2017

Investitionschancen im Raum Hannover

Presseinformation vom 06.11.2017
  • Preisrallye beendet
  • Fallende Preise in den Nachbarkreisen prognostiziert

Die Immobilienpreise in der Region Hannover sind in die Höhe geschossen. Der Postbank Wohnatlas 2017 zeigt eine Steigerung von real 43,8 Prozent für den Zeitraum 2012 bis 2016. Das ist das viertschnellste Preiswachstum unter den 40 größten deutschen Städten. Im Landkreis Hannover, zu dem die Landeshauptstadt gehört, kostet der Quadratmeter inzwischen durchschnittlich 1.877 Euro. Erheblich günstiger ist das Wohnen in den angrenzenden Städten und Landkreisen. Dort werden 600 bis 900 Euro weniger pro Quadratmeter fällig. Der günstigste Nachbarkreis ist Hameln-Pyrmont mit 968 Euro pro Quadratmeter, der teuerste Peine mit 1.240 Euro. In manchen dieser Kreise wird allerdings die Bevölkerung absehbar schrumpfen. Wer dort kauft, riskiert Wertverluste. Das sind Ergebnisse der aktuellen Postbank-Immobilienstudie Wohnatlas 2017, die das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank erstellt hat.

Immobilienpreise hängen Einkommen ab

Die Preissteigerung in den vergangenen vier Jahren fiele für Hannover noch drastischer aus, wenn nur das Stadtgebiet betrachtet würde. Die langsamere Entwicklung der Preise in der Region mildert die Statistik ab, da das Stadtgebiet und der umgebende Landkreis eine Verwaltungseinheit bilden. Die Einkommensentwicklung haben die Preise längst abgehängt. Zwar haben die Einwohner der Region inflationsbereinigt 11,9 Prozent mehr Gehalt in der Tasche als 2012, die Kosten für Wohneigentum sind jedoch fast viermal so schnell gestiegen.

Mittlerweile werden für eine 100-Quadratmeter-Wohnung 8,3 Pro-Kopf-Jahreseinkommen fällig. Das ist im Vergleich zu anderen Hauptstädten von Flächenländern wie Dresden (10,1), Düsseldorf (11,9) oder München (21,0) noch moderat. Allerdings ist auch hier zu berücksichtigen, dass die Preise im Hannoveraner Stadtgebiet stärker gestiegen sind als in den ländlicheren Teilen der Region.

Die Preisschraube könnte nun allerdings ihr Ende erreicht haben: Bis 2030 wird laut Wohnatlas-Prognose ein leichter Rückgang der Bevölkerungszahl und der Preise erwartet. Der prognostizierte Wertverlust bleibt jedoch überschaubar. Die Experten des HWWI rechnen mit durchschnittlich 0,19 Prozent im Jahr**.

Günstig im Vergleich zur Miete

Trotz der Preisrallye der vergangenen Jahre kann sich der Wechsel ins Eigentum rechnen: Im Durchschnitt kostet Wohneigentum in Hannover 20,8 Jahresnettokaltmieten. Damit lässt sich Darlehen erheblich schneller tilgen als etwa in den Metropolen Berlin (29,3), Hamburg (30,4) oder München (33,4). Martin Wildemann, Direktor Immobilienvertrieb der Postbank Immobilien GmbH, rät zur sorgfältigen Prüfung: „Wegen der besonderen kommunalen Struktur der Region Hannover sind Durchschnittswerte weniger aussagekräftig als in anderen Städten. Wer unsicher ist, sollte unbedingt einen Experten hinzuziehen.“

Unterschiedliche Entwicklungen in den Nachbarkreisen

Günstiger ist der Wechsel ins Eigentum in den umgebenden Landkreisen. Im günstigsten Fall – im Landkreis Hameln-Pyrmont – werden 15,5 Jahresnettokaltmieten fällig, im teuersten – im Landkreis Hildesheim – 18,1. Deutliche Differenzen zeigen sich jedoch in der prognostizierten Entwicklung. Im Landkreis Peine sinken Bevölkerungszahl und Preise nur langsam. Mit einem jährlichen durchschnittlichen Verlust von 0,14 Prozent ist dieses Gebiet nahezu wertstabil. In den Kreisen Hameln-Pyrmont, Hildesheim und Schaumburg wird die Bevölkerung in den kommenden Jahren deutlich schneller schrumpfen. Dadurch drohen größere Einbußen bei den Preisen von zwischen 0,94 und 1,28 Prozent pro Jahr.

> Tabelle: Region Hannover in Zahlen (PDF, 85KB)

Infrastruktur nur mittelmäßig

In den großen Kreisen des Flächenlandes Niedersachsen ist es schwierig, eine hochwertige Infrastruktur aufzubauen und zu unterhalten. Entsprechend fallen die Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen, die Gesundheitsversorgung und Auswahl an Schulen qualitativ sehr unterschiedlich aus. Die Verkehrsanbindung(1) ist selbst in der Region Hannover mit Fernbahnanschluss und Flughafen nur knapp überdurchschnittlich. Vom Kreis Hameln-Pyrmont aus sind die Verkehrsknotenpunkte schon so schlecht zu erreichen, dass dieser Kreis als stark unterdurchschnittlich gilt. Hinsichtlich der Gesundheitsversorgung(2) sind die Differenzen nicht ganz so groß. Abgesehen von der leicht unterdurchschnittlichen Versorgung im Kreis Peine gibt es keine Ausreißer nach unten: Hannover und Hameln-Pyrmont sind sogar leicht überdurchschnittlich. In punkto Schulauswahl(3) sind fast alle Kreise durchschnittlich oder besser, nur Schaumburg weicht heftig nach unten ab.

Individuelle Faktoren zählen

„Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine Kaufentscheidung sein. Allerdings ist auch hier eine genaue Prüfung wichtig: Je nach exakter Lage kann die Versorgung und Verkehrsanbindung besser ausfallen als die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises vermuten lässt“, erläutert Wildemann. „Die Anforderungen an die strukturelle Ausstattung sind nämlich sehr unterschiedlich und hängen von individuellen Bedürfnissen, Lebensumständen und Vorlieben ab.“

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Region Hannover und das Umland.

* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:

Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner; Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) – abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.

** Prognose reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:

Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage als auch die des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.

Untersuchte Indikatoren der Infrastruktur auf Kreisebene:

(1) Verkehrsanbindung: Minuten Autofahrt zur nächsten Autobahn, Fernbahn, Flughafen mit dem Automobil im Jahr 2015.
(2) Gesundheitsangebot: Ärzte pro Einwohner und Krankenhäuser im Verhältnis zum Kreisgebiet 2015.
(3) Schulangebot: Zahl der Grundschulen und weiterführenden Schulen im Verhältnis zur Siedlungsfläche 2014.

Kontakt

Ralf Palm, Pressesprecher

Ralf Palm
Pressesprecher
ralf.palm@postbank.de
Download JPG