Hier finden Sie noch Immobilienschätze

Der Traum der eigenen vier Wände muss nicht zwangsläufig am Geld scheitern. Auch wenn vielerorts die Kaufpreise für Wohneigentum kräftig anziehen, gibt es in einigen Regionen hierzulande immer noch wahre Immobilienschnäppchen. Für den „Wohnatlas 2017 – Wo die Deutschen noch Immobilienschätze finden“ haben Experten die Chancen für den Immobilienerwerb analysiert. Erfahren Sie im Folgenden, in welchen Gegenden von Deutschland sich Kaufinteressenten besonders umschauen sollten. 

Für die Studie ist die Postbank zusammen mit dem Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) der Frage nachgegangen, wo sich in Deutschland noch Wohnungsschnäppchen finden lassen. Dafür haben die Analysten alle 402 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands genau unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: Immerhin in 45 Regionen lassen sich Immobilien auch in einer guten Lage zu moderaten Preisen erwerben – und das mit Aussicht auf künftige Wertsteigerungen. 

Postbank Studie – Berechnung von Preisentwicklung & aktuellem Preisniveau

Für die Analyse haben die Experten bei ihren Berechnungen zwei wesentliche Fragestellungen zugrunde gelegt.

  1. Wie entwickeln sich die künftigen Immobilienpreise bis 2030?
  2. Wie hoch sind die derzeitigen Immobilienpreise?

Die aktuellen Mietpreise vor Ort dienten dabei als Orientierung zur Kaufpreisbestimmung. Zentrale Größe für die Ermittlung der Kaufpreise ist der sogenannte Vervielfältiger. Dieser Wert drückt für eine 100 Quadratmeter große Immobilie den durchschnittlichen Kaufpreis in Jahresnettomieten (Kaltmiete) aus. Abhängig von der Region variiert der Vervielfältiger extrem. So reicht die Spanne in Deutschland von etwa zehn Jahresnettomieten (Landkreis Kyffhäuserkreis in Thüringen) bis zu fast 61 Jahresnettomieten (Nordfriesland).

Wie wurden nun die Investitionschancen bei der Postbank Studie für den Wohnatlas 2017 ermittelt? Ganz einfach. Je geringer der aktuelle Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Wertsteigerung ist, desto größer sind dementsprechend auch die Ertragschancen des Wohninvestments. Besonders hohe Investitionschancen haben Städte und Landkreise, bei denen für den Kauf höchstens 22,5 Jahresnettomieten fällig sind und eine Wertsteigerung bis zum Jahr 2030 von mindestens 0,5 Prozent zu erwarten ist. Diese beiden Kriterien erfüllen 45 von 402 Städte bzw. Kreise in Deutschland. Wo diese Regionen liegen, können Sie in der interaktiven Karte sehen.

Was sind die Ergebnisse der Postbank Studie?

Die Ergebnisse der Studie zeigen, dass Kaufinteressierte bei der Suche nach Immobilienschätzen vor allem außerhalb von Deutschlands Großstädten fündig werden. Im Umkreis der Metropolen lässt sich Wohneigentum zu moderaten Preisen mit guter Renditeaussicht erwerben. Speziell rings um zwei Großstädte gibt es hohe Ertragschancen, weiß Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH: „Nach unserer aktuellen Studie findet man in den Landkreisen rings um Hamburg – mit Ausnahme von Pinneberg – vielversprechende und noch bezahlbare Immobilien. Dazu zählen Harburg, Stade, Segeberg, Stormarn, Herzogtum Lauenburg und Lüneburg“, so Hoogendijk. Und auch nahe der Hauptstadt Berlin gebe es in den Landkreisen Potsdam-Mittelmark und Oberhavel „vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial“. 

Attraktive Regionen liegen außerhalb der Großstädte

Besonders gute Investitionschancen sehen die Analysten unter anderem in folgenden Landkreisen:

  • Main-Taunus-Kreis
  • Lüneburg
  • Darmstadt-Dieburg
  • Oldenburg
  • Paderborn
  • Rhein-Neckar-Kreis
  • Karlsruhe
  • Rastatt
  • Germersheim
  • Rhein-Pfalz-Kreis

Großes Potenzial gibt es darüber hinaus in folgenden fünf kreisfreien Städten:

  • Heilbronn
  • Mainz
  • Bonn
  • Speyer
  • Landau in der Pfalz

In Metropolen hängen Immobilienpreise die Mieten ab

Womit hängt es zusammen, dass es in Deutschlands Großstädten verhältnismäßig wenig bis gar keine Immobilienschätze gibt? Das „Problem“ ist, dass die Kaufpreise in großen Städten den jeweiligen Vor-Ort-Mieten längst enteilt sind. Im Klartext: Die Immobilienpreise sind einfach zu hoch. In Metropolen wie München, Berlin und Hamburg liegen die Preise schon jetzt bei etwa 30 Jahresnettomieten.

Laut Postbank-Geschäftsführer Hoogendijk besteht hier das „Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“. Häuser und Wohnungen kosten hier also mehr, als sie derzeit eigentlich wert sind. Auch wenn dieser Umstand nicht auf jedes Wohnobjekt zutreffen mag, sollte dennoch in urbanen Zentren das Preis-Leistungs-Verhältnis genauestens geprüft werden. Schließlich können hohe Kaufpreise durch Merkmale wie Lage, Ausstattung und Bausubstanz gerechtfertigt sein.

Beispiel Bundesland Bayern: Auch wenn der Freistaat fast flächendeckend durch positive Wertentwicklungen glänzt, lassen sich lediglich in fünf Landkreisen auch moderate Kaufpreise finden. Die fünf Regionen mit positiven Investitionschancen sind

  • Neu-Ulm,
  • Rottal-Inn,
  • Straubing-Bogen,
  • Kitzingen und
  • Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim.

Kaufentscheidung – mehrere Faktoren berücksichtigen

Wer mit dem Kauf einer Immobilie liebäugelt, sollte bei seiner Entscheidung jedoch nicht das Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreisen als einzigen Faktor miteinbeziehen. Die eigenen vier Wände können auch „aus anderen Gründen ein sinnvolles Investment sein – zum Beispiel zur Alterssicherung“, meint Georg Hoogendijk. „Ebenso gilt es, die Lage und die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen.“ Wenn viele persönliche Faktoren für den Erwerb sprechen, kann Wohneigentum auch in Regionen sinnvoll sein, in denen die Preise im Verhältnis zur Miete vergleichsweise hoch sind. 

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