Günstiger Kaufpreis, schöne Wohngegend, ein bereits begrüntes Grundstück: Es gibt gute Gründe, eine Bestandsimmobilie zu erwerben. Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie Ihr Wunschobjekt jedoch genau unter die Lupe nehmen – denn Baumängel sind keine Seltenheit und können teure Folgekosten nach sich ziehen. Auch beim Hausbau treten regelmäßig Mängel auf, die für den Laien nicht immer direkt ersichtlich sind. Mit der Baumängel-Checkliste verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck.
Baumängel erkennen – Checkliste deckt Schwachstellen auf
Was sind Baumängel?
Risse im Mauerwerk oder undichte Fenster: Nicht alle Baumängel wie diese sind sofort erkennbar. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich mit der Thematik näher zu beschäftigen – sowohl beim Kauf einer gebrauchten Immobilie als auch beim Hausbau.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findet sich für Baumängel eine Definition: Und zwar ist ein Werk gemäß § 633 Abs. 2 „frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat“. Die vereinbarte Beschaffenheit eines Gebäudes finden Sie üblicherweise im Bauvertrag. Im Umkehrschluss bedeutet das: Entspricht die Immobilie nicht dem Soll-Zustand, liegt ein Baumangel vor. Baumängel bestehen nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) zudem, wenn das Bauwerk nicht den „anerkannten Regeln der Technik“ entspricht.
Ein Baumangel muss nicht zwingend die Funktion beeinträchtigen, wie es zum Beispiel bei einem undichten Dach der Fall ist. Auch Schönheitsfehler können einen Mangel darstellen, wenn sie die Wertschätzung berühren: Mangelhaft ist möglicherweise eine Fassade, die in einer anderen Farbe als vereinbart gestrichen wurde.
Abzugrenzen sind Baumängel von Bauschäden: Ein Bauschaden tritt erst mit der Zeit durch einen Baumangel auf. Beispielsweise entsteht Schimmel im Haus infolge einer mangelhaften Dämmung.
Häufige Baumängel – 10 Beispiele für Pfusch am Bau
Baumängel sind auf den meisten Baustellen zu finden – interessanterweise betrifft es immer wieder dieselben Probleme. Zu diesem Ergebnis kommt der Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB), der gemeinsam mit dem Institut für Bauforschung e.V. eine Langzeitstudie erstellt hat.
Gemäß der Studie kommen diese typischen Baumängel bei Ein- und Zweifamilienhäusern häufig vor:
- mangelhafte Außenabdichtung, die Feuchteschäden im Kellerbereich zur Folge hat
- Leckagen in der luftdichten Ebene (Dampfsperre) von Steildachflächen und oberen Geschossdecken
- Schallbrücken zwischen Doppelhaushälften
- zu hohe Restfeuchtegehalt vom Estrich bei der Fußbodenverlegung
- fehlende Ringanker, die dann zu Mauerrissen führen
- nicht auf Gegebenheiten vor Ort ausgelegte Fußbodenheizung
- Wärmedämmverbund-System mit unzulässigen Kreuzfugen
- mangelhafte Sockelabdichtung
- unzureichende Trinkwasserhygiene durch falsch konstruiertes System
- ungenügende Badabdichtung
Tipp
Mängel treten oftmals nicht erst bei der Bauausführung auf. Vielmehr sind viele Fehler bereits in der Bauplanung und -koordination begründet. Daher kann es für Bauherren sinnvoll sein, schon frühzeitig vor dem ersten Spatenstich einen Sachverständigen beziehungsweise eine Sachverständige zurate zu ziehen.
Wer haftet bei Baumängeln?
Wenn Sie ein Haus bauen, haftet der Bauträger bzw. die Handwerksfirma für Baumängel, die während und nach Abschluss der Arbeiten auftreten. Denn Bauleistungen fallen unter die sogenannte Gewährleistung. Die Gewährleistung für Baumängel greift allerdings nicht, wenn die Schäden durch normalen, verbrauchsbedingten Verschleiß entstanden sind. Da bei Baumängeln eine Verjährung nach fünf Jahren eintritt, ist es wichtig, dass Sie rechtzeitig Ihre Ansprüche geltend machen – das ist allerdings nur möglich, wenn Sie diese Baumängel erkennen oder feststellen lassen.
Bei einem Immobilienverkauf haftet wiederum der Verkäufer oder die Verkäuferin. Die Rechtsgrundlage für die Haftungsfrage findet sich im § 433 Abs. 1 S. 2 BGB. Demnach muss der Verkäufer oder die Verkäuferin eine Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln an den Käufer oder die Käuferin übergeben. Weil gebrauchte Immobilien allerdings selten mängelfrei sind, kommt hier ein großes Aber: In Kaufverträgen kann ein umfassender Haftungsausschluss vereinbart sein. Beispielsweise einigen sich die Vertragsparteien häufig darauf, dass der Käufer oder die Käuferin das Objekt im derzeitigen Zustand „wie gesehen“ übernimmt. Auf den Haftungsausschluss kann sich ein Verkäufer oder eine Verkäuferin jedoch nicht berufen, wenn dabei offenbarungspflichtige Baumängel verschwiegen werden. Lassen Sie sich beim Vertragsabschluss immer von einem Rechtsanwalt beziehungsweise einer Rechtsanwältin beraten, um keine Fehler zu machen.
Baumängel anzeigen – Mängelrüge beim Neubau
Häufig fallen Baumängel erst nach dem Einzug ins neue Eigenheim auf. Glücklicherweise können Sie sich in den meisten Fällen auf Ihre Gewährleistungsrechte berufen. Dafür bedarf es einer Mängelrüge, die grundsätzlich schriftlich erfolgen sollte. Dokumentieren Sie die Baufehler durch Fotos und eine aussagekräftige Beschreibung. Setzen Sie der Baufirma außerdem eine angemessene Frist, um die Mängel zu beseitigen. Noch besser ist es, wenn Sie einen Bausachverständigen oder eine Bausachverständige engagieren. Diese Person unterstützt Sie zudem bei der Beweissicherung, falls es zu einem Gerichtsverfahren kommen sollte.
Checkliste Baumängel – auch Laien können Mängel erkennen
Bereits bei der ersten Baubesichtigung können Sie sich einen Überblick über den Zustand des Hauses verschaffen, selbst dann, wenn Sie baufachlich betrachtet Laie sind. Folgende sichtbare Mängel sollten für Sie ein Warnzeichen sein, das Haus durch einen Experten bzw. eine Expertin überprüfen zulassen.
Spätestens bei der zweiten Besichtigung empfiehlt es sich, im Zweifel Fachleute mitzunehmen, beispielsweise einen Architekten oder eine Architektin, eine:n Bauingenieur:in oder eine:n erfahrene:n Handwerker:in. Schön, wenn Sie – gemeinsam mit einem Experten oder einer Expertin – keine gravierenden Schäden festgestellt haben. Achten Sie dennoch darauf, dass der Bauzustand des Hauses im Kaufvertrag möglichst genau beschrieben ist. Denn falls sich ein verborgener Mangel erst später zeigt, kann dies zur Klärung der Haftungsfrage für Sie vorteilhaft sein.
Auf Nummer sicher gehen – Bausachverständige für Baumängel und Schäden
Ein:e Bausachverständige:r steht Ihnen während der verschiedenen Planungs- und Bauphasen zur Seite. Mit diesem Expertenwissen können die Fachleute Baumängel feststellen, die Ihnen womöglich selbst nicht aufgefallen wären.
Die Kosten für eine:n Bausachverständige:n klingen im ersten Moment sehr hoch, doch das Geld ist gut angelegt. Die Beseitigung möglicher Mängel ist in der Regel erheblich teurer und die Kosten lassen sich nicht in die Planung der Finanzierung einkalkulieren. Laut dem Verband privater Bauherren müssen Bauherren zur Beseitigung von Baumängeln, die durch Nachlässigkeit und mangelnde Baukontrolle entstehen, durchschnittlich 24.200 Euro aufwenden.
Bausachverständige – Expert:innen im Überblick
| Bauexperte oder Bauexpertin: | Fachgebiet und Kosten |
| Was macht ein:e Bodengutachter:in? |
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| Was macht ein Baubiologe oder eine Baubiologin? |
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| Was macht ein Baubegleiter oder eine Baubegleiterin? |
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Tipp
Die Mitgliedschaft im Verband privater Bauherren können Sie für die Bauphase abschließen. Sie kostet in den ersten sechs Monaten 15 Euro monatlich, danach 8 Euro im Monat.
Seriöse Expert:innen finden Sie bei den entsprechenden Verbänden. Das sind zum Beispiel:
- für Bodengutachter:innen der Verband freier Bau- und Bodensachverständiger (VfB) e.V.
- für Baubegleiter:innen der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. und der Verband Privater Bauherren
- für Baubiologen und Baubiologinnen der Berufsverband Deutscher Baubiologen e.V.
- für Bauschadengutachter:innen der Ring Deutscher Gutachter
Gut zu wissen
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