sollte die Investition genau geprüft werden.“ Wer seine Traumimmobilie gefunden hat, darf sich dafür über Wertsteigerungen in der Zukunft freuen. Laut Wohnatlas 2017 dürften die Kaufpreise um 0,6 Prozent pro Jahr ansteigen.

Vorsicht bei Investitionen im Umland

Wer die Preise in Leipzig nicht zahlen möchte, für den lohnt möglicherweise der Blick über die Stadtgrenze, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Im Landkreis Leipzig südlich der Stadt werden beispielsweise nur durchschnittlich 1.203 Euro pro Quadratmeter fällig. Noch günstiger ist es im Kreis Nordsachsen. Dort liegt der Quadratmeterpreis mit 945 Euro sogar im nur dreistelligen Bereich. Bei Käufen dort ist allerdings Vorsicht geboten: In Leipzig selbst bleibt die Bevölkerungszahl stabil, das stützt auch die Immobilienpreise. In den ländlicheren Regionen dagegen leben immer weniger Menschen. Bis 2030 werden die Wohnungspreise in den Landkreisen Leipzig und Nordsachsen laut Postbank Wohnatlas-Prognose jährlich um 1,73 beziehungsweise 2,34 Prozent fallen. Auch in den übrigen Kreisen des Leipziger Umlands ist der Preistrend negativ. Die Experten des Hamburger WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die den Postbank Wohnatlas 2017 erstellt haben, berücksichtigen bei dieser Prognose für die Kaufpreisentwicklung bis 2030** neben der künftigen Entwicklung der Einwohnerzahlen auch weitere Parameter wie Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben.

Halle: Leipzigs Nachbarstadt fällt zurück

Das nur rund 40 Kilometer entfernte Halle an der Saale ist nicht einmal halb so groß wie Leipzig und in jeder Hinsicht etwas günstiger: Der Quadratmeter kostet 1.400 Euro, das entspricht 19,9 Jahresnettokaltmieten. Auch die Preissteigerung ist mit 18 Prozent in den vergangenen fünf Jahren zwar spürbar, aber nicht ganz so drastisch ausgefallen. In Zukunft allerdings entwickeln sich beide Städte der Prognose zufolge völlig unterschiedlich. Halles Bevölkerung geht bis 2030 um jährlich 0,87 Prozent zurück. Das schlägt sich in sinkenden Preisen nieder. Mit 2,06 Prozent realem Wertverlust zeigt Halle die zweitschwächste Preisentwicklung der vierzig größten deutschen Städte. Nur in Chemnitz ist der Rückgang noch deutlicher. Im angrenzenden Saalekreis fallen die Preise kaum langsamer. Eigentümer im südlich gelegenen Burgenlandkreis müssen sogar einen jährlichen Wertverlust von voraussichtlich 3,08 Prozent verkraften.

> Tabelle: Region Leipzig in Zahlen (PDF, 88KB)

Infrastruktur im Umland

Ein weiterer Grund für sinkende Preise liegt in der generell schwachen Infrastruktur der Region; also der Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen, der Gesundheitsversorgung und der Auswahl an Schulen. Hinsichtlich der Verkehrslage(1) stellt sich die Situation noch am besten dar: Leipzig und Halle sind stark überdurchschnittlich angebunden, die Landkreise liegen bei der Erreichbarkeit nahe dem Bundesdurchschnitt – der Saalekreis leicht überdurchschnittlich, Nordsachsen leicht unterdurchschnittlich. Die Gesundheitsversorgung(2) außerhalb der Städte ist in allen Kreisen abgesehen von Nordsachen unterdurchschnittlich. In Sachen Schulangebot(3) ist das Umland der beiden Großstädte außerordentlich schwach.

Faktoren für die Kaufentscheidung

„Die Infrastruktur kann ein wichtiger Indikator für eine Kaufentscheidung sein. Allerdings sollten Immobilienkäufer berücksichtigen, dass die Versorgung und Verkehrsanbindung je nach individueller Lage auch hervorragend sein kann, obwohl die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises das nicht vermuten lässt“, so Haake. „Wie die strukturelle Ausstattung ist, sollte bei der Kaufentscheidung im Einzelfall geprüft werden. Denn welche Erfordernisse bestehen, ist auch von individuellen Bedürfnissen, Lebensumständen und Vorlieben abhängig.“

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Region Leipzig.

* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:

Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) – abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.

** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:

Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage wie auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.

Untersuchte Indikatoren der Infrastruktur auf Kreisebene:

(1) Verkehrsanbindung: Minuten Autofahrt zur nächsten Autobahn, Fernbahn, Flughafen mit dem Automobil im Jahr 2015.
(2) Gesundheitsangebot: Ärzte pro Einwohner und Krankenhäuser im Verhältnis zum Kreisgebiet 2015.
(3) Schulangebot: Zahl der Grundschulen und weiterführenden Schulen im Verhältnis zur Siedlungsfläche 2014.

Kontakt

Ralf Palm, Pressesprecher

Ralf Palm
Pressesprecher
ralf.palm@postbank.de
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