Kaufen oder mieten – wann rentiert sich Wohneigentum?

Ein Leben lang Miete zahlen oder das Geld lieber in die Finanzierung einer eigenen Immobilie stecken? Stellen auch Sie sich die Frage, ob Sie lieber kaufen oder mieten sollen? Für den Großteil der Bevölkerung ist die Sache klar: 82 Prozent der Deutschen würden sich laut einer aktuellen Umfrage des Marktforschungsinstituts Forsa Geld leihen, um eine Immobilie zu kaufen und in den eigenen vier Wänden leben zu können. Untrennbar mit dem Traum vom Eigenheim verbunden sind dabei aber zwei wichtige Fragen: Kann ich mir das leisten und macht sich das langfristig bezahlt?

Eines steht fest: Immobilienkäufer und Hausbauer müssen heutzutage einen deutlich geringeren Anteil ihres Einkommens für den Kauf eines Eigenheims aufwenden. Damit ist es für Normalbürger erschwinglicher denn je, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Dies belegt der jährlich vom Immobilienverband IVD errechnete Erschwinglichkeitsindex: Sein Wert erreichte 2016 ein Allzeithoch von 140,42 Punkten. Dafür gibt es vor allem drei gute Gründe:

1. Historisch niedrige Hypothekenzinsen

Je niedriger die Zinsen für Hypothekendarlehen sind, desto günstiger ist es, eine Immobilie zu kaufen. Im langfristigen Vergleich sind die Hypothekenzinsen aktuell so niedrig wie nie zuvor: Der Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren lag laut der Deutschen Bundesbank im Juli 2017 bei 1,66 Prozent. Vor rund 10 Jahren zahlten Immobilienkäufer noch um die 5 Prozent Zinsen.

2. Gestiegene Einkommen

Ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen möchten, ist auch vom verfügbaren Kapital abhängig. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stieg nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes in den vergangenen 20 Jahren je Einwohner von 14.884 Euro auf 21.900 Euro im Jahr (Stand 2016) – ein Plus von rund 47 Prozent. Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise stiegen in den zehn Jahren nach der Einführung des Euro nur um rund 17 Prozent. Somit steht für den Immobilienkauf heute deutlich mehr Geld zur Verfügung.

Studie – wo Wohneigentum bezahlbar ist

Ganz egal, ob Familien, Paare oder Singles: Durchschnittsverdiener können es sich in den meisten Regionen Deutschlands leisten, eine Immobilie zu kaufen. In einigen Regionen lassen sich sogar noch echte „Schnäppchen“ finden. So lautet auf jeden Fall das Fazit der Postbank-Studie „Wohnatlas 2017“. Sogar im sonst teuren Bayern kann man partiell noch fündig werden – wenn man einmal vom Ballungsraum München absieht. Hier müssten Käufer für eine 100-Quadratmeter-Wohnung ca. 21 Pro-Kopf-Jahreseinkommen bezahlen. Noch teurer wird es nur in Nordfriesland: Hier schlägt der Kauf eines 100-Quadratmeter-Eigenheims mit 23,3 regionalen Jahreseinkommen zu Buche. Schlusslicht der Erhebung ist derzeit übrigens Osterode am Harz. Hier ist eine entsprechende Immobilie bereits für 2,8 Jahresgehälter zu haben.

Im restlichen Land ist die Lage anhaltend positiv zu beurteilen: Familien mit zwei oder mehr Kindern und einem durchschnittlichen Einkommen machen in rund drei Vierteln der deutschen Kreise und kreisfreien Städte bezahlbare Kaufimmobilien ausfindig, die genug Platz für die ganze Familie bieten. Familien mit einem Kind werden sogar in neun von zehn Kreisen fündig, etwa in Mainz oder Braunschweig.

Kaufen oder mieten – wo lohnt sich was?

Der Wohnatlas von 2016 zeigte auf, dass ein um einen Euro pro Quadratmeter höheres Mietniveau bei Eigentumswohnungen eine Kaufpreiserhöhung von durchschnittlich 313 Euro pro Quadratmeter zur Folge hat. Es gibt jedoch Städte, die von dieser Systematik abweichen. Dazu gehören:

  • Mainz
  • Münster
  • Hannover
  • Rostock
  • Bremen
  • Braunschweig
  • Essen
  • Frankfurt am Main
  • Erfurt

Hier liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen um zehn Prozent unter dem – aufgrund der Höhe der Mieten – erwarteten Niveau. In diesen Städten ist ein Investment in Wohneigentum im Vergleich zu anderen Städten also extrem attraktiv: Während die Immobilienpreise noch moderat sind, ist es dort verhältnismäßig teuer, eine Immobilie zu mieten.

Immobilie kaufen – Altersvorsorge mit Gewinn

In drei Vierteln der 402 deutschen Kreise und kreisfreien Städte werden Immobilien, die jetzt erworben werden, im Wert stabil bleiben oder sogar steigen – auch das ist ein Fazit der Postbank-Studie. Gute Chancen, die Immobilie später mit Gewinn zu verkaufen, haben Haus- und Wohnungseigentümer in jeder zweiten Region. Das macht das Wohneigentum, neben der Mietfreiheit im Alter, auch zu einer guten Altersvorsorge.

„Wohnimmobilien sind die einzige Form der Alterssicherung, von der man sofort profitieren kann, einfach indem man einzieht und die Lebensqualität steigert“, sagt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. „Für viele zahlt sich der Traum von den eigenen vier Wänden damit doppelt aus. Denn im Rentenalter mietfrei zu wohnen, bedeutet eine deutliche Erhöhung des verfügbaren Einkommens“, so der Immobilienexperte weiter.

Kaufen oder lieber mieten? – der Vergleich anhand einer Beispielrechnung

Die Stiftung Warentest stellt auf ihrer Homepage einen Rechner zur Verfügung, mit dem Sie ermitteln können, ab wann Sie als Käufer einer Immobilie finanziell besser dastehen. Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Kaufpreis der Immobilie 300.000 €
Nebenkosten 40.000 €
Gesamtkosten 340.000 €
Instandhaltungskosten pro Jahr 3.500 €
Vergleichsmiete pro Jahr 12.000 €
Mietersparnis 8.500 €
Mietsteigerung pro Jahr (geschätzt) 1%
Wertsteigerung pro Jahr (geschätzt) 0%
Eigenkapital 75.000 €
Darlehen 265.000 €
Zinssatz (konstant) 2%
Tilgungssatz 3%
Kreditrate pro Jahr 13.250 €
Zins, wenn das Kapital in eine Alternativanlage investiert würde 1,5%
Steuersatz 25%
Verheiratet Ja
Sparerfreibetrag plus Werbungskostenpauschale 1.602 €
Vorteil für den Käufer ab dem 13. Jahr
Mehrbelastung Käufer im 1. Jahr 4.750,00 €
Vorteil / Nachteil des Immobilienkäufers nach:
10 Jahren -11.553,17 €
20 Jahren 38.382,10 €
30 Jahren 114.900,86 €

(Quelle: Stiftung Warentest)

Die Berechnung zeigt, dass Immobilienbesitzer gegenüber Mietern langfristig im Vorteil sind. Bei einer Finanzierung sollte man allerdings einplanen, dass die Zins- und Tilgungszahlungen in den ersten Jahren nicht selten deutlich über den Mietzahlungen liegen (im Berechnungsbeispiel liegt die Mehrbelastung im ersten Jahr bei 4.750,00 Euro). Doch dafür sinken die Wohnkosten in den folgenden Jahren deutlich. Und was kann es Schöneres geben, als im Alter mietfrei in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen?

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