Wohnatlas 2017 – das ist Eigentum 2030 wert

Immobilienbesitzer treibt naturgemäß die Sorge, wie es um die Wertentwicklung ihrer eigenen vier Wände künftig bestellt ist. Schließlich möchte niemand Eigentum besitzen, das im Laufe der Zeit immer mehr an Wert verliert. Die Frage nach der Wertentwicklung ist aber auch für diejenigen interessant, die aktuell den Kauf einer Immobilie erwägen. Dieser Thematik hat sich die Postbank im „Wohnatlas 2017 – Wo die Deutschen noch Immobilienschätze finden“ gewidmet. Erfahren Sie hier die Ergebnisse. 

Gemeinsam mit dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) ist die Postbank in der Studie der Frage nachgegangen, wo Immobilien in Deutschland bis 2030 an Wert gewinnen bzw. verlieren. Diese Informationen sind sowohl für Haus- bzw. Wohnungsbesitzer als auch für Kaufwillige von entscheidender Bedeutung. Beim Erwerb einer Immobilie sollten Käufer daher stets darauf achten, wie sich die Preise künftig an einem bestimmten Standort (Stadt/Landkreis/Region) entwickeln. 

Postbank Studie – Untersuchung der Kaufpreisentwicklung

Als Faustregel gilt: Wenn die Preise in einem Ort steigen, legt auch der Wert der Immobilie zu. Diese Preisprognosen sind vor allem für Kaufentscheidungen relevant. Doch auch vor dem Verkauf von Eigentum lohnt der Blick in die prognostizierten Immobilienwerte.

Für den aktuellen Wohnatlas 2017 hat die Postbank zusammen mit dem HWWI die Kaufpreisentwicklung bis zum Jahr 2030 für Immobilien errechnet, und zwar für insgesamt 402 Städte und Landkreise in der Bundesrepublik. Als Berechnungsgrundlage dienten dazu regionale Daten zur

  • Altersstruktur,
  • Bevölkerungsstruktur,
  • Haushaltsgröße,
  • Entwicklung des Einkommens und zu
  • Wohnausgaben.

Die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt floss ebenfalls mit in die Datenanalyse ein. So konnte letztendlich eine Kaufpreisprognose für den Zeitraum von 2016 bis 2030 aufgestellt werden.

Was sind die Ergebnisse der Postbank Studie?

Das Ergebnis der Postbank Studie „Wohnatlas 2017 – Wo die Deutschen noch Immobilienschätze finden“ lautet: Immobilienbesitzer können in mehr als der Hälfte der 402 deutschen Städte und Landkreise davon ausgehen, dass ihr Haus bzw. ihre Wohnung bis mindestens 2030 einen Wertzuwachs verzeichnen wird. Die genauen Resultate müssen allerdings sehr differenziert betrachtet werden, da es regional große Unterschiede bezüglich der Wertentwicklung gibt.

So finden beispielsweise Käufer im Bundesland Bayern nahezu durchgehend Top-Rahmenbedingungen für Wohneigentum. Zu den zehn Regionen mit der höchsten prognotizierten Wertsteigerung zählen ganze sieben bayerische Kreise, darunter auch München. Dieser Landkreis steht im deutschlandweiten Ranking mit einer jährlichen Steigerung von 1,8 Prozent auf Platz 5. Der Spitzenreiter des Klassements kommt aber nicht aus Bayern, sondern aus dem Nachbar-Bundesland Baden-Württemberg. In der Stadt Heilbronn ist mit satten vier Prozent pro Jahr die mit Abstand stärkste Preissteigerung laut Prognose zu erwarten. In die Top 10 schaffte es außerdem Brandenburgs Landeshauptstadt Potstdam ( + 1,6 Prozent). 

Die Top 10 der höchsten Wertsteigerungen bis 2030 im Überblick

Rang Stadt / Kreis Preistrend in % p.a. Preis pro Qm 2016
1 Heilbronn, kreisfreie Stadt 4,0 2182
2 Erding, Landkreis 2,1 3260
3 Cloppenburg, Landkreis 1,8 1586
4 Landsberg am Lech, Landkreis 1,8 2982
5 München, Landkreis 1,8 4690
6 Rosenheim, Landkreis 1,7 2993
7 Landshut, Landkreis 1,7 2289
8 Potsdam, Stadt 1,6 2911
9 Ebersberg, Landkreis 1,6 4203
10 Pfaffenhofen a.d. Ilm, Landkreis 1,6 2880

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Schlechte Aussichten für Großteile von Ostdeutschland

Im Gegensatz zu Bundesländern wie Bayern, Baden-Württemberg oder auch Schleswig-Holstein sieht die Lage in den neuen Bundesländern kritischer aus. In vielen östlichen Landkreisen verzeichnet die Prognose negative Wachstumsraten. Im Klartext: Die dortigen Immobilien verlieren jedes Jahr mit steigender Tendenz an Wert. Ausschlaggebend dafür ist insbesondere der negative Bevölkerungstrend in diesen Regionen.
Schlusslicht des Rankings bildet die kreisfreie Stadt Suhl in Thüringen. Hier wird ein Preistrend von jährlich fast -5,7 Prozent vorausgesagt. Doch im Osten gibt es auch Städte, in den Käufer bzw. Besitzer mit Steigerungsraten rechnen können. Vor allem in den Großstädten Dresden (+ 1 Prozent), Leipzig (+0,6 Prozent) und Berlin (+ 0,3 Prozent) sind die Aussichten im Gegensatz zu anderen Regionen in den neuen Bundesländern rosig.

Die 10 Städte/Kreise mit dem geringsten Wertzuwachs im Überblick

Rang Stadt / Kreis Preistrend in % p.a. Preis pro Qm 2016
393 Spree-Neiße, Landkreis -3,66 812
394 Anhalt-Bitterfeld, Landkreis -3,67 735
395 Salzlandkreis, Landkreis -3,73 687
396 Mansfeld-Südharz, Landkreis -3,84 901
397 Uckermark, Landkreis -3,88 935
398 Elbe-Elster, Landkreis -3,91 974
399 Altenburger Land, Landkreis -4,02 865
400 Frankfurt (Oder), Stadt -4,19 1906
401 Oberspreewald-Lausitz, Landkreis -4,64 883
402 Suhl, Stadt -5,64 964

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Deutsche Großstädte im Vergleich – das Ruhrgebiet muss investieren

Vergleicht man die Großstädte Deutschlands miteinander, hat München klar die Nase vorn. Mit einem Preistrend von + 1,3 Prozent verweist die bayerische Landeshauptstadt Dresden auf Platz 2. Dass die Landeshauptstadt Sachsens langfristig positive Wertzuwäsche erreichen wird, davon ist Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank, überzeugt: „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben.“
Im Ruhrgebiet müssen Städte wie Dortmund (-0,6 Prozent), Essen (-1,1 Prozent) und Duisburg (-1,3 Prozent) hingegen mit Werteinbußen rechnen. Doch Resignation ist für Immobilienbesitzer dieser Region der falsche Weg, weiß Dr. Bargel: „Gerade in Regionen mit schwächerer Preisprognose ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern, indem Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt werden und Haus oder Wohnung energetisch auf dem neuesten Stand sind.“

Preisentwicklung deutscher Großstädte bis 2030

Stadt Preistrend in % p.a. Preis pro Qm 2016
München 1,3 6149
Dresden 1,0 2009
Hamburg 0,9 3884
Düsseldorf 0,9 3116
Köln 0,7 3017
Leipzig 0,6 1789
Stuttgart 0,6 3535
Frankfurt am Main 0,5 3985
Berlin 0,3 3247
Bremen 0,2 1826
Nurnberg 0,2 2525
Hannover (Landkreis) -0,2 1877
Dortmund -0,6 1417
Essen -1,1 1436

Deutsche Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern (Stand 2015)
Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Immobilien mit Potenzial erkennen

Auch wenn in mehr als der Hälfte der 402 Städte und Kreise in Deutschland mit einem Wertzuwachs zu rechnen ist, sollten Interessenten von Wohneigentum die Immobilie genauestens prüfen. Speziell bei hohen Preisen gibt es das Risiko, dass Wertzuwächse schon spekulativ in die heutigen Immobilienpreise eingeflossen sind. Doch selbst dann kann der Erwerb von Wohneigentum sinnvoll sein. Beispielsweise wenn die Mieten in der Region schneller ansteigen als die Einkommen und Verbraucherpreise. Nach der Tilgung eines Darlehens sind Immobilienbesitzer dann unabhängig von der Mitpreisentwicklung.
Und was ist mit den Gebieten, wo Werteinbußen prognostiziert werden? Auch da kann Chefvolkswirt Bargel Kaufinteressierten Mut machen. Auch wenn in einigen Kreisen mit Wertverlusten zu rechnen sei, „muss das nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum in diesen Regionen interessiert ist, sollte die jeweiligen Gegebenheiten sorgfältig abklopfen. Denn es gibt auch hier die Chance, Häuser und Wohnungen mit Potenzial zu entdecken.“
Wo Immobilien im gesamten Bundesgebiet künftig an Wert gewinnen bzw. verlieren, erfahren Sie hier in der Karte

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