Mietendeckel in Berlin: Segen oder Gift für den Wohnungsmarkt?

Fünf Jahre lang keine Mieterhöhung? Was für viele Mieter im Bundesgebiet eher Wunschdenken ist, könnte in Berlin bald Realität werden. Denn die rot-rot-grüne Regierung der Landeshauptstadt möchte einen Mietendeckel einführen, der Mieterhöhungen unter bestimmten Voraussetzungen für ein halbes Jahrzehnt unmöglich macht. Hier lesen Sie, welche Vor- und Nachteile ein solches Gesetz mit sich bringt!

Warum soll es in Berlin einen Mietendeckel geben?

Wohnen wird grundsätzlich immer teurer: Derzeit gibt jeder private Haushalt in Deutschland durchschnittlich 877 Euro im Monat für Miete, Energiekosten und Instandsetzung aus, wie Statista vorrechnet. Vor allem in den deutschen Großstädten wird Wohnraum zudem immer knapper. Genau deshalb ziehen die Mietkosten in einigen Metropolen drastisch an. Spitzenreiter dieser Entwicklung ist die Stadt München. Hier bezahlten Mieter Anfang 2019 durchschnittlich 16,42 Euro pro Quadratmeter Wohnraum im Monat. Auch die Bundeshauptstadt Berlin ist ein teures Fleckchen, obwohl die monatliche Durchschnittsmiete mit 9,57 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu München noch fast überschaubar ausfällt.

Trotzdem wächst die Last der Bürger, denn als Faustformel gilt: Wer mehr als 40 Prozent seines Einkommens in die Miete investieren muss, der gilt durch das Wohnverhältnis als wirtschaftlich zu stark beansprucht. Da Berliner Bürger statistisch weniger Geld verdienen als Arbeitnehmer in Hamburg, Köln oder München, ist die Belastung in der Hauptstadt demnach besonders hoch: Fast jeder zweite verdiente Euro (46 Prozent) wird an der Spree für Wohnkosten ausgegeben.

Ein Unding, findet nicht nur Katrin Lompscher (Die Linke), Berlins Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen. Die 57-Jährige präsentierte im Senat deshalb ein Eckpunktepapier, mit dem die Landesregierung aus SPD, Linken und Grünen in den nächsten fünf Jahren Mieterhöhungen ausschließen will. Doch was genau steht in dem Entwurf zum Mietendeckel in Berlin? Das Konzept sieht vor, dass Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum in Mehrfamilienhäusern fünf Jahre lang eingefroren werden. Auch Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sollen erschwert werden und sind künftig wohl genehmigungspflichtig. Wer sich als Vermieter nicht an die Regeln hält, dem drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro. Ausgenommen sind allerdings Neubauten sowie der soziale Wohnungsbau. Das Gesetz soll im Januar 2020 in Kraft treten – rückwirkend zum 18. Juni 2019. Was jedoch als soziale Stärkung von einkommensschwachen Mietern gedacht ist, stößt bei Vermietern und Wohnungsbau­gesellschaften auf wenig Gegenliebe.

Wohnungsgesellschaften erhöhen kurzfristig die Mieten in Berlin

Als erste Reaktion auf den Berliner Mietendeckel haben mehrere große Wohnungsbaugesellschaften kurzfristig Tausende Mieterhöhungsbegehren an ihre Kunden verschickt – darunter auch die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Degewo. Einige private Vermieter in Berlin haben ebenfalls auf den Gesetzentwurf reagiert. Nach einem Aufruf des Eigentümerverbandes Haus & Grund erhöhten viele private Immobilienbesitzer ihren Mietern den Obolus.

Da Vermietern durch den Mietendeckel künftig Einnahmen in Millionenhöhe entgehen, reagierten auch Anleger auf das Berliner Mietmodell: Die Aktie der Wohnungsbaugesellschaft Deutsche Wohnen brach im Juni 2019 von 42,30 Euro auf 33,19 Euro ein. Das liegt u. a. daran, dass die Gesellschaft sehr viele Wohnungen in Berlin verwaltet und an der Spree zu den größten Eigentümern von Immobilien zählt.

Opposition und Wohnungsbau­gesellschaften warnen vor Sanierungsstau

Kritiker des Berliner Mietendeckels mahnen eindringlich an, dass der Entwurf einen Modernisierungsstau auslösen könnte. Denn Vermieter müssen eine Mieterhöhung nach einer Sanierungsmaßnahme künftig von der Investitionsbank Berlin prüfen lassen. Erteilt die IBB hier eine Absage, bleiben Hausbesitzer womöglich auf den Modernisierungskosten sitzen und dürfen diese nicht mehr auf ihre Mieter umlegen. Experten befürchten, dass die Reglementierung zudem mit einem großen Verwaltungsaufwand einhergeht. Neben einer Fülle von gerichtlichen Mietstreitigkeiten wird es nach ihrer Ansicht in Berlin dazu kommen, dass Eigenheimbesitzer weniger in ihre Mietobjekte investieren. Das ist nicht nur ungünstig für den Gebäudebestand, sondern auch für die Handwerkerbranche in der Landeshauptstadt. Bauunternehmen befürchten durch das rot-rot-grüne Gesetz ebenfalls Umsatzeinbußen.

Ein weiteres Argument kontra Mietendeckel kommt vom Eigentümerverband Haus & Grund: „Wer mehr Klimaschutz im Gebäudebestand will, muss Investitionen fördern, nicht unterbinden“, erklärt dessen Präsident Kai Warnecke. Die Entgegnung ist durchaus nachvollziehbar, denn Gebäudesanierungen haben oftmals auch einen energetischen Aspekt und helfen dabei, die Energiekosten zu senken. Letzteres kommt wiederum den Mietern zugute, da diese dann weniger Nebenkosten zahlen müssen.

Kritiker halten Berlins Mietendeckel für verfassungswidrig

Ob das Gesetz in seiner geplanten Form tatsächlich in Kraft treten wird, steht derzeit noch in den Sternen. Selbst, wenn der Senat den Entwurf durchwinkt, droht dem Mietendeckel noch massiver Gegenwind. So stuft ein Gutachten im Auftrag des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg das Modell als nicht verfassungskonform ein. Gegner halten das Konzept auch deshalb für juristisch angreifbar, weil die Gesetzgebungskompetenz des Landes für so einschneidende Entscheidungen nicht ausreiche und der Mietendeckel einen „massiven Eingriff“ in die Eigentumsrechte der Berliner Immobilienbesitzer darstelle.

So ist es wahrscheinlich, dass die Oppositionsparteien CDU und FDP vor dem Bundesverfassungsgericht gegen den Mietendeckel klagen werden. Mehrere Unionspolitiker schlagen vor, zunächst die konkrete Gesetzgebung abzuwarten, und anschließend zu handeln. Dass der Berliner Mietendeckel derzeit noch auf wackeligen Füßen steht, weiß auch die Linke: „Wir haben hier ein rechtliches Neuland. Es hat noch kein anderes Bundesland die Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen ergriffen“, erklärt Berlins Wohnungssenatorin Katrin Lompscher. Tatsächlich finden aber auch andere Bundesländer bereits Gefallen am Mietendeckel. So fordert der SPD-Politiker Sebastian Hartmann bereits jetzt ein ähnliches Modell für das Land Nordrhein-Westfalen. Der kommissarische SPD-Chef Thorsten Schäfer-Gümbel bringt sogar einen bundesweiten Mietendeckel ins Gespräch. Die Diskussion um hohe Mieten und staatliche Eingriffe auf dem Wohnungsmarkt dürfte also in den nächsten Monaten eher zunehmen als abflachen.

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