Beim Thema Mieterhöhung gehen die Ansichten der Mieter und Vermieter stark auseinander. Kein Wunder, denn die Mietpreise in Deutschland steigen stetig. Vor allem in Ballungsräumen ist Wohnen teuer: In den 14 größten Städten lagen die Angebotsmieten zuletzt im Schnitt bei 12,34 Euro (Quelle: Deutschlandatlas) pro Quadratmeter . Aber dürfen Vermieter einfach so die Miete erhöhen? Die Antwort ist ein klares „Nein“, da in Deutschland strenge gesetzliche Vorgaben gelten. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Eckpunkte vor.
Mieterhöhung – was ist erlaubt?
Wann ist eine Mieterhöhung möglich?
In welchen Fällen eine Mieterhöhung erlaubt ist, regelt das Gesetz in den §§ 557 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):
- Die Vertragsparteien haben grundsätzlich die Möglichkeit, während des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung zu vereinbaren (§ 557 BGB).
- Weiterhin sind künftige Mieterhöhungen erlaubt, wenn der Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a) oder Indexmiete (§ 557b) vorsieht.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung einfordern. Die Miete muss für eine Dauer von 15 Monaten unverändert bleiben – also entweder nach Einzug oder einer vorherigen Mieterhöhung.
Staffelmiete
Bei einem Staffelmietvertrag vereinbaren Sie bei Vertragsunterzeichnung eine schrittweise Mieterhöhung. Auch hier muss zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Jahr Zeit liegen, bevor die nächste Mieterhöhung greift. Die Staffelmiete bietet zwei wesentliche Vorteile: Einerseits gibt sie beiden Vertragsparteien Planungssicherheit. Andererseits lassen sich eventuelle Streitigkeiten und langwierige Briefwechsel bereits im Vorfeld vermeiden.
Indexmiete
Ein Indexmietvertrag sieht ebenfalls schon im Vorfeld eine schrittweise Mieterhöhung vor. Hier ist die Summe der Erhöhung aber nicht statisch festgelegt – vielmehr orientiert sich die Mieterhöhung am Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Diese Mieterhöhung federt die Inflation ab und passt die Mietzahlungen an die durchschnittliche Preisentwicklung in Deutschland an.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Wenn Vermieter eine Wohnung oder ein Haus modernisieren lassen, haben meistens auch die Mieter etwas davon: Das neue Dach sorgt für eine bessere Wärmedämmung, die moderne Wärmepumpe oder die Solaranlage für geringere Energiekosten. Eine Modernisierung berechtigt den Vermieter unter Umständen zu einer Mieterhöhung (§ 559 BGB).
Es ist allerdings nur erlaubt, den Mietpreis um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenen Modernisierungskosten zu erhöhen. Darunter fallen explizit keine Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (Reparaturen und Instandhaltungen). Die Mieterhöhung darf maximal 3 Euro pro Quadratmeter betragen. Falls die Miete bislang weniger als 7 Euro pro Quadratmeter beträgt, kann sie sich nur maximal um 2 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
Wichtig: Haben Mieter und Vermieter eine Staffelmiete vereinbart, ist eine Modernisierungserhöhung ausgeschlossen!
Mieterhöhung zulässig? Unbedingt prüfen!
Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass viele Mieterhöhungen nicht zulässig sind. Vermieter können beispielsweise nicht mehr als eine Mieterhöhung pro Jahr geltend machen, um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.
Deshalb sollten Sie als Mieter jedes eingehende Mieterhöhungsbegehren Ihres Vermieters ganz genau überprüfen. Das Mieterhöhungsverlangen muss nicht nur einige Formalien erfüllen. Auch Zeitpunkt und Wohnort können gegebenenfalls darüber entscheiden, ob eine Mieterhöhung zulässig und somit gerechtfertigt ist. Zudem ist bei einer Mieterhöhung generell zwischen Warm- und Kaltmiete zu unterscheiden. Die Warmmiete enthält die Kosten für Müllabfuhr, Energie und Versicherungen. Daran darf ein Vermieter keinen Cent verdienen – vielmehr handelt es sich um einen durchlaufenden Posten. Die Einnahmen des Vermieters bestehen lediglich aus der Kaltmiete, die sich in den meisten Fällen aus einem Quadratmeterpreis sowie der Wohnungsausstattung und Lage berechnet. Doch bereits hier treten die ersten Fallstricke auf, denn die Lage einer Wohnung hat entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Kaltmiete.
Tipp
Sie haben eine Mieterhöhung bekommen? Die Mietervereine können Ihnen im Zweifelsfall helfen und Sie zu mietrechtlichen Fragen aufklären.
Mieterhöhung – Ankündigung in Textform
Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mieterhöhung in Textform anzukündigen und zu begründen. Hierfür kann die Hausverwaltung beispielsweise einen Mietspiegel vorlegen oder das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen heranziehen. Eine Anpassung nach Gutdünken ist keine gesetzlich zulässige Mieterhöhung und hat daher wahrscheinlich vor keinem Gericht Bestand.
Mieterhöhung – Frist beachten
Erhalten Sie ein Schreiben mit einer Mieterhöhung, haben Sie noch etwas Bedenkzeit. Die Frist zur Zustimmung endet zum Ablauf des zweiten Kalendermonats. Falls der Brief beispielsweise am 10. Mai in Ihrem Briefkasten liegt, erhöht sich die Miete zum 1. August – sofern Sie keinen Widerspruch einlegen.
Tipp
Eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung ist nicht unbedingt notwendig. Es reicht vollkommen aus, wenn Sie die erhöhte Miete überweisen. Falls Sie allerdings überhaupt nicht auf das Mieterhöhungsschreiben reagieren, kann der Vermieter die Mieterhöhung einklagen.
Der Mietspiegel bestimmt vielerorts die maximale Kaltmiete für Wohnräume
Vermieter dürfen in den meisten Fällen nur Mieterhöhungen aussprechen, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die erhöhte Miete darf also nicht wesentlich höher ausfallen, als dies bei vergleichbarem Wohnraum vor Ort der Fall ist. Neuvermietungen dürfen maximal 20 Prozent darüber liegen. In manchen Städten, in denen aufgrund der angespannten Wohnungslage die Mietpreisbremse gilt, sind es höchstens 10 Prozent. Die Vergleichsmieten für Ihren Wohnort können Sie im Internet recherchieren. Viele Städte veröffentlichen online einen Mietspiegel, der detailliert Auskunft über die Höhe der Mieten vor Ort gibt.
Maximale Mieterhöhung – Kappungsgrenze
Bei laufenden Mietverhältnissen müssen Vermieter die Kappungsgrenze beachten. Diese legt gesetzlich fest, dass sich Mieten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen dürfen. In zahlreichen Städten hat der Gesetzgeber die Kappungsgrenze auf 15 Prozent herabgesenkt.
Hier ein Hinweis: Die Kappungsgrenze ist nicht zu verwechseln mit der Mietpreisbremse, die seit 2015 besteht. Diese deckelt in angespannten Wohnungsmärkten die Preise bei Neuvermietungen. Die Kappungsgrenze indes gilt für bestehende Mietverhältnisse. Zudem können Mieter seit der letzten Verschärfung der Mietpreisbremse zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückverlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert seitdem auf einem Betrachtungszeitraum von sechs Jahren (zuvor vier Jahren).
