„Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“

Die Preise für Wohnungen und Häuser haben sich in den vergangenen zehn Jahren in mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte nach oben entwickelt. Ein Hauptgrund dafür ist die zunehmende Urbanisierung, also der Trend zum Leben in der Stadt. Doch setzt sich diese Tendenz künftig fort? Wie die Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ anhand einer Untersuchung des Wohnungsbestands und des Wohnungsbedarfs von 36 deutschen Großstädten zeigt, werden sich in den nächsten 15 Jahren die Städte und Regionen ganz unterschiedlich entwickeln. Was das für die Immobilienpreise bedeutet, erfahren Sie im Folgenden. 

Wohnatlas: Hier gibt es die meisten Neubauwohnungen in Deutschland

In Sachen Neubau liegen Münster, Potsdam und München vor allen anderen deutschen Großstädten. Hier sind im Vergleich zum Bestand seit 2000 die meisten Neubauwohnungen entstanden. In Münster wurden 14 Prozent neue Wohnungen geschaffen, Potsdam und München bringen es auf rund 13 Prozent. Dahinter folgt Frankfurt am Main mit 11 Prozent.
Auch unter Berücksichtigung des Abrisses von altem Wohnbestand ist der Zuwachs an Wohnungen insgesamt – der sogenannte Netto-Neubau – in Münster, Potsdam und München mit 10 bis 13 Prozent am größten. In den ostdeutschen Städten Erfurt, Halle an der Saale und Chemnitz wurden dagegen deutlich mehr Wohnungen abgerissen als neu gebaut. 

Kurios: weniger Wohnungen trotz mehr Neubauten

Das heißt im Ergebnis, dass trotz eines Neubauanteils von 3,5 bis 7 Prozent im Vergleich zum Bestand im Jahr 2000 insgesamt weniger Wohnungen zur Verfügung stehen als noch vor 15 Jahren. Die Erklärung: In ostdeutschen Regionen wird durch Neubauprojekte eine qualitative Diskrepanz beseitigt. Eigentlich sind ausreichend Wohnungen vorhanden, diese genügen jedoch den heutigen Ansprüchen an den Wohnkomfort oftmals nicht. Abriss und Neubau sind in vielen Fällen günstiger als aufwendige Sanierungen. 

Neubauwohnungen besonders in „Boom-Städten“ vergleichsweise günstig

„In Städten mit hohem Preisniveau sind in den letzten Jahren besonders viele Neubauwohnungen entstanden“, sagt Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung bei der Postbank. „Gerade in diesen Boom-Städten lohnt es sich aber für Kaufinteressierte, gezielt Neubauwohnungen ins Visier zu nehmen, da diese im Vergleich zu Bestandswohnungen vergleichsweise günstig sind“. So zeigt der Städtevergleich, dass ein um 10 Prozent höheres Preisniveau bei Bestandswohnungen nur durchschnittlich 7 Prozent höhere Preise bei Neubauwohnungen bedeuten. 

Preise für Neubauten abhängig vom Baulandpreis

„Unter den Bestandswohnungen treiben Objekte mit exklusiver Lage die Preise hoch“, so Pfeiffenberger. Durch Abriss und Nachverdichtung entstehen aber vielerorts auch Neubauprojekte in attraktiver Umgebung. Wie viel eine Neubauwohnung in einer Stadt am Ende kostet, wird ganz wesentlich durch den jeweiligen Baulandpreis bestimmt. Aus den Berechnungen der Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ geht hervor, dass eine Zunahme des Baulandpreises um 10 Prozent zu einem Plus von 3,4 Prozent beim Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen führt. 

Der Wohnatlas zeigt: In diesen Städten entstehen die meisten neuen Wohnungen

Ein Blick in die Zukunft zeigt, dass in Hamburg, Stuttgart, Wiesbaden, Berlin und München der prozentual größte Bedarf an neuen Wohnungen besteht. Da in diesen Städten in der Vergangenheit relativ wenig neu gebaut wurde, herrscht dort heute schon Wohnungsmangel. Am niedrigsten ist die Wohnungsversorgungsquote in Hamburg, wo für 100 Haushalte nur 92 Wohnungen zur Verfügung stehen. In Stuttgart und Berlin sind dies 93 bzw. 94 Wohnungen. Unter Berücksichtigung des prognostizierten Zuzugs von Flüchtlingen benötigen diese Städte bis 2030 zwischen 15 und 20 Prozent mehr Wohnungen als dort jetzt zur Verfügung stehen. 

Hier gibt es große Chancen auf Wertsteigerungen

Vor allem Stuttgart, Wiesbaden und Berlin müssen ihre Bautätigkeit deutlich steigern, da sie ihren Bestand in den vergangenen 15 Jahren um weniger als 5 Prozent ausgebaut haben. Hamburg liegt mit 6 Prozent nur geringfügig darüber. Auch Karlsruhe, Potsdam, Bremen, Bonn, Aachen und Köln müssen ihr Wohnungsangebot um mehr als 10 Prozent steigern. „Städte mit wachsendem Wohnungsbedarf sollte man im Hinblick auf Neubauprojekte im Auge behalten. Sie bieten große Chancen auf Wertsteigerung“, so Postbank-Experte Dieter Pfeiffenberger. Informieren Sie sich hier in der Tabelle über die Bautätigkeit und den Wohnungsbedarf in den 36 Städten, die im Wohnatlas untersucht wurden. 

Bevölkerungswachstum hat große Auswirkungen auf die Immobilienpreise

Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die Studie der Postbank „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ zeigt. So lässt ein Bevölkerungswachstum um 1 Prozent die Preise für Eigentumswohnungen in Städten im Schnitt um 3,5 Prozent steigen, bei Einfamilienhäusern um 1,9 Prozent. Doch mit dem Bevölkerungswachstum der vergangenen zehn Jahre ist es möglicherweise schon bald vorbei. Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur 40 Prozent sein – den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.

„Der Flüchtlingszuzug hat keinen unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis von Immobilien, aber er ruft sogenannte Kaskadeneffekte hervor“, so Pfeiffenberger. So führt der höhere Bedarf an preisgünstigem Wohnraum zu Engpässen im Bereich der geförderten Wohnungen. Das wiederum zieht Ausweicheffekte nach sich: Die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen steigt, das Mietniveau zieht an und mit ihm auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern, was wiederum die Kaufpreise treibt.

In welchen deutschen Städten der Bevölkerungswachstum die Immobilienpreise steigen lässt, erfahren Sie in der Tabelle oder hier in der Karte.

Hintergrundinformationen zur Tabelle

Vor dem Hintergrund der Zuwanderung von mehr als einer Million Menschen in 2015 und der Tatsache, dass bei 50 Prozent der entschiedenen Asylanträge in 2015 die Anerkennung als Flüchtling erfolgte, wurden folgende Annahmen für die Prognose getroffen:

  • Etwa die Hälfte der Flüchtlinge aus 2015 erhält ein längerfristiges Bleiberecht.
  • Die Zahl der Flüchtlinge geht aufgrund politischer Maßnahmen in 2016 und den Folgejahren gegenüber 2015 deutlich zurück.
  • Es erfolgt weitere Zuwanderung über Familiennachzug.
  • Insgesamt entspricht die Zuwanderung bis 2030 etwa der Zuwanderung im Jahr 2015, also einer Million.
  • Die Verteilung der Flüchtlinge auf die Bundesländer erfolgt wie im Jahr 2015 nach dem Königsteiner Schlüssel, der die Einwohnerzahl und das Steueraufkommen berücksichtigt.
  • Die Verteilung der Flüchtlinge innerhalb der Bundesländer auf die Kreise erfolgt nach Bevölkerungsanteilen.

Über die Postbank Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“

Die Postbank Studie „Wohnatlas 2016 wurde unter der Leitung von Michael Bräuninger, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends Research, durchgeführt. Analysiert wurden die 30 größten deutschen Städte sowie sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und nicht zu den Top 30 gehören. Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Entwicklung des Wohnungsbestands und des Wohnungsbedarfs.