Grundsteuer 2.0: Wird wohnen noch teurer?

Die derzeitige Berechnung der Grundsteuer ist verfassungswidrig! So urteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018. Um nicht auf Einnahmen in Höhe von jährlich ca. 13,8 Milliarden Euro (Stand 2018) verzichten zu müssen, arbeitete die Regierung fieberhaft an einem neuen Konzept. Dieses ist nun gefunden – bringt aber noch keine Planungssicherheit für Immobilienbesitzer. Denn: Künftig wird sich die Kalkulation der Grundsteuer von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Warum war das alte Grundsteuermodell verfassungswidrig?

Bislang wurde die Grundsteuer nach dem sogenannten Einheitswert eines Gebäudes ermittelt. Diese Berechnungsgrundlage stammt für West-Immobilien allerdings aus dem Jahr 1964 und für Ost-Gebäude sogar aus dem Jahr 1935: Sie ist damit längst überholt. Die Richter des Bundesverfassungsgerichts kritisierten, dass durch die veraltete Kalkulationsgrundlage eine Ungleichbehandlung von Immobilienbesitzern stattfinde. Deshalb ordnete das BVerfG Nachbesserungen an.

Wie Recht die obersten Richter damit hatten, zeigen Erhebungen des Statistischen Bundesamtes: Während in München aufgrund massiv steigender Immobilienpreise die Grundsteuer eigentlich viel zu niedrig angesetzt ist, ist die Abgabe in Städten wie Essen, Bremen oder Duisburg deutlich zu hoch. Der unterschiedliche Hebesatz, den Kommunen bei der Grundsteuerberechnung selbst festlegen können, führt endgültig zu einer Schieflage: Die Hebesätze liegen – je nach finanzieller Position der Kommune – zwischen 0 und 910 Prozent. Während beispielsweise Eigenheimbesitzer in Nordrhein-Westfalen eine hohe Abgabenlast schultern, kommen Häuslebauer in Bayern und Schleswig-Holstein vergleichsweise günstig davon. Hier einige Beispiele für die unterschiedlichen Hebesätze der Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke in Deutschland (ohne landwirtschaftliche Betriebe):

Städte mit hoher Grundsteuerbelastung

Wohnort  Jährliche Grundsteuer  Hebesatz
Witten 771 Euro 910 %
Duisburg 724 Euro 855 %
Berlin 686 Euro 810 %
Leverkusen 669 Euro 790 %
Marl 669 Euro 790 %

 

Städte mit niedriger Grundsteuerbelastung

Wohnort  Jährliche Grundsteuer  Hebesatz 
Gütersloh 323 Euro 381 %
Regensburg 335 Euro 395 %
Ratingen 339 Euro 400 %
Reutlingen 339 Euro 400 %
Ludwigsburg 343 Euro 405 %

Quelle: Grundsteuerranking 2018 von Haus & Grund grundsteuer-hebesaetze-ranking-haus-grund-100.pdf

Scholz-Konzept rechnet Mieterträge in die Kalkulation ein

Um die vorherrschenden Ungerechtigkeiten auszugleichen, machte sich SPD-Finanzminister Olaf Scholz Gedanken darüber, wie die Grundsteuer fairer gestaltet werden könnte. Das Ergebnis seiner Grundsteuerberechnung, die neben dem Bodenrichtwert des bebauten Grundstücks auch Alter und Größe des Gebäudes sowie die Erträge durch Mieteinnahmen einfließen lässt, stößt allerdings nicht überall auf Lob und Anerkennung. Zu kompliziert und zu aufwendig sei diese Idee, erklären Opposition und einige Unionspolitiker. Deshalb gibt es in dem Gesetzesentwurf eine Hintertür: Bundesländer, die das Scholz-Konzept ablehnen, dürfen künftig ein eigenes Grundsteuer-Gesetz auf den Weg bringen. CSU-Chef Markus Söder kündigte bereits an, diese Option zumindest für das Land Bayern in Anspruch zu nehmen. Beim sogenannten Flächenmodell wird im größten Bundesland die Berechnung der Grundsteuer ab dem Jahr 2025 allein nach der Fläche von Gebäude und Grundstück kalkuliert. Neben Hamburg, Sachsen und Niedersachsen kündigte Nordrhein-Westfalen an, die Einführung eines eigenen Systems zur Berechnung der Grundsteuer prüfen zu wollen.

Hausbesitzern in Deutschland bringt die Neugestaltung der Grundsteuer demnach keineswegs Planungssicherheit: Durch die Öffnungsklausel kommt es mit Sicherheit erneut zu bundesweit unterschiedlichen Berechnungen der Grundsteuer. Ob sich die Verteilung der Lasten wenigstens ein wenig gerechter gestaltet, wird sich wohl erst im Jahr 2025 zeigen. Dann soll die Grundsteuer erstmals nach dem neuen Modell erhoben werden. Die Vorlaufzeit ist notwendig, weil alle 35 Millionen Wohnimmobilien zuvor neu bewertet werden müssen. Hierbei handelt es sich um einen bürokratischen Kraftakt, der eine entsprechend lange Vorlaufzeit benötigt.

Bundesrat gibt grünes Licht für Grundsteuer-Reform

Aufhalten lässt sich die Reform der Grundsteuer kaum noch. Am 08. November 2019 gab der Bundesrat sein Einverständnis für die Gesetzesänderung. Dafür musste zuvor sogar das Grundgesetz geändert werden, denn eigentlich galt bislang für die Berechnung Grundsteuer in jedem Land die gleiche kalkulatorische Basis – abgesehen von der Höhe der Hebesätze. Der Bundesrat entschied aber nun, dass die Öffnungsklausel und somit eine länderspezifische Berechnung der Grundsteuer demnächst rechtens sein wird.

Welches Modell nun gerechter ist – das Flächenmodell oder die Kalkulation nach Olaf Scholz –, daran scheiden sich derzeit noch die Geister. Die Frage bleibt gerade deshalb relevant, weil die Grundsteuer als umlagefähige Nebenkosten vom Mieter getragen werden muss, sofern die Übernahme im Mietvertrag vereinbart wurde. Da dies in vermieteten Wohngebäuden der Fall ist, geht das Thema Grundsteuer nicht nur Immobilienbesitzer, sondern auch Mieter an.

Grundsteuerreform macht das Wohnen in Großstädten wohl teurer

Bereits jetzt gibt es erste Berechnungen, nach denen die Scholz-Formel das Wohnen in der Bundesrepublik teils deutlich verteuern wird. Test-Kalkulationen des Eigentümerverbandes Haus & Grund lassen in bestimmten Regionen des Landes einen spürbaren Grundsteueranstieg erwarten, der meist im zweistelligen Bereich liegt. Besonders Großstädte sind davon betroffen, weil das Modell des GroKo-Finanzministers einen Zuschlag in Höhe von 10 Prozent für Metropolen mit mehr als 600.000 Einwohnern vorsieht. Damit die neue Grundsteuer nicht unverhältnismäßig hoch ausfällt, fordert Scholz von den Kommunen, die Hebesätze entsprechend anzupassen. Im Schnitt dürften keine Mehrbelastungen entstehen, so der SPD-Finanzminister.

Doch in Anbetracht der Tatsache, dass viele Kommunen in Deutschland finanziell nicht auf Rosen gebettet sind, werden die Hebesätze in einigen Regionen nicht sinken, sondern eventuell sogar steigen. Zudem bleibt abzuwarten, ob eine uneinheitliche Besteuerung je Bundesland dem Bundesverfassungsgericht überhaupt zusagt. Viel gerechter als die alte Berechnung der Grundsteuer sei das Scholz-Modell nicht, erklären Kritiker.

Als Fazit lässt sich festhalten, dass die Grundsteuer-Reform 2019 kein großer Wurf ist, weil mehr Transparenz und Fairness durch die unterschiedlichen Ländermodelle wohl nicht erreicht werden kann. Da sich ab dem Jahr 2025 die Höhe der Grundsteuer auch weiterhin von Stadt zu Stadt und von Bundesland zu Bundesland unterscheiden wird, bringt die Reform der Grundsteuer für viele Eigenheimbesitzer keine großen Vorteile. Für die Kommunen bleibt die Grundsteuer hingegen weiterhin eine lukrative Einnahmequelle: Im Jahr 2018 spülte die Grundsteuer rund 13,8 Milliarden Euro in die Kassen der Gemeinden.

Mehr zum Thema

Wohnnebenkosten – die „zweite Miete“