Kaufen oder mieten – wann lohnt sich Wohneigentum?

Ein Leben lang Miete zahlen oder das Geld lieber in die Finanzierung einer eigenen Immobilie stecken? Stellen auch Sie sich die Frage, ob Sie lieber kaufen oder mieten sollen? Für den Großteil der Bevölkerung ist die Sache klar: 81 Prozent der Deutschen würden laut einer Umfrage des Marktforschungsinstituts Forsa am liebsten eine Immobilie kaufen und in den eigenen vier Wänden leben. Untrennbar mit dem Traum vom Eigenheim verbunden sind meist zwei weitere Fragen: Kann ich mir das leisten und macht sich das langfristig bezahlt?

Eines steht fest: Immobilienkäufer und Hausbauer müssen heutzutage einen deutlich geringeren Anteil ihres Einkommens für den Kauf eines Eigenheims aufwenden. Damit ist es für Normalbürger erschwinglicher denn je, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Dies belegt der jährlich vom Immobilienverband IVD errechnete Erschwinglichkeitsindex: Sein Wert erreichte zuletzt ein Allzeithoch von 139 Punkten und dafür gibt es vor allem drei gute Gründe: 

1. Historisch niedrige Hypothekenzinsen

Je niedriger die Zinsen für Hypothekendarlehen sind, desto günstiger ist es, eine Immobilie zu kaufen. Im langfristigen Vergleich sind die Hypothekenzinsen so niedrig wie nie zuvor. Das als Orientierungsgröße für das Baugeld geltende Zinsniveau der DGZF-Pfandbriefkurve (DGZF= Deutsche Giro-Zentrale in Frankfurt) lag zuletzt für eine zehnjährige Laufzeit bei unter einem Prozent. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der vergangenen 20 Jahre betrug es mehr als vier Prozent, 1995 lag es sogar bei durchschnittlich sieben Prozent.

2. Gestiegene Einkommen

Ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen möchten, ist auch vom verfügbaren Kapital abhängig. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stieg nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes in den vergangenen 20 Jahren je Einwohner von 14.637 Euro auf 21.563 Euro im Jahr – ein Plus von rund 47 Prozent. Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise stiegen in den zehn Jahren nach der Einführung des Euro nur um insgesamt 17 Prozent. Somit steht für den Immobilienkauf heute deutlich mehr Geld zur Verfügung.

3. Stabile Marktpreise

Selbst wenn die Schlagzeilen oft anders lauten: Die Hauspreise sind in Deutschland inflationsbereinigt in den vergangenen 20 Jahren fast auf gleichem Niveau geblieben. Das ist das Ergebnis einer europaweiten Analyse der Bank für internationalen Zahlungsausgleich. Wer nicht gerade in aktuellen Immobilien-Hotspots wie München oder Hamburg sucht, findet durchaus noch bezahlbaren Wohnraum und muss keine Immobilie mieten.

Studie – wo Wohneigentum bezahlbar ist

Ganz egal, ob Familien, Paare oder Singles: Durchschnittsverdiener können es sich in den meisten Regionen Deutschlands leisten, eine Immobilie zu kaufen. So lautet auch das Fazit der Postbank-Studie „Wohnatlas 2015“. Sogar im teuren München kann man noch fündig werden: Kinderlose Paare, die eine 110 Quadratmeter große Wohnung im Stadtgebiet suchen, können diese in München-Riem zu 39 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens finanzieren, so die Studie. Damit bleiben sie unter der von Experten empfohlenen Grenze von 40 Prozent. Zugrunde gelegt wurde dabei ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent.

Familien mit zwei oder mehr Kindern und einem durchschnittlichen Einkommen machen in rund drei Vierteln der deutschen Kreise und kreisfreien Städte bezahlbare Kaufimmobilien ausfindig, die genug Platz für die ganze Familie bieten. Familien mit einem Kind werden sogar in neun von zehn Kreisen fündig, etwa in Mainz oder Braunschweig. Schwierig wird es für Familien nur im südbayerischen Landkreis Miesbach. Dort müssten sie mehr als ihr komplettes Haushaltseinkommen für die Finanzierung eines passenden Hauses ausgeben. 

Kaufen oder mieten – wo lohnt sich was?

Die Postbank-Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ zeigt, dass ein um einen Euro pro Quadratmeter höheres Mietniveau bei Eigentumswohnungen eine Kaufpreiserhöhung von durchschnittlich 313 Euro pro Quadratmeter zur Folge hat. Es gibt jedoch Städte, die von dieser Systematik abweichen. Dazu gehören:

  • Mainz
  • Münster
  • Hannover
  • Rostock
  • Bremen
  • Braunschweig
  • Essen
  • Frankfurt am Main
  • Erfurt

Hier liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen um zehn Prozent unter dem – aufgrund der Höhe der Mieten – erwarteten Niveau. In diesen Städten ist ein Investment in Wohneigentum im Vergleich zu anderen Städten also noch attraktiv: Während die Immobilienpreise noch moderat sind, ist es dort verhältnismäßig teuer, eine Immobilie zu mieten.

Immobilie kaufen – Altersvorsorge mit Gewinn

In drei Vierteln der 402 deutschen Kreise und kreisfreien Städte werden Immobilien, die jetzt erworben werden, im Wert stabil bleiben oder sogar steigen – auch das ist ein Fazit der Postbank-Studie. Gute Chancen, die Immobilie später mit Gewinn zu verkaufen, haben Haus- und Wohnungseigentümer in jeder zweiten Region. Das macht das Wohneigentum, neben der Mietfreiheit im Alter, auch zu einer guten Altersvorsorge.

Wenn Sie eine Antwort auf die Frage „Kaufen oder mieten“ gefunden haben, erfahren Sie hier, wie Sie Ihre Immobilie zinsgünstig finanzieren können. 

Kaufen oder lieber mieten? – der Vergleich anhand einer Beispielrechnung

Die Stiftung Warentest stellt auf ihrer Homepage einen Rechner zur Verfügung, mit dem Sie ermitteln können, ab wann Sie als Käufer einer Immobilie finanziell besser dastehen. Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Kaufpreis der Immobilie 250.000 €
Nebenkosten 25.000 €
Gesamtkosten 275.000 €
Instandhaltungskosten pro Jahr 1.000 €
Vergleichsmiete pro Jahr 9.000 €
Mietersparnis 8.000 €
Mietsteigerung pro Jahr (geschätzt) 1%
Wertsteigerung pro Jahr (geschätzt) 0%
Eigenkapital 50.000 €
Darlehen 225.000 €
Zinssatz (konstant) 3%
Tilgungssatz 2%
Kreditrate pro Jahr 11.250 €
Zins, wenn das Kapital in eine Alternativanlage investiert würde 2%
Steuersatz 25%
Verheiratet Ja
Sparerfreibetrag plus Werbungskostenpauschale 1.602 €
Vorteil für den Käufer ab dem 17. Jahr
Mehrbelastung Käufer im 1. Jahr 3250,00 €
Vorteil / Nachteil des Immobilienkäufers nach:
10 Jahren -15.987,15 €
20 Jahren 12.618,47 €
30 Jahren 68.869,59 €
Vermögen Mieter nach 30 Jahren 170.220 €
Vermögen Käufer nach 30 Jahren 239.098 €

(Quelle: Stiftung Warentest)

Die Berechnung zeigt, dass der Käufer der Immobilie langfristig im Vorteil ist. Legt man eine Wertsteigerung des Wohneigentums von jährlich 1,00 Prozent zugrunde, ergibt sich für den Käufer bereits nach acht Jahren ein finanzieller Vorteil und sein Immobilienvermögen beläuft sich nach 30 Jahren auf rund 326.000 Euro. Bei der Finanzierung sollte man einplanen, dass die Zins- und Tilgungszahlungen in den ersten Jahren nicht selten über den Mietzahlungen liegen. Doch dafür sinken die Wohnkosten in den folgenden Jahren deutlich.