Mieten vs. kaufen: Ist Eigentum rentabel?

Stellen Sie sich auch die Frage, ob Sie ein Leben lang Miete zahlen wollen oder lieber ein Eigenheim bewohnen möchten? Die eigene Immobilie liegt weiter im Trend: Im Jahr 2016 wurden laut Statistischem Bundesamt insgesamt 375.400 Baugenehmigungen erteilt – der höchste Wert seit 1999. Für den Boom sorgen vor allem die derzeit sehr niedrigen Hypothekenzinsen. Allerdings bleiben zwei wichtige Fragen: Kann ich mir ein Eigenheim überhaupt leisten? Und macht sich das langfristig bezahlt?

Erschwinglichkeitsindex sinkt nur leicht

Zwar werden Immobilien vor allem in Ballungsgebieten zunehmend teurer, aber dafür befinden sich die Bauzinsen immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Somit bleibt der Traum von den eigenen vier Wänden weiterhin erschwinglich. Dies belegt auch der jährlich vom Immobilienverband IVD errechnete Erschwinglichkeitsindex: Sein Wert erreichte im 4. Quartal 2017 122,63 Punkte und fiel im Vergleich zum Vorjahr nur leicht. Diese drei Gründe sorgen für eine anhaltend attraktive Immobilienfinanzierung:

1. Historisch niedrige Hypothekenzinsen

Je niedriger die Zinsen für Hypothekendarlehen sind, desto günstiger ist es, eine Immobilie zu kaufen. Im langfristigen Vergleich liegen die Hypothekenzinsen aktuell immer noch sehr niedrig: Der Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit einer anfänglichen Zinsbindung von 5 bis 10 Jahren lag laut der Deutschen Bundesbank im März 2018 bei 1,74 Prozent. Vor rund 10 Jahren zahlten Immobilienkäufer noch um die 5 Prozent Zinsen. Im direkten Vergleich lassen sich so gegenüber damals mehrere Zehntausend Euro Zinsen sparen – abhängig von der Laufzeit des Baukredits.

2. Gestiegene Einkommen

Ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen möchten, ist auch vom eigenen Kapital abhängig. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stieg laut Statista in den vergangenen 18 Jahren je Einwohner von 15.660 Euro auf 21.636 Euro im Jahr (Stand 2016). Das ist ein Plus von rund 38 Prozent. Der Verbraucherpreisindex stieg im gleichen Zeitraum hingegen nur um knapp 30 Prozent. Somit steht für den Immobilienkauf heute deutlich mehr Geld zur Verfügung.

3. Staatliche Förderung durch Baukindergeld

Nach einer langen Findungsphase wird Deutschland nun abermals von einer großen Koalition aus CDU/CSU und SPD regiert. Um Familien zu fördern, möchte die Regierung noch im Jahr 2018 ein Baukindergeld einführen, mit dem Paare mit Kindern beim Hausbau finanziell unterstützt werden. Vorgesehen ist ein Zuschuss von 1.200 Euro pro Jahr und Kind – rückwirkend ab dem 1. Januar 2018. Die Förderung soll zehn Jahre gezahlt werden. Somit beträgt das Baukindergeld für zwei Sprösslinge maximal 24.000 Euro. Die einzige Einschränkung: Der Zuschuss wird nur für Kids bezahlt, für die auch Kindergeldanspruch besteht. Nichtsdestotrotz macht diese zusätzliche Finanzspritze den Traum vom Eigenheim ein wenig kalkulierbarer.

Studie – wo Wohneigentum bezahlbar ist

Ganz egal, ob Familien, Paare oder Singles, ob mit Baukindergeld oder ohne: Durchschnittsverdiener können es sich in den meisten Regionen Deutschlands heute mehr denn je leisten, eine Immobilie zu kaufen. In einigen Gebieten lassen sich sogar noch echte „Schnäppchen“ finden. So lautet das Fazit der Postbank-Studie „Wohnatlas 2018“. Gute Angebote für eine exemplarische 70-qm-Wohnung gibt es vor allem in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und in Niedersachsen. Wer in diesen Regionen eine Immobilie kauft, sollte das Objekt aber genau prüfen und bedenken, dass vor allem in strukturschwachen Gebieten im Laufe der Zeit Wertverluste möglich sind.

Richtig teuer wird der Immobilienkauf hingegen in Nordfriesland: Hier liegt der Kaufpreis eines Eigenheims 32,5 Prozent über den vergleichbaren Mietzahlungen. Auch München, Berlin und Hamburg zählen zu den eher „teuren Pflastern“. Trotzdem kann sich gerade hier der Kauf einer Immobilie lohnen – schließlich sind die zu erwartenden Mieteinkünfte im Landesvergleich entsprechend hoch. Selbst dann, wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen, profitieren Sie in diesen Regionen von einem überdurchschnittlichen Wertzuwachs.

Kaufen oder mieten – wo lohnt sich was?

Der Postbank Wohnatlas von 2018 zeigt auf, dass in 145 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten die rechnerische monatliche Einkommensbelastung zur Finanzierung von Wohneigentum unter den zu erwartenden Mietzahlungen liegt. Wer hier sesshaft werden möchte, sollte also in jedem Fall lieber kaufen als mieten. Besonders niedrig ist die Belastung in folgenden Gebieten:

  • Nordhausen
  • Kyffhäuserkreis
  • Dessau-Roßlau, Stadt
  • Salzlandkreis
  • Anhalt-Bitterfeld
  • Wittenberg
  • Goslar
  • Vogtlandkreis
  • Burgenlandkreis
  • Görlitz
  • Emden, Stadt

Hier liegt der Kaufpreis für Immobilien zwischen 4,5 und 5,7 Prozent unter den ortsüblichen Ausgaben für Mietzahlungen. Zur Ermittlung dieser Werte wurde im Postbank Wohnatlas 2018 eine Tilgungsdauer von 20 Jahren bei einem Zinssatz von 2,45 p.a. zugrunde gelegt. Als verfügbares Eigenkapital wurden hypothetisch 20 Prozent des Kaufpreises angenommen, was ohnehin von Experten empfohlen wird.

Immobilie kaufen – Altersvorsorge mit Gewinn

Der Kauf einer Immobilie hat noch einen anderen entscheidenden Vorteil: In sehr vielen Regionen Deutschlands verzeichnen Immobilien einen deutlichen Wertzuwachs – mindestens bis ins Jahr 2030. Die besten Rahmenbedingungen finden Kaufinteressenten momentan in Bayern und Baden-Württemberg. In Heilbronn, Landsberg am Lech, Erdingen, Landshut und Rosenheim liegt der jährliche Wertzuwachs für Eigentum beispielsweise bei 1,64 bis 2,99 Prozent.

Neben monetären Aspekten spielt natürlich auch die eigene Zufriedenheit bei der Kaufentscheidung pro Wohneigentum eine große Rolle. „Wohnimmobilien sind die einzige Form der Alterssicherung, von der man sofort profitieren kann, einfach, indem man einzieht und die Lebensqualität steigert“, sagt Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. „Für viele zahlt sich der Traum von den eigenen vier Wänden damit doppelt aus. Denn im Rentenalter mietfrei zu wohnen, bedeutet eine deutliche Erhöhung des verfügbaren Einkommens“, so der Immobilienexperte.

Kaufen oder lieber mieten? – der Vergleich anhand einer Beispielrechnung

Die Stiftung Warentest stellt auf ihrer Homepage einen Rechner zur Verfügung, mit dem Sie ermitteln können, ab wann Sie als Käufer einer Immobilie finanziell besser dastehen. Daraus ergibt sich folgende Beispielrechnung:

Kaufpreis der Immobilie 300.000 €
Nebenkosten 40.000 €
Gesamtkosten 340.000 €
Instandhaltungskosten pro Jahr 3.500 €
Vergleichsmiete pro Jahr 12.000 €
Mietersparnis 8.500 €
Mietsteigerung pro Jahr (geschätzt) 1%
Wertsteigerung pro Jahr (geschätzt) 0%
Eigenkapital 75.000 €
Darlehen 265.000 €
Zinssatz (konstant) 2%
Tilgungssatz 3%
Kreditrate pro Jahr 13.250 €
Zins, wenn das Kapital in eine Alternativanlage investiert würde 1,5%
Steuersatz 25%
Verheiratet Ja
Sparerfreibetrag plus Werbungskostenpauschale 1.602 €
Vorteil für den Käufer ab dem 13. Jahr
Mehrbelastung Käufer im 1. Jahr 4.750,00 €
Vorteil / Nachteil des Immobilienkäufers nach:
10 Jahren -11.553,17 €
20 Jahren 38.382,10 €
30 Jahren 114.900,86 €

(Quelle: Stiftung Warentest)

Die exemplarische Berechnung zeigt, dass Immobilienbesitzer gegenüber Mietern zumeist deutlich im Vorteil sind. Bei einer Finanzierung sollte man allerdings einplanen, dass die Zins- und Tilgungszahlungen in den ersten Jahren nicht selten über den Mietzahlungen liegen (im Berechnungsbeispiel liegt die Mehrbelastung im ersten Jahr bei 4.750,00 Euro). Doch dafür sinken die Wohnkosten in den folgenden Jahren deutlich. Und was kann es Schöneres geben, als im Alter mietfrei in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen?

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