Das Comeback der Werkswohnung

Als mit der Industrialisierung Tausende Menschen in die Städte zogen, musste dringend Wohnraum geschaffen werden. Die damaligen Großunternehmen bauten ganze Stadtteile für ihre Mitarbeiter. Ob Zeche, Werk oder Justizvollzugsanstalt – Werkswohnungen gehörten dazu. In den 1970er Jahren lag der Bestand von Dienst- und Werkswohnungen in Westdeutschland noch bei rund 450.000 Einheiten. Doch die Wohnung vom Arbeitgeber wurde zum Auslaufmodell und die Gebäude in großer Zahl verkauft.

Die Werkswohnung erlebt einen neuen Boom

Während damals der Wohnraum schlichtweg nicht vorhanden war, fehlt es heute in vielen Regionen an bezahlbaren Wohnungen. Für die Unternehmen wiederholt sich die Geschichte: Wie sollen qualifizierte Mitarbeiter angeworben werden, wenn es keine Unterkunft für sie und ihre Familien gibt? Daher investieren immer mehr Arbeitgeber in Werkswohnungen. Eine günstige Wohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes ist in Städten wie Köln, Berlin oder München ein gutes Argument für eine Bewerbung.

Neue Steuerregeln machen die Werkswohnung attraktiv

Wer von seinem Arbeitgeber eine günstige Wohnung mietet, hat einen geldwerten Vorteil. Dieser musste bisher voll versteuert werden. Seit 2020 entfällt diese Regelung, sofern die Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Das entlastet besonders Arbeitnehmer in sehr teuren Metropolen wie München deutlich und macht das Modell Betriebswohnung wieder gefragt.

Sind Werkswohnungen nur etwas für große Unternehmen?

Wohnungen für Mitarbeiter müssen Unternehmer nicht zwangsläufig selbst bauen. Es bestehen verschiedene Modelle, wie Arbeitgeber für ihre Mitarbeiter Wohnraum schaffen können. Dazu gehören:

  • Wohnungsbau
  • Wohnungskauf und Sanierung
  • Blockweise Anmietung
  • Ankauf von Belegungsrechten

Zudem sind Kooperationen möglich. Manches Wohnungsunternehmen erstellt gezielt für ein Unternehmen neue Wohngebäude. Bei anderen Betrieben werden neue Mitarbeiter automatisch Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft – mit allen Vorteilen, die Genossenschaften bieten. Durch die vielen Möglichkeiten, Job und Wohnung anzubieten, haben auch kleine und mittlere Unternehmen die Chance, junge Fachkräfte mit überzeugenden Konditionen für sich zu gewinnen.

Tipp

Allein im letzten Jahr sind über 70 Projekte entstanden, die günstigen Wohnraum für Mitarbeiter schaffen. Sprechen Sie die Möglichkeit einer Werkswohnung ruhig im Bewerbungsgespräch an.

Der Bedarf ist hoch

Aktuell fehlen rund 1 Million Wohnungen in Deutschland und das besonders in den Großstädten und Ballungszentren. Daher erkennen immer mehr Unternehmen, dass eine Wohnung das überzeugende Argument für junge und gut qualifizierte Bewerber sein kann.
Das Deutsche Rote Kreuz in Köln lockt neue Mitarbeiter mit einer hochwertig ausgestatteten Wohnung in zentraler Lage und einer Miete deutlich unter den marktüblichen Konditionen. 29 Wohnungen für zukünftige Mitarbeiter im Rettungs- und Pflegedienst stehen kurz vor der Fertigstellung.
Die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln spricht gar von einer Renaissance der Betriebswohnung. Das Unternehmen besitzt einen alten Wohnungsbestand aus den 1960ern, der wegen geringer Nachfrage immer stärker fremd belegt worden ist. Das kehrt sich nun wieder um, der Wohnraum wird für Mitarbeiter benötigt.
Auch die Polizei in Berlin engagiert sich als Vermieter. Aktuell entsteht ein schickes Appartementhaus für 164 Polizeianwärter im mittleren Dienst. 2022 soll der Bau bezugsfertig sein und den angehenden Beamten bezahlbare Wohnungen in der Nähe des Arbeitsplatzes bieten. Die Miete soll genau ein Drittel unter der Vergleichsmiete liegen, um die neuen Steuerregeln voll auszunutzen.
Selbst im beschaulichen Münster wird in Wohnungen vom Arbeitgeber investiert. Das Krankenhaus stockt den Bestand betriebseigener Wohnungen auf, um Pflegekräfte zu gewinnen.

Es fehlt an Bauland

Aufgrund des Fachkräftemangels denken immer mehr Unternehmen über Betriebswohnungen nach. Doch dort, wo die Mieten hoch sind, kosten Wohngebäude und Bauland entsprechend viel. Während die meisten Städte gemeindeeigenes Bauland gezielt für den sozialen Wohnungsbau reservieren, schreibt die Stadt München Flächen explizit für den Werkswohnungsbau aus.
Besonders aktiv sind die Stadtwerke München. Der aktuelle Bestand von rund 1.000 Werkswohnungen soll in den nächsten zehn Jahren auf 3.000 anwachsen. Für die ersten 118 Einheiten wurde der Grundstein 2019 gelegt.
Die Deutsche Bahn dürfte es sehr schmerzen, dass sie ihren Wohnungsbestand in München vor Jahren verkauft hat. Dieses Instrument zur Ausbesserung der Bilanzen haben viele Großunternehmen genutzt. Heute besteht eine erste Kooperation mit einer Baugenossenschaft. Immerhin 74 Wohnungen stehen in den nächsten 15 Jahren ausschließlich für Mitarbeiter der Bahn zur Verfügung.

Welche Besonderheiten gelten bei Werkswohnungen?

Stellt Ihnen der Arbeitgeber eine Wohnung zur Miete, sind Arbeits- und Mietvertrag getrennt. Trotzdem sind beide Vereinbarungen miteinander verbunden. Denn bei Werkswohnungen hat der Arbeitgeber ein verkürztes Kündigungsrecht, falls der Mitarbeiter aus dem Unternehmen ausscheidet.

Tipp

Prüfen Sie die Vertragsbedingungen genau. Manche Unternehmen erlauben auch ehemaligen Mitarbeitern oder Rentnern das Wohnen.

Gibt es Unterschiede zwischen Werks- und Dienstwohnungen?

Eine Dienstwohnung stellt der Arbeitgeber, damit Sie Ihrer Arbeit besser nachgehen können. Das ist z. B. für Hausmeister sinnvoll. Das Wohnverhältnis ist dabei im Arbeitsvertrag geregelt, einen separaten Mietvertrag gibt es nicht. Für die Werksdienstwohnung gilt: Mit dem Ausscheiden aus dem Unternehmen erlischt das Wohnrecht und Sie ziehen am letzten Arbeitstag aus. Haben Sie die Wohnung selbst möbliert oder leben Sie mit einer Familie dort, steht Ihnen eine längere Frist bis zum Auszug zu.

Tipp

Bei der Zuweisung und Kündigung von Werkswohnungen hat der Betriebsrat ein Mitspracherecht.

Werkswohnungen haben viele Vorteile

Eine bezahlbare Wohnung in einem Umfeld mit ähnlicher Sozialstruktur, in zentraler Lage und mit einem kurzen Arbeitsweg ist für viele Menschen ein Traum. Mit einer Betriebswohnung kann dieser wahr werden. Einen Nachteil gibt es aber: Die Bindung an das Unternehmen ist hoch. Wer nicht nur den Arbeitsplatz, sondern auch die Wohnung aufgibt, überlegt sich das sehr genau.
Auch Arbeitgeber profitieren. Ihr Unternehmen wird insbesondere in angespannten Mietmärkten attraktiv für gesuchte Fachkräfte. Zudem schätzen Unternehmen die starke Mitarbeiterbindung. In einigen Städten können sie darüber hinaus zusätzlich Förderprogramme nutzen, um Werkswohnungen zu schaffen.

Mehr zum Thema

Mieterhöhung – was ist erlaubt?