Grundsteuer 2.0: Wird wohnen noch teurer?

Die derzeitige Berechnung der Grundsteuer ist verfassungswidrig! So urteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018. Um nicht auf Einnahmen in Höhe von jährlich ca. 13,8 Milliarden Euro (Stand 2018) verzichten zu müssen, arbeitete die Regierung fieberhaft an einem neuen Konzept. Dieses scheint nun gefunden – und birgt eine Überraschung: Denn künftig könnte die Kalkulation der Grundsteuer Ländersache sein. Dafür müsste jedoch das Grundgesetz geändert werden.

Warum war das alte Grundsteuermodell verfassungswidrig?

Bislang wurde die Grundsteuer nach dem sogenannten Einheitswert eines Gebäudes ermittelt. Diese Berechnungsgrundlage stammt für West-Immobilien allerdings aus dem Jahr 1964 und für Ost-Gebäude sogar aus dem Jahr 1935: Sie ist damit längst überholt. Die Richter des Bundesverfassungsgerichts kritisierten, dass die veraltete Kalkulationsgrundlage eine Ungleichbehandlung von Immobilienbesitzern verursachen würde.

Wie recht sie damit haben, zeigt eine Erhebung des Statistischen Bundesamtes: Während in München aufgrund massiv steigender Immobilienpreise die Grundsteuer eigentlich viel zu niedrig angesetzt ist, erweist sich die Abgabe in Städten wie Essen, Bremen oder Duisburg als deutlich zu hoch. Der unterschiedliche Hebesatz, den Kommunen bei der Grundsteuerberechnung selbst festlegen können, führt endgültig zu einer Gerechtigkeits-Schieflage: Die Hebesätze liegen – je nach finanzieller Position der Kommune – zwischen 0 und 960%. Während beispielsweise Eigenheimbesitzer in Nordrhein-Westfalen eine hohe Abgabenlast schultern, kommen Häuslebauer in Bayern und Schleswig-Holstein vergleichsweise günstig davon.

Scholz-Konzept rechnet Mieterträge in die Kalkulation ein

Um die vorherrschenden Ungerechtigkeiten auszumerzen, machte sich SPD-Finanzminister Olaf Scholz Gedanken darüber, wie die Grundsteuer fairer gestaltet werden könnte. Das Ergebnis seiner Grundsteuerberechnung, die neben dem Bodenrichtwert des bebauten Grundstücks auch Alter und Größe des Gebäudes sowie die Erträge durch Mieteinnahmen einfließen lässt, stößt allerdings nicht überall auf Lob und Anerkennung. Zu kompliziert und zu aufwendig sei diese Idee, sagen Unionspolitiker. Deshalb enthält der Gesetzesentwurf eine Hintertür: Bundesländer, die das Scholz-Konzept ablehnen, dürfen künftig ein eigenes Grundsteuer-Gesetz auf den Weg bringen. Das wiederum missfällt Teilen der SPD – durch die Öffnungsklausel käme es erneut zu bundesweit unterschiedlichen Berechnungen der Grundsteuer, was Potenzial für neue Ungerechtigkeiten berge.

Bayern setzt auf eigenes Grundsteuermodell

Das bayerische Finanzministerium kündigte bereits im Vorfeld an, die Scholz-Pläne zu ignorieren und stattdessen auf ein „unbürokratisches Einfach-Grundsteuermodell“ zu setzen. Auch Nordrhein-Westfalen und Sachsen liebäugeln mit einer individuellen Lösung zur Grundsteuer. Für eine unabhängige Berechnung der einzelnen Länder müsste allerdings das Grundgesetz geändert werden. Ob FDP und Grüne eine solche Entscheidung mittragen, bleibt abzuwarten.

Generell sehen Experten eine Neuberechnung der Grundsteuer für ca. 35 Millionen Immobilien als gewaltigen Kraftakt an, der mit der Neueinstellung von Hunderten Beamten und Kosten in dreistelliger Millionenhöhe einhergehen würde. Genau deshalb argumentiert die bayerische Regierung, dass ihre Berechnung rein nach Fläche einfacher und unbürokratischer sei. Doch welches Modell nun gerechter ist, daran scheiden sich die Geister. Die Frage bleibt gerade deshalb relevant, weil die Grundsteuer als umlagefähige Nebenkosten vom Mieter getragen werden muss, sofern die Übernahme im Mietvertrag vereinbart wurde. Da dies in vermieteten Wohngebäuden faktisch immer der Fall ist, geht das Thema Grundsteuer nicht nur Immobilienbesitzer, sondern auch Mieter an. Letztere fühlen sich ohnehin schon finanziell überfordert.

Grundsteuerreform macht das Wohnen in Großstädten wohl teurer

Bereits jetzt gibt es erste Berechnungen, nach denen die Scholz-Formel das Wohnen in der Bundesrepublik teils deutlich verteuern wird. Test-Kalkulationen des Eigentümerverbandes Haus & Grund lassen in bestimmten Regionen des Landes einen spürbaren Grundsteueranstieg erwarten, der meist im zweistelligen Bereich liegt. Besonders Großstädte wie Berlin, Köln oder Hamburg sind davon betroffen, weil das Modell des GroKo-Finanzministers einen Zuschlag in Höhe von 10% für Metropolen mit mehr als 600.000 Einwohnern vorsieht. Damit die neue Grundsteuer nicht unverhältnismäßig hoch ausfällt, fordert Scholz von den Kommunen, die Hebesätze entsprechend anzupassen. Im Schnitt dürften keine Mehrbelastungen entstehen, so der SPD-Finanzminister.

Doch angesichts der Tatsache, dass viele Kommunen in Deutschland finanziell nicht auf Rosen gebettet sind, werden die Hebesätze in einigen Regionen nicht sinken, sondern eventuell sogar steigen. Zudem ist fraglich, ob eine uneinheitliche Besteuerung je Bundesland dem Bundesverfassungsgericht überhaupt zusagen würde. Viel gerechter als die alte Berechnung der Grundsteuer sei das Scholz-Modell nicht, erklären einige Kritiker. Damit die Grundsteuer-Reform im Jahr 2025 dann tatsächlich in Kraft treten kann, bedarf es wohl noch einiger Kraftanstrengung. Sollten die Mühen der Politiker keine Früchte tragen, erfreut das sowohl Mieter als auch Eigenheimbesitzer – dann nämlich würde die Grundsteuer ab dem Jahr 2020 komplett wegfallen.

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