Immobilie finanzieren: Diese Möglichkeiten gibt es

Der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung kostet in der Regel mindestens eine sechsstellige Summe. Die meisten Menschen kommen deshalb an einer Immobilienfinanzierung für ihr Wohneigentum nicht vorbei. Rund 194 Millionen Euro wurden 2015 zur privaten Wohnungsbaufinanzierung von Banken, Sparkassen und Bausparkassen an ihre Kunden ausgezahlt (Stand: September 2016; Quelle Bundesverband privater Bausparkassen). Lesen Sie hier, welche Finanzierungsformen es gibt und wo bei der jeweiligen Baufinanzierung die Vor- und Nachteile liegen.

Hypothekendarlehen

Das Hypotheken- oder Annuitätendarlehen ist die gebräuchlichste Form der Baufinanzierung und laut den Experten des Verbraucherzentrale Bundesverbands auch oft die beste Lösung für Immobilienkäufer oder Bauherren. 

Ihre Vorteile:

Hypothekendarlehen sind im Allgemeinen die günstigste Art der Immobilienfinanzierung. Sie zahlen Ihre Baufinanzierung in festen Raten (Annuitäten) an die Bank zurück. Da die Raten über die vereinbarte Laufzeit gleich bleiben, können Sie damit verlässlich planen. Innerhalb der Raten ändert sich mit der Zeit das Verhältnis von Zins und Tilgung: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt – die Schuld wird Schritt für Schritt abgebaut. Je höher Ihre anfängliche Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihren Kredit zurückgezahlt. 

Möglicher Nachteil:

Der Darlehensvertrag zwischen Ihnen und der Bank läuft mit Ausnahme sogenannter Voll- oder Schnelltilgerdarlehen nur bis zum Ende der sogenannten Zinsfestschreibungsfrist. Für die verbleibende Restschuld müssen Sie ein neues Darlehen zu einem neuen Zinssatz aushandeln. Letzterer kann aufgrund der allgemeinen Zinsentwicklung höher sein als derjenige zu Beginn der Finanzierung. 

Bauspardarlehen

Ein klassisches Bauspardarlehen ist eine attraktive Art der Baufinanzierung, wenn Sie Ihre Immobilienfinanzierung längerfristig vorbereiten möchten. Sie zahlen dafür beispielsweise sieben Jahre in einen Bausparvertrag ein. Die Einzahlungen werden auf dem Bausparkonto verzinst. Wird der Vertrag zugeteilt, können Sie die Differenz zwischen dem bereits vorhandenen Guthaben und der vereinbarten Bausparsumme zu einem bereits bei Abschluss vereinbarten Zins als Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn das Guthaben 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme beträgt. Das bereits ersparte Guthaben bringen Sie als Eigenkapital in die Finanzierung ein. 

Ihre Vorteile:

Wenn Sie mit einem Bausparvertrag Ihre Immobilie finanzieren, sichern Sie sich Niedrigzinsen für Ihre spätere Baufinanzierung. Das lohnt sich insbesondere, wenn die Zinsen in der Zukunft steigen. Sie haben dann Zinssicherheit über die gesamte Darlehenslaufzeit. Entsprechend den Vereinbarungen können Sie beim Bausparen sogar jederzeit kostenfreie Sondertilgungen tätigen, oder ohne Kündigungsfrist komplett ablösen. Außerdem können Sie in der Ansparphase für das Bausparen staatliche Förderungen in Form von Arbeitnehmerzulage, Wohnungsbauprämie (es gelten Einkommensgrenzen) und Riester-Zulagen bzw. Steuervorteilen in Anspruch nehmen.

Mögliche Nachteile:

Bis zur Zuteilungsreife müssen Sie warten, bis es mit dem Hausbau oder -kauf losgehen kann. Die Ratenbelastung kann aufgrund der kurzen Rückzahlungsdauer beim Bauspardarlehen höher sein als bei einem Hypothekendarlehen. 

Vorfinanziertes Bauspardarlehen

Bei einem vorfinanzierten Bausparvertrag, auch Kombikredit oder Kombidarlehen genannt, erhalten Sie sofort ein Darlehen und zahlen zunächst nur die Zinsen. Parallel dazu überweisen Sie jeden Monat einen Sparbeitrag in einen Bausparvertrag. Bei Zuteilung des Bausparvertrags löst dieser das Vorausdarlehen ab. Sie zahlen dann nur noch Zins und Tilgung für das Bauspardarlehen. 

Ihre Vorteile:

Sie erhalten sofort ein Darlehen und genießen trotzdem alle Vorteile eines klassischen Bausparvertrags (siehe oben). In Zeiten niedriger Zinsen können Sie sofort mit dem Hausbau oder -kauf beginnen und sichern sich nach Ablauf der Zinsfestschreibung die Anschlussfinanzierung mit den niedrigen Zinsen des Bauspardarlehens. 

Mögliche Nachteile:

Bei Kombikrediten wird das Vorfinanzierungsdarlehen bis zur Zuteilung des Bausparvertrages nicht getilgt. Stattdessen wird parallel der Bausparvertrag angespart.

Ein weiterer Kombikredit ist die Kombination aus einer Immobilienfinanzierung und einem Versicherungsdarlehen. Auch hier erhalten Sie sofort einen Baukredit und zahlen lediglich die anfallenden Zinsen. Gleichzeitig zahlen Sie in eine Kapitallebensversicherung ein, die später das Darlehen tilgen soll. Dieses Kombidarlehen ist für selbst genutzten Wohnraum wenig empfehlenswert. Ein Versicherungsdarlehen fällt vergleichsweise teuer aus. Dabei ist es unklar, ob die Versicherung genug Ertrag erwirtschaftet, um die Immobilienfinanzierung komplett abzulösen.

Tipp

Ein Kombikredit zur Investmentfinanzierung kann bei Immobilien als Kapitalanlage dabei helfen, Steuern zu sparen. Ein Besuch beim Steuerberater schafft Klarheit. 

KfW-Darlehen

Die staatliche KfW Bankengruppe fördert den privaten Wohnungsbau im Rahmen des KfW-Wohneigentumsprogramms bis zu einer gewissen Höhe mit langfristigen zinsgünstigen Krediten. Das KfW-Darlehen wird einfach mit der Finanzierung durch die Bank kombiniert. Förderung in Form einer Immobilienfinanzierung erhalten Sie zudem für besonders energiesparende oder altersgerecht gestaltete Neubauten sowie für die energieeffiziente oder altersgerechte Sanierung bzw. den Kauf einer entsprechend sanierten Bestandsimmobilie.

Informationen über staatliche Förderung in Form von direkten Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen, um Ihre Immobilie zu finanzieren, finden Sie in unserer Checkliste Fördermöglichkeiten

Ihre Vorteile:

Die Konditionen der KfW Bankengruppe sind teilweise sehr günstig. Sie können ein KfW-Darlehen von Anfang an in Ihren Finanzierungsplan einbeziehen, denn die Antragstellung erfolgt ganz einfach über Ihre Bank, bei der Sie Ihre Baufinanzierung aufnehmen. 

Mögliche Nachteile:

Bestimmte KfW-Darlehen können vor Ende der Zinsfestschreibung nicht kostenfrei getilgt werden. Die Anforderungen an die Baumaßnahmen sind bei den Darlehen für energieeffiziente Gebäude oft hoch und deren Einhaltung muss durch einen Sachverständigen bestätigt werden. Das kann den Bau, insbesondere aber Sanierungen verteuern und einen Zinsvorteil wettmachen. 

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