Rechte und Pflichten: Vermieter aufgepasst!

Auf den ersten Blick erscheint es klar: Der Mieter darf eine Wohnung benutzen und zahlt dafür einen vereinbarten Betrag. Der Vermieter stellt den Wohnraum zur Verfügung und gewährleistet, diesen in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Tatsächlich sind die Rechte und Pflichten für Vermieter nicht so eindeutig, wie es scheint. Allein im Herbst kommen Fragen zu Themen wie Fallobst oder Laub auf. Wer muss sich um diese Dinge kümmern – Mieter oder Vermieter?

Pflichten für Vermieter umfangreicher, als man ahnt

Nicht selten übernehmen Mieter Pflichten, die eigentlich Sache des Vermieters sind. Im Alltag gilt es als üblich, dass Mieter Schönheitsreparaturen durchführen, den Flur und den Gehweg reinigen oder den Garten pflegen. Der Winterdienst obliegt in der Regel ebenso den Hausbewohnern wie das Fegen von Laub im Herbst oder die Beseitigung von Schnee oder Glatteis. Es erscheint ganz normal, dass die Hausbewohner diese typischen Arbeiten erledigen. Doch rein rechtlich ist das keine Selbstverständlichkeit – schließlich fallen alle diese Aufgaben nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch unter Ihre Pflichten als Vermieter. Es gehört zu Ihren hauptsächlichen Pflichten als Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und zu erhalten.

Pflichten: Vermieter können viel auf den Mieter übertragen

Allerdings kommen die wenigsten Vermieter einmal wöchentlich vorbei und putzen den Flur oder mähen den Rasen. Das müssen Sie auch nicht – es ist Teil Ihrer Rechte als Vermieter, viele Pflichten auf die Mieter zu übertragen. Damit Sie als Vermieter aus der Pflicht genommen werden, muss eine wirksame Übertragung der Aufgaben erfolgen. Das ist durch eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag der Fall. So ist die Hausordnung nicht geeignet, um Ihre Pflichten als Vermieter auf die Mieter zu übertragen. Hierzu lautet die Rechtssprechung, dass die Hausordnung zwar geeignet ist, das Verhältnis der Hausgemeinschaft untereinander zu regeln. Wesentliche Rechte und Pflichten des Mieters können jedoch in der Hausordnung nicht wirksam vereinbart werden. Praktisch lösen Sie die Übertragung daher möglichst so: Im Mietvertrag regeln Sie, dass der Mieter die Reinigung des Treppenhauses übernimmt. In der Hausordnung legen Sie dann fest, wie das Flurputzen gerecht unter den Mietern verteilt wird.

Tipp

Für eine wirksame Übertragung der Pflichten vom Vermieter auf den Mieter sind genaue Formulierungen wichtig. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachanwalt oder vom örtlichen Haus- und Grundbesitzerverein beraten.

Pflichten für Vermieter rund ums Haus

Nicht nur im Haus selbst sind Arbeiten zu erledigen, die zu Ihren Pflichten als Vermieter gehören, auch auf dem Grundstück ist einiges zu tun. Ihre Rechte als Vermieter lassen Ihnen die Wahl, ob Sie diese Arbeiten von einem Dienstleister durchführen lassen und die Kosten auf die Mieter umlegen, oder ob Sie die Pflichten auf die Mieter übertragen. Es ist z. B. möglich, die Gartenpflege zur Mietersache zu erklären. Allerdings müssen die Hausbewohner nur einfache Aufgaben erledigen, die keine Fachkenntnisse erfordern. Dazu gehören Tätigkeiten wie:

  • Rasen mähen
  • Unkraut jäten
  • Laub rechen
  • Beete umgraben

Hinweis: Fallobst gehört dem, auf dessen Grundstück es liegt. Auch hier können Sie die Entsorgung zur Mietersache machen.
Haben Sie die Gartenpflege wirksam auf die Mieter übertragen, sind Sie als Vermieter nicht verpflichtet, das nötige Gartengerät zu stellen. Schaufeln, Rechen oder Rasenmäher müssen die Mieter in diesem Fall selbst beschaffen. Allerdings dürfen Sie nicht bestimmen, wie die Gartenpflege erfolgen soll. Das liegt im Ermessen der Mieter, die dafür zuständig sind.
Die Straßenreinigung gehört je nach Straßenreinigungssatzung ebenfalls zu Ihren Aufgaben als Hausbesitzer. Ihre Rechte als Vermieter ermöglichen Ihnen eine Übertragung der Aufgaben auf die Mieter.

Prüfen Sie die Straßenreinigungssatzung Ihrer Gemeinde, um festzustellen, ob und welche Reinigungsarbeiten Sie durchführen müssen und wie das im Mietvertrag geregelt werden kann.

Ihre Rechte als Vermieter beim Winterdienst

Der Sommer neigt sich dem Ende und schon bald bestimmen Schnee und Frost den Alltag. Als Besitzer eines Grundstücks haften Sie für Unfälle durch Schnee- oder Eisglätte, die auf dem Bürgersteig oder den Zuwegen zum Haus passieren. Sie können ein Unternehmen mit dem Winterdienst beauftragen und die entstehenden Kosten auf die Betriebskosten umlegen oder die Räum- und Streupflicht ebenfalls den Mietern übertragen. Besonders wichtig sind dabei folgende Punkte:

  • Treffen Sie eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag.
  • Es genügt nicht, diese Vermieterpflichten unkommentiert zur Sache der Mieter zu machen. Sie sind verpflichtet, das Räumen und Streuen über einen verbindlichen Schneeplan oder eine Schneekarte, die den Mietern weitergegeben wird, verbindlich zu regeln.
  • Anders als bei der Gartenpflege sind Sie beim Winterdienst verpflichtet, den Mietern die nötigen Werkzeuge und Streugut wie Sand oder Split zur Verfügung zu stellen.
  • Zudem müssen Sie in regelmäßigen Abständen kontrollieren, ob die Hausbewohner Ihren Pflichten nachkommen.

Gehen Sie hier sehr gewissenhaft vor, um im Schadenfall (z. B. Sturz eines Passanten auf dem Gehweg) nicht in der Haftung zu sein.

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