Wohnraumberechnung: Warum falsche Angaben teuer werden können

Wie funktioniert eine Wohnraumberechnung?

Die Wohnfläche einer Immobilie zu berechnen, ist komplizierter als gedacht: Denn verbindliche Regeln zur Wohnraumberechnung bestehen nur für öffentlich geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen). Hier gilt die seit 2004 gültige Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche – kurz: Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Auf dem freien Wohnungsmarkt gibt es keine einheitliche Rechtsvorschrift. Zwar greifen Gerichte im Streitfall auf diese Verordnung zurück. Das gilt allerdings nur, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich eine andere Norm zur Wohnflächenberechnung vereinbart wurde. Auch wenn die ursprüngliche Berechnung der Wohnfläche aus der Gültigkeitszeit einer mittlerweile veralteten Norm stammt, gelten deren Vorgaben.

Wie lässt sich die Wohnfläche berechnen?

Um die Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum zu berechnen, kommen generell verschiedene Berechnungsmethoden infrage:

• Wohnflächenverordnung: Explizit gilt diese Verordnung nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Aber die meisten Gerichte nutzen sie als Grundlage, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde und keine anderen Normen gelten.
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV): Hierbei handelt sich um den Vorgänger der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung. Eine nach der II. BV ermittelte Wohnfläche ist auch heute noch gültig, wenn der Wohnraum vor dem 01. Januar 2004 vermessen wurde und es seitdem keine baulichen Veränderungen gegeben hat.
• DIN 277: Diese Norm eignet sich wenig für die Wohnflächenberechnung, da sie aus dem Baurecht stammt und alle Grundflächen erfasst. Vermieter:innen profitieren von der Berechnungsmethode, da sie deutlich höhere Werte liefert. Denn bei der DIN 277 ist die Grundfläche immer gleich der Wohnfläche, unabhängig von der Deckenhöhe. Somit liefert die Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen große Abweichungen im Vergleich zur Wohnflächenverordnung. Ist diese Norm im Mietvertrag vereinbart, ist sie bei frei finanziertem Wohnraum bindend.
• DIN 283: Diese Norm ist seit dem Jahr 1983 außer Kraft gesetzt. Trotzdem ist sie gültig, wenn sich die Parteien im Mietvertrag explizit auf diese Art der Wohnflächenberechnung geeinigt haben, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH 23.05.2007 – VIII ZR 231/06).
  

Wohnraumberechnung nach Wohnflächenverordnung

• Wohnräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Kinderzimmer oder Flur fließen ab einer lichten Höhe von 2 Metern voll in die Berechnung mit ein.
• Liegt die Deckenhöhe zwischen 1,00 und 1,99 Meter (z. B. unter Dachschrägen), zählt nur die Hälfte dieser Flächen als Wohnfläche.
• Liegt die Deckenhöhe unter einem Meter, entfällt die Anrechnung.
• Balkon, Terrasse oder Loggia zählen mit einem Viertel der Grundfläche als Wohnfläche. Erhöht diese Ausstattung den Wohnwert deutlich, zählt die Hälfte der Fläche als Wohnfläche.
• Bodentiefe Nischen (z. B. an Fenstern oder Türen) zählen ab einer Tiefe von 13 Zentimetern dazu, dagegen reduzieren Säulen über 1,50 Meter Höhe ab einer Grundfläche von 0,1 Quadratmetern die Wohnfläche.
• Ungeheizte Wintergärten oder Schwimmbäder werden zu 50 % angerechnet, beheizte dagegen voll.
• Nicht zu Wohnzwecken geeignete Räume wie Abstellkammern und Nutzflächen außerhalb der Wohnung (Keller, Trockenraum, Treppenhaus, etc.) fließen nicht in die Wohnraumberechnung ein. Es besteht somit ein klarer Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche. Nutzflächen lassen sich zwar als Lagerraum etc. nutzen, sind aber nicht bewohnbar.

Welche Wohnfläche ist für die Heizkostenabrechnung relevant?

Die Nebenkosten- bzw. Heizkostenabrechnung basiert in der Regel auf den Angaben im Mietvertrag. Deshalb ist es so wichtig, die Wohnfläche zu überprüfen. Eine falsche Wohnfläche kann die Betriebskosten nach oben treiben. Ist die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung hingegen größer als im Mietvertrag angegeben, darf die Hausverwaltung diesen höheren, korrekten Wert ansetzen.

Wer darf eine Wohnraumberechnung durchführen?

Grundsätzlich dürfen Sie selbst zu Zollstock oder Laserentfernungsmesser greifen und die Wohnfläche berechnen. Auch die Hausverwaltung darf tätig werden. Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, müssen Sie allerdings Ihre Messergebnisse beweisen.