Wohnnebenkosten – die „zweite Miete“

Wer eine Wohnung oder eine Immobilie anmietet, zahlt nicht nur die vereinbarte Kaltmiete, sondern auch Nebenkosten. Diese „zweite Miete“ beinhaltet Ausgaben, welche der Vermieter im Zuge der Vermietung aufwenden muss. Fakt ist: Viele Abgaben können als Nebenkosten der Wohnung auf den Mieter umgelegt werden, doch längst nicht alle Kosten dürfen Vermieter willkürlich weiterreichen. Deshalb erklären wir, welche Vermieterausgaben umlagefähig sind, und geben Tipps für Mieter, die ihre Nebenkostenabrechnung unter die Lupe nehmen wollen.

Was sind Nebenkosten?

Einmal im Jahr finden Mieter die sogenannte Betriebskostenabrechnung in ihrem Briefkasten. Hierbei handelt es sich um eine Aufstellung der Ausgaben, die beim Vermieter im letzten Jahr als Verbindlichkeit angefallen sind – und zwar im Zuge der Vermietung. Mieter sind verpflichtet, einige dieser Ausgaben über die monatliche Warmmiete selbst zu tragen. Doch Vorsicht: Wie fast überall im deutschen Recht ist auch die Abrechnung der Wohnnebenkosten ein relativ komplexer Vorgang. Deshalb sind auch gut 50 Prozent der Nebenkostenabrechnungen falsch. Der Deutsche Mieterbund rät Mietern aus diesem Grund dazu, die Nebenkosten der Wohnung genau zu prüfen. Denn längst nicht alle Positionen, die kreative Vermieter in der Abrechnung auflisten, sind auch umlagefähig.

Was gehört zu den Nebenkosten?

Wer einen Mietvertrag unterschreibt, einigt sich mit dem Vermieter im Vorfeld auch über eine Zahlung von Nebenkosten. Die vereinbarte Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten ergibt die Warmmiete – das ist der Mietzins, in welchem alle Auslagen des Vermieters inkludiert sind, die er sich vom Mieter zurückholen kann. Doch welche Wohnnebenkosten sind eigentlich umlagefähig?

Der Gesetzgeber hat das genau definiert: § 556 Abs. 2 S. 1 BGB gibt Aufschluss über die Abrechungsmodalitäten, während §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erläutert, was alles zu den Mietnebenkosten gehört. Im Überblick sind das:

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (Grundsteuer),
  • die Kosten der Wasser-, Gas- und Stromversorgung,
  • die Kosten der Entwässerung (Niederschlag und Schmutzwasser),
  • die Ausgaben der Müllbeseitigung und Straßenreinigung,
  • viele Positionen, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage einhergehen (Schornsteinfeger, Wartungskosten etc.),
  • Stromkosten für Gemeinschaftsbeleuchtung (Treppenhaus etc.),
  • Gartenpflege und Winterdienste,
  • Auslagen für Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
  • bestimmte Hausmeistertätigkeiten,
  • Gebäudeversicherungen (Wohngebäudeversicherung, Grundbesitzerhaftpflicht) und
  • Kosten für die Gemeinschaftsantenne bzw. den Kabelanschluss.
  • Pflege, Reinigung, Betrieb, Sicherheitsprüfung und Überwachung von Fahrstühlen,
  • Kosten für Wartung, Betrieb und Reinigung von Gemeinschaftswaschmaschinen und Trocknern und
  • Betriebs- und Wartungskosten für ein Schwimmbad oder eine Sauna im Haus.

Da es sich in der Summe um relativ viele Positionen handelt, ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung möglichst transparent darzustellen. Um eine formelle Richtigkeit zu gewährleisten, müssen Vermieter alle Positionen einzeln ausweisen und die Gesamtkosten sowie den Umlageschlüssel offenlegen. Auch die Rechenwege müssen dem Mieter klar ersichtlich sein. Das ist vor allem dann wichtig, wenn eine Immobilie von mehreren Mietparteien bewohnt wird. Hier ist der Vermieter nämlich berechtigt, bestimmte Kosten anteilig nach Wohnungsgröße umzulegen. Das gilt primär für verbrauchsabhängige Kosten wie Wasser, Abwasser oder Auslagen für die Müllabfuhr.

Was gehört nicht zu den Nebenkosten?

Sie wissen nun, welche Kosten Ihr Vermieter auf Sie umlegen darf. Um Ihre jährliche Betriebskostenabrechnung zu prüfen, sollten Sie aber auch wissen, welche Kosten laut Gesetz eben nicht als Nebenkosten einer Wohnung umlagefähig sind. Oft genug kommt es nämlich vor, dass Vermieter Ausgaben abrechnen, die eigentlich nicht zu den klassischen Wohnnebenkosten gehören. Als Beispiele sind hier zu nennen:

  • Bankgebühren und Portokosten,
  • Instandhaltungsausgaben (Maler, Elektriker etc.),
  • sonstige Reparaturen und Unterhaltskosten,
  • Anschaffungskosten für Werkzeug oder Gartengeräte,
  • Ausgaben für Sicherheitsdienste,
  • Verwaltungskosten,
  • Betriebskosten für leerstehende Wohnungen,
  • Prozesskosten,
  • Mietausfall- sowie private Rechtsschutzversicherungen.

Sollten Sie eine der o.g. Positionen auf Ihrer Betriebskostenabrechnung entdecken, dann können Sie Einspruch einlegen. Auch hier sind allerdings gesetzliche Vorgaben bezüglich der Fristen einzuhalten.

Wie werden die Nebenkosten der Wohnung umgelegt?

Der Vermieter kann verschiedene Verteilungsschlüssel nutzen, um die Wohnnebenkosten auf die Mieter umzulegen. Grundsätzlich dürfen die Nebenkosten der Wohnung auf folgende Arten berechnet werden:

  • Zähler
  • Wohnfläche
  • Anzahl der Personen
  • Wohneinheiten

Bei den meisten Posten darf der Vermieter entscheiden, welche Verteilungsschlüssel er nutzt. Aber wenn für die Wohneinheiten separate Zähler vorhanden sind, müssen deren Messwerte zugrunde gelegt werden. Zudem ist für Heizung und Warmwasser bei den Nebenkosten einer Wohnung ein bestimmter Abrechnungsschlüssel vorgeschrieben. So müssen z. B. die Heizkosten aufgrund der Heizkostenverordnung zu mindestens 50% und maximal 70% verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Es bestehen nur wenige Ausnahmen von dieser Regel.

Nebenkostenabrechnung – diese Fristen gibt es

Für den Versand der Betriebskostenabrechnung schreibt der Gesetzgeber genaue Zeitspannen vor. „Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen“, heißt es im § 566 Abs. 3 BGB. In diesem Zeitraum können Vermieter eventuell gestiegene Wohnnebenkosten – wie z. B. für Strom, Gas und Wasser – geltend machen und die Betriebskostenvorauszahlung für das Folgejahr entsprechend anpassen.

Bei Fehlern und Unstimmigkeiten in der Abrechnung können Mieter Widerspruch einlegen. Doch auch dafür gibt es spezielle zeitliche Vorgaben: Binnen zwölf Monaten muss der Einspruch gegen die „zweite Miete“ geltend gemacht werden, danach gilt eine Mietnebenkostenabrechnung als akzeptiert. Auch im Einspruchsfall muss eine Nebenkostennachzahlung übrigens binnen 30 Tagen nach Zustellung beglichen werden – dies geschieht dann unter Vorbehalt. Eine Ausnahme stellen nur formal unrichtige Abrechnungen dar. Die 30-Tage-Frist gilt übrigens auch für Vermieter, wenn sich aus der Nebenkostenabrechnung eine Rückzahlung an die Mietpartei ergeben sollte. Bei geringeren jährlichen Wohnnebenkosten können sich Mieter dann über eine Gutschrift freuen.

Bei Streitfällen wenden Sie sich am besten an den Mieterschutzbund oder an einen Rechtsanwalt. Bevor Sie Differenzen um die Nebenkostenabrechnung eskalieren lassen, sollten Sie allerdings erst einmal in Ruhe mit Ihrem Vermieter bzw. Mieter reden. Viele Verständnisprobleme lassen sich in einem entspannten Vier-Augen-Gespräch aus dem Weg räumen. Denn Geld ist nicht unbedingt alles, viel wichtiger ist ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis zwischen den Vertragspartnern. Und die Nebenkostenabrechnung ist halt ein ziemlich komplexes Thema.

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