Wohnatlas 2019 – das ist Eigentum 2030 wert

Immobilienbesitzer wollen wissen, wie es um die Wertentwicklung ihrer eigenen vier Wände künftig bestellt ist. Schließlich möchte niemand Eigentum besitzen, das im Laufe der Zeit immer mehr an finanzieller Substanz verliert. Die Frage nach den Wertprognosen für Immobilien ist aber auch für diejenigen interessant, die derzeit den Kauf eines Eigenheims erwägen. Neue Zahlen hat die Postbank im „Wohnatlas 2019 – Wo die Deutschen noch Immobilienschätze finden“ zusammengefasst. Lesen Sie hier mehr!

Gemeinsam mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) geht die Postbank in der Studie der Frage nach, wo Immobilien in Deutschland bis 2030 an Wert gewinnen bzw. verlieren werden. Diese Informationen sind sowohl für Haus- bzw. Wohnungsbesitzer als auch für Kaufwillige von entscheidender Bedeutung. Beim Erwerb einer Immobilie sollten Käufer daher stets darauf achten, wie sich die Preise künftig an einem bestimmten Standort (Stadt/Landkreis/Region) entwickeln.

Postbank Studie – Untersuchung der Kaufpreisentwicklung

Als Faustregel gilt: Wenn die Preise in einem Ort steigen, legt der Wert der Immobilie ebenfalls zu. Diese Preisprognosen sind für viele Aspekte rund um das Thema Immobilien interessant: durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter, Mieteinnahmen und voraussichtlicher Verkaufspreis. Mit dem Postbank Wohnatlas 2019 haben Sie also die Möglichkeit, die Bewertung von Häusern und Eigentumswohnungen über einen sehr langen Zeitraum relativ genau einzuschätzen.

Im aktuellen Wohnatlas 2019 legt die Postbank zusammen mit dem HWWI die voraussichtliche Kaufpreisentwicklung für Immobilien bis zum Jahr 2030 vor, und zwar für insgesamt 401 Städte und Landkreise in der gesamten Bundesrepublik Deutschland. Als Berechnungsgrundlage dienten dazu regionale Daten zur

  • Altersstruktur,
  • Bevölkerungsstruktur,
  • Haushaltsgröße,
  • Entwicklung des Einkommens und zu
  • Wohnausgaben.

Die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt floss ebenfalls mit in die Datenanalyse ein. So konnte letztendlich eine fundierte Kaufpreisprognose für die Zeit bis 2030 aufgestellt werden.

Wohnungskauf bleibt wegen niedriger Zinsen attraktiv

Zukünftige Immobilienbesitzer sollten jedoch nicht nur auf die regionale Kaufpreisentwicklung achten – auch die Tilgungskonditionen unterscheiden sich von Ort zu Ort. Die gute Nachricht dabei: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung ist in jedem zweiten Kreis Deutschlands binnen 20 Jahren komplett abbezahlt. Eine Modellrechnung des HWWI mit einem Zinssatz von 2,45% p. a. zeigt, dass der Immobilienkauf vor allem in den Großstädten des Ruhrgebiets und in Ostdeutschland finanziell überschaubar ist. Hier ist der Erwerb einer Eigentumswohnung schon mit einer Monatsrate von unter 500 Euro finanzierbar. Im Vergleich dazu muss für die Modellwohnung in München das Vierfache ausgegeben werden: Bei einer Tilgungsdauer von knapp 20 Jahren wären hier 2.044 Euro monatlich fällig. Doch auch in der bayerischen Landeshauptstadt lohnt sich durch die zu erwartende Wertsteigerung der Kauf eines Eigenheims: „Die eigenen vier Wände bilden einen wesentlichen Baustein für eine gute Alterssicherung“, weiß Harald Göbel, Sprecher des Vorstands der BHW Bausparkasse.

Die schon länger andauernde Niedrigzinsphase könnte aber irgendwann beendet sein – beispielsweise, wenn die Europäische Zentralbank EZB den Leitzins wieder anhebt. Wer also mit dem Gedanken spielt, Wohneigentum als Geldanlage oder zur Eigennutzung zu erwerben, sollte die Gunst der Stunde nutzen. Ein weiterer Grund: Immobilien werden vor allem in den Ballungsgebieten Deutschlands immer teurer.

Langfristiger Wertzuwachs macht Immobilienkauf lohnenswert

Die zentrale Erkenntnis der Postbank Studie „Wohnatlas 2019 – Wo die Deutschen noch Immobilienschätze finden“ lautet: Vor allem in Ballungsräumen und den angrenzenden Gebieten – Speckgürtel genannt – werden die Preise für Immobilien stetig weiter ansteigen. Immobilienbesitzer können aber auch in gefragten ländlichen Regionen davon ausgehen, dass ihr Eigenheim an Wert gewinnt. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Städte und Landkreise verzeichnet die Studie eine Preissteigerung, 186 Regionen weisen eine fallende Tendenz auf. Somit ist davon auszugehen, dass in 215 deutschen Gegenden ein langfristiger Wertzuwachs bis mindestens ins Jahr 2030 verbucht werden kann. Die genauen Resultate müssen allerdings differenziert betrachtet werden, da es regional große Unterschiede bezüglich der Wertentwicklung gibt.

So finden beispielsweise Käufer in den Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg nahezu durchgehend Top-Rahmenbedingungen für Wohneigentum. Zu den zehn Regionen mit der höchsten prognostizierten Wertsteigerung zählen sieben süddeutsche Kreise und Städte, darunter die Umgebung Münchens. Das Gebiet rund um die bayerische Landeshauptstadt steht im deutschlandweiten Ranking mit einer jährlichen Steigerung von 1,70% auf Platz 6. Der Spitzenreiter des Klassements kommt jedoch nicht aus Bayern, sondern aus dem Nachbarbundesland Baden-Württemberg. In der Stadt Heilbronn ist mit 2,29% pro Jahr laut Prognose die mit Abstand stärkste Preissteigerung zu erwarten. In die Top 10 schafften es außerdem Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam (+1,69%) und Cloppenburg in Niedersachsen (+1,59%).

Die Top 10 der höchsten Wertsteigerungen bis 2030 im Überblick

Rang Stadt / Kreis Preistrend in % p. a. Preis in Euro pro qm 2018
1 Heilbronn, Stadt 2,29 2.780,00
2 Erding, Landkreis 2,14 4.383,69
3 Landsberg am Lech, Landkreis 1,82 3.789,65
4 München, Stadt 1,81 7.508,93
5 Ebersberg, Landkreis 1,70 3.789,65
6 München, Landkreis 1,70 5.585,61
7 Potsdam, Stadt 1,69 3.588,89
8 Eichstätt, Landkreis 1,61 3.515,17
9 Cloppenburg, Landkreis 1,59 2.054,98
10 Pfaffenhofen a.d.Ilm, Landkreis 1,58 3.537,79

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Ungünstige Aussichten für einige Teile Ostdeutschlands

Im Vergleich zu Bundesländern wie Bayern, Baden-Württemberg oder auch Schleswig-Holstein stellt sich die Lage in den neuen Bundesländern oftmals kritischer dar. In vielen östlichen Landkreisen verzeichnet die Prognose negative Wachstumsraten. Im Klartext: Die dortigen Immobilien verlieren jährlich an Wert. Ausschlaggebend dafür ist insbesondere der Bevölkerungsrückgang in vielen Teilen Ostdeutschlands. Schlusslicht des Rankings bildet die kreisfreie Stadt Suhl in Thüringen. Hier wird ein Preistrend von jährlich -5,33% vorausgesagt. Im Landkreis Oberspreewald-Lausitz (-4,48%) und in der Stadt Frankfurt/Oder (-3,85%) sind die Aussichten ebenfalls alles andere als rosig.

Doch selbst im Osten Deutschlands gibt es Städte, in denen Immobilienkäufer bzw. -besitzer mit teils deutlichen Steigerungsraten rechnen können. Vor allem die Großstädte Dresden (+1,23%), Leipzig (+1,18%) und Berlin (+0,76%) verzeichnen einen durchaus positiven Trend. Hier aber zunächst die Liste der Wohnatlas-Schlusslichter:

Die 10 Städte/Kreise mit dem geringsten Wertzuwachs im Überblick

Rang Stadt / Kreis Preistrend in % p. a.
401 Suhl, Stadt -5,33
400 Oberspreewald-Lausitz -4,48
399 Frankfurt (Oder), Stadt -3,85
398 Elbe-Elster -3,84
397 Altenburger Land -3,82
396 Uckermark -3,80
395 Mansfeld-Südharz -3,69
394 Spree-Neiße -3,59
393 Salzlandkreis -3,49
392 Prignitz -3,47

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Deutsche Großstädte im Vergleich: Wohnraum wird teurer

Vergleicht man die Großstädte Deutschlands miteinander, hat München klar die Nase vorn. Mit einem Preistrend von +1,81% verweist die bayerische Metropole die rheinische Stadt Düsseldorf auf Platz 2 (+1,09%). München ist zudem unangefochtener deutscher Spitzenreiter beim Quadratmeterpreis: Dieser lag im Jahr 2018 bei satten 7.508,93 Euro. 2017 lag der Preis noch bei 6.789 Euro, was einen Anstieg von 10,6% ausmacht.

„Wer hier in die eigenen vier Wände ziehen möchte, sollte genau hinsehen, denn einzelne Objekte – etwa in den In-Vierteln – könnten in einem überhitzten Markt überteuert angeboten werden“, gibt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank, zu bedenken. Es bestehe das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen seien.

Preisentwicklung deutscher Großstädte bis 2030 („Big Seven“)

Stadt Preistrend in % p. a. Preis in Euro pro qm 2018
München 1,81 7.508,93
Düsseldorf 1,09 3.772,05
Köln 0,98 3.595,60
Hamburg 0,89 4.586,63
Stuttgart 0,84 4.225,05
Frankfurt am Main 0,76 5.057,52
Berlin 0,76 4.165,77

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

Wertverluste im Ruhrgebiet und im Saarland

Obwohl die Kaufpreise für Immobilien in und um die urbanen Zentren Deutschlands immer weiter ansteigen, gibt es einige Ausreißer nach unten. Neben weiten Teilen Ostdeutschlands sind auch Teile des Ruhrgebiets und das Saarland von einem fortlaufenden Preisverfall betroffen.

Für den Regionalverband Saarbrücken beziffert der Wohnatlas 2019 den Preistrend auf -2,01%. Im Ruhrgebiet unterliegen u. a. Gelsenkirchen (-1,90%), Duisburg (-1,16%), Essen (-0,85%) und Dortmund (-0,41%) einem Preisverfall der Immobilienbestände. Doch Resignation ist für Eigenheimbesitzer in diesen Regionen die falsche Reaktion, weiß Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank: „Gerade in Regionen mit schwächerer Preisprognose ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern.“ Modernisierungsmaßnahmen wie energetische Sanierungen seien, so Bargel, der richtige Ansatz, um ein Haus signifikant aufzuwerten.

Auch der eigene „Wohlfühlfaktor“ spielt beim Hauskauf natürlich eine Rolle. Schließlich geht es nicht nur um die Rendite des Investments, sondern ebenso um die allgemeine Lebensqualität. Und diese ist im gesamten Bundesgebiet unverändert hoch, was der aktuelle „Best Countries Report 2019“ beweist: Hier liegt Deutschland nach der Schweiz, Japan und Kanada auf einem sehr guten vierten Rang.

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