Wohnatlas 2018 – das ist Eigentum 2030 wert

Immobilienbesitzer wollen wissen, wie es um die Wertentwicklung ihrer eigenen vier Wände künftig bestellt ist. Schließlich möchte niemand Eigentum besitzen, das im Laufe der Zeit immer mehr an Wert verliert. Die Frage nach der Wertentwicklung ist aber auch für diejenigen interessant, die derzeit den Kauf einer Immobilie erwägen. Dieser Thematik hat sich die Postbank im „Wohnatlas 2018 – Wo die Deutschen noch Immobilienschätze finden“ gewidmet. Die Ergebnisse sind vielsagend – lesen Sie hier mehr!

Gemeinsam mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsinstitut (HWWI) geht die Postbank in der Studie der Frage nach, wo Immobilien in Deutschland bis 2030 an Wert gewinnen bzw. verlieren werden. Diese Informationen sind sowohl für Haus- bzw. Wohnungsbesitzer als auch für Kaufwillige von entscheidender Bedeutung. Beim Erwerb einer Immobilie sollten Käufer daher stets darauf achten, wie sich die Preise künftig an einem bestimmten Standort (Stadt/Landkreis/Region) entwickeln.

Postbank Studie – Untersuchung der Kaufpreisentwicklung

Als Faustregel gilt: Wenn die Preise in einem Ort steigen, legt auch der Wert der Immobilie zu. Diese Preisprognosen sind für viele Aspekte rund um das Thema Immobilien interessant: durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter, Mieteinnahmen und voraussichtlicher Verkaufspreis. Mit dem Postbank Wohnatlas 2018 haben Sie die Möglichkeit, die Bewertung von Häusern und Eigentumswohnungen über einen sehr langen Zeitraum einzuschätzen.

Im aktuellen Wohnatlas 2018 legt die Postbank zusammen mit dem HWWI die Kaufpreisentwicklung für Immobilien bis zum Jahr 2030 vor, und zwar für insgesamt 401 Städte und Landkreise in der gesamten Bundesrepublik Deutschland. Als Berechnungsgrundlage dienten dazu regionale Daten zur

  • Altersstruktur,
  • Bevölkerungsstruktur,
  • Haushaltsgröße,
  • Entwicklung des Einkommens und zu
  • Wohnausgaben.

Die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt floss ebenfalls mit in die Datenanalyse ein. So konnte letztendlich eine sehr genaue Kaufpreisprognose für die Zeit bis 2030 aufgestellt werden.

Aktuelle Niedrigzins-Tilgung macht Wohnungskauf attraktiv

Zukünftige Immobilienbesitzer sollten jedoch nicht nur auf die regionale Kaufpreisentwicklung achten – auch die Tilgungskonditionen unterscheiden sich von Ort zu Ort. Die gute Nachricht: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung ist in jedem 2. Kreis Deutschlands binnen 20 Jahren komplett abbezahlt. Eine Modellrechnung des HWWI mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent p.a. zeigt, dass der Immobilienkauf vor allem in den Großstädten des Ruhrgebiets und in Ostdeutschland finanziell überschaubar ist. Hier ist der Erwerb einer Eigentumswohnung schon mit einer Monatsrate von unter 500 Euro finanzierbar. Im Vergleich dazu muss für die Modellwohnung in München das Vierfache ausgegeben werden: Bei einer Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren wären hier 2.044 Euro monatlich fällig. Doch auch in München lohnt sich durch die zu erwartende Wertsteigerung der Kauf eines Eigenheims: „Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung“, weiß Harald Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse.

Die schon länger andauernde Niedrigzinsphase könnte jedoch schon bald beendet sein. Wer also mit dem Gedanken spielt, Wohneigentum als Geldanlage oder zur Eigennutzung zu erwerben, sollte die Gunst der Stunde nutzen. Der Grund: Immobilien werden vor allem in den Ballungsgebieten Deutschlands immer teurer.

Langfristiger Wertzuwachs macht Immobilienkauf lohnenswert

Die zentrale Erkenntnis der Postbank Studie „Wohnatlas 2018 – Wo die Deutschen noch Immobilienschätze finden“ lautet: Vor allem in Ballungsräumen werden die Preise für Immobilien immer weiter ansteigen. Immobilienbesitzer können aber auch in gefragten ländlichen Regionen davon ausgehen, dass ihr Eigenheim an Wert gewinnt. In 54,9 Prozent der 401 deutschen Städte und Landkreise verzeichnet die Studie eine Preissteigerung, 181 Regionen weisen eine fallende Tendenz auf. Somit ist davon auszugehen, dass in 220 deutschen Gegenden ein langfristiger Wertzuwachs bis mindestens ins Jahr 2030 verbucht werden kann. Die genauen Resultate müssen allerdings differenziert betrachtet werden, da es regional große Unterschiede bezüglich der Wertentwicklung gibt.

So finden beispielsweise Käufer in den Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg nahezu durchgehend Top-Rahmenbedingungen für Wohneigentum. Zu den zehn Regionen mit der höchsten prognostizierten Wertsteigerung zählen acht süddeutsche Kreise und Städte, darunter auch die Umgebung Münchens. Das Gebiet rund um die bayerische Landeshauptstadt steht im deutschlandweiten Ranking mit einer jährlichen Steigerung von 1,81 Prozent auf Platz 5. Der Spitzenreiter des Klassements kommt jedoch nicht aus Bayern, sondern aus dem Nachbarbundesland Baden-Württemberg. In der Stadt Heilbronn ist mit 2,99 Prozent pro Jahr laut Prognose die mit Abstand stärkste Preissteigerung zu erwarten. In die Top 10 schafften es außerdem Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam (+ 1,66 Prozent) und Cloppenburg in Niedersachsen (+ 1,82 Prozent).

Die Top 10 der höchsten Wertsteigerungen bis 2030 im Überblick

Rang Stadt / Kreis Preistrend in % p.a. Preis in Euro pro qm 2017
1 Heilbronn, kreisfreie Stadt 2,99 2.532
2 Erding, Landkreis 2,24 3.996
3 Cloppenburg, Landkreis 1,82 1.667
4 Landsberg am Lech, Landkreis 1,81 3.301
5 München, Landkreis 1,81 5.240
6 Landshut, Landkreis 1,72 2.570
7 Potsdam, Stadt 1,66 3.241
8 Rosenheim, Landkreis 1,64 3.285
9 Ebersberg, Landkreis 1,63 4.529
10 Miesbach, Landkreis 1,61 4.836

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Ungünstige Aussichten für Großteile von Ostdeutschland

Im Vergleich zu Bundesländern wie Bayern, Baden-Württemberg oder auch Schleswig-Holstein stellt sich die Lage in den neuen Bundesländern deutlich kritischer dar. In vielen östlichen Landkreisen verzeichnet die Prognose negative Wachstumsraten. Im Klartext: Die dortigen Immobilien verlieren jährlich an Wert. Ausschlaggebend dafür ist insbesondere der Bevölkerungsrückgang in vielen Teilen Ostdeutschlands.

Schlusslicht des Rankings bildet die kreisfreie Stadt Suhl in Thüringen. Hier wird ein Preistrend von jährlich -5,52 Prozent vorausgesagt. Im Landkreis Oberspreewald-Lausitz (- 4,65 Prozent) und in der Stadt Frankfurt/Oder (- 4,23 Prozent) sind die Aussichten ebenfalls alles andere als rosig.
Doch selbst im Osten Deutschlands gibt es Städte, in denen Immobilienkäufer bzw. -besitzer mit Steigerungsraten rechnen können. Vor allem die Großstädte Dresden (+ 1,18 Prozent), Leipzig (+ 0,96 Prozent) und Berlin (+ 0,53 Prozent) verzeichnen einen durchaus positiven Trend. Hier aber zunächst die Liste der Wohnatlas-„Verlierer“:

Die 10 Städte/Kreise mit dem geringsten Wertzuwachs im Überblick

Rang Stadt / Kreis Preistrend in % p.a.
392 Salzlandkreis, Landkreis -3,57
393 Prignitz, Landkreis -3,60
394 Mansfeld-Südharz, Landkreis -3,75
395 Spree-Neiße, Landkreis -3,78
396 Altenburger Land, Landkreis -3,91
397 Uckermark, Landkreis -3,94
398 Elbe-Elster, Landkreis -3,97
399 Frankfurt (Oder), Stadt -4,23
400 Oberspreewald-Lausitz, Landkreis -4,65
401 Suhl, Stadt -5,52

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Deutsche Großstädte im Vergleich: Preisentwicklung flacht ab

Vergleicht man die Großstädte Deutschlands miteinander, hat München klar die Nase vorn. Mit einem Preistrend von + 1,50 Prozent verweist die bayerische Metropole die rheinische Stadt Düsseldorf auf Platz 2 (+ 1,02 Prozent). München ist zudem unangefochtener deutscher Spitzenreiter beim Quadratmeterpreis: Dieser liegt dort bei satten 6.789 Euro!

„Bei besonders hohen Preisen sollten Käufer allerdings genau hinsehen“, gibt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank, zu bedenken. Es bestehe das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen seien. Zudem sieht die Expertin ein Ende der extremen Preissprünge in den vergangenen Jahren: „Die Preisentwicklung flacht zunehmend ab“, so Grunwald.

Preisentwicklung deutscher Großstädte bis 2030 („Big Seven“)

Stadt Preistrend in % p.a. Preis in Euro pro qm 2017
München 1,50 6.789
Düsseldorf 1,02 3.447
Hamburg 0,96 4.212
Köln 0,87 3.306
Stuttgart 0,74 3.843
Frankfurt am Main 0,68 4.501
Berlin 0,53 3.676

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Wertverluste im Ruhrgebiet und im Saarland

Obwohl die Kaufpreise für Immobilien vor allem rund um die urbanen Zentren Deutschlands immer weiter ansteigen, gibt es auch einige Ausreißer nach unten. Neben weiten Teilen Ostdeutschlands sind auch das Ruhrgebiet und das Saarland von einem fortlaufenden Preisverfall betroffen.

Für den Regionalverband Saarbrücken beziffert der Wohnatlas 2018 den Preistrend auf -2,01 Prozent. Im Ruhrgebiet unterliegen u. a. Gelsenkirchen (- 1,95 Prozent), Duisburg (- 1,28 Prozent), Essen (- 1,08 Prozent) und Dortmund (- 0,56 Prozent) einem Preisverfall der Immobilienbestände. Doch Resignation ist für Eigenheimbesitzer in diesen Regionen der falsche Weg, weiß Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank: „Gerade in Regionen mit schwächerer Preisprognose ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern.“ Modernisierungsmaßnahmen wie energetische Sanierungen seien, so Bargel, der richtige Ansatz, um ein Haus signifikant aufzuwerten.

Auch der eigene „Wohlfühlfaktor“ spielt beim Hauskauf natürlich eine Rolle. Schließlich geht es nicht nur um die Rendite des Investments, sondern ebenso um die allgemeine Lebensqualität. Und diese ist im gesamten Bundesgebiet unverändert hoch, was auch der aktuelle „Best Countries Report 2018“ beweist: Hier liegt Deutschland nach der Schweiz und Kanada auf Rang drei.

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