Wohnungsgesellschaften enteignen – ja oder nein?

Beim Ärger um zu hohe Mieten in Deutschland stehen aktuell die großen Wohnungsgesellschaften im Fokus der Kritik. Der Frust der Bürger geht so weit, dass Anfang April 2019 in Berlin sogar ein Volksbegehren zur Enteignung der Unternehmen gestartet wurde. Doch würde eine solch drastische Maßnahme den gewünschten Effekt bringen und Wohnraum wieder bezahlbarer machen? Und was ist überhaupt eine Enteignung? Alles dazu lesen Sie hier!

Mietpreisexplosion macht Wohnungen in Großstädten zum Luxusgut

Die anhaltende Wohnungsknappheit und hohe Mieten in deutschen Großstädten führen bei immer mehr Menschen zu sozialem Unfrieden. Mittlerweile haben selbst Besserverdiener Probleme damit, sich in gefragten Wohngegenden eine Mietwohnung leisten zu können. Das belegen aktuelle Zahlen: So stieg die durchschnittliche Jahres-Nettokaltmiete für eine Bleibe in München von 12.960 Euro im Jahr 2011 auf 18.600 Euro im Jahr 2018 an, wie Statista vorrechnet. In Relation zum deutschen Durchschnitts-Nettogehalt (1.945 Euro, Stand: 2018) sind 1.550 Euro Kaltmiete pro Monat tatsächlich sehr viel Geld für eine Mietwohnung.

Nicht nur München ächzt unter hohen Mieten und knappem Wohnungsangebot. Die Mietbelastungsquote in Berlin liegt derzeit bei 41,3% des Nettoeinkommens. Zu viel – das meinen zumindest Zehntausende Demonstranten, die am ersten April-Wochenende gegen die explodierenden Mietpreise in ihrer Heimatstadt demonstrierten. Auch in anderen deutschen Städten wächst die Bürde der Bürger: In Frankfurt am Main liegt die Mietbelastungsquote beispielsweise bei 40,7%. Selbst kleinere Städte im Osten der Republik bleiben von der Entwicklung nicht verschont: In Leipzig bezahlt man für eine 3,5-Zimmer-Neubauwohnung aktuell durchschnittlich 1.012 Euro Monatsmiete.

Wer ist schuld an den steigenden Mieten?

Nach einer Umfrage des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA sehen protestierende Mieter die Hauptschuld für stetig steigende Mieten bei den Vermietern und deren Streben nach immer mehr Profit. Doch diese Sichtweise ist zu eindimensional: Die höheren Preise für Bauland, die gestiegenen Baukosten durch anspruchsvollere energetische Vorgaben, größere Abgaben für Grundsteuer, Müllabfuhr und Co. und nicht zuletzt einige politische Entscheidungen tragen dazu bei, dass die Mietpreise in Deutschland seit Jahren anziehen.

Ein diskussionswürdiger Aspekt ist u. a. die Gesetzgebung zur energetischen Sanierung. Hierdurch wird Vermietern ein großer Spielraum gewährt, um stattliche Mieterhöhungen durchzusetzen. Denn im Falle einer Modernisierung ist es derzeit noch möglich, die Jahresmiete um 11% der Investitionskosten anzuheben. Das gilt nicht nur, bis sich die Sanierungskosten amortisiert haben – die Mieterhöhung ist dauerhaft gültig! Für Wohnungsgesellschaften wie Vonovia oder Deutsche Wohnen entpuppte sich die flächendeckende Sanierung von Wohnungen als lohnenswertes Geschäftsmodell. Das lässt sich an einem einfachen Rechenbeispiel belegen: Die energetische Sanierung einer Wohnung (Dämmung, Heizung etc.) kostet angenommen 17.000 Euro. Das würde den Vermieter zu einer jährlichen Mieterhöhung von 1.870 Euro berechtigen – also 155,83 Euro pro Monat. Bereits nach etwas über neun Jahren hat der Immobilienbesitzer die kompletten Sanierungskosten über die Mieterhöhung wieder eingenommen. Jeder weitere Monat, in dem der Mieter das Gebäude bewohnt, bringt für den Vermieter Gewinne.

Geht man diesem Geschäftsmodell in großem Stil nach, lassen sich Milliardenbeträge erwirtschaften. Die Bochumer Wohnungsgesellschaft Vonovia machte im Jahr 2018 mit ihren rund 395.800 eigenen und 84.300 fremdverwalteten Wohnungen in Deutschland einen Umsatz von 4,13 Milliarden Euro – ein Plus von 11,47%. Auch die Deutsche Wohnen – der alleine ca. 116.000 Objekte in Berlin gehören – erwirtschaftete im Jahr 2018 einen Gewinn von knapp 1,9 Milliarden Euro. Zwar reagierte die Vonovia mittlerweile auf Mieterproteste und kündigte an, die Investitionen in Sanierungen um 40% zu drosseln, doch die exorbitanten Gewinne der beiden größten Vermieter Deutschlands bleiben Kritikern ein Dorn im Auge. Genau deshalb wird aktuell über Enteignungen diskutiert.

Was ist eine Enteignung?

Die Enteignung hat eine sehr lange Geschichte. Bereits im alten Rom wurde der gesetzlich begründete Entzug von privatem Eigentum oder Produktionsmitteln praktiziert. Durch das französische Enteignungsgesetz von 1810 wurde das Thema für die Neuzeit wiederentdeckt. Auch im Marxismus und im Nationalsozialismus spielte die Enteignung eine große Rolle – etwa bei der Überwindung von überbordendem Kapitalismus oder der Zwangsenteignung von Staatsfeinden, Organisationen oder Personen.

Doch so hart es klingen mag, dass der Staat per Gesetz privates Eigentum konfisziert – selbst im Deutschland des Jahres 2019 ist Enteignung gang und gäbe. Gemäß Art. 14 Absatz 3 des Grundgesetzes ist Enteignung beispielsweise erlaubt, um verbesserte Infrastrukturen „zum Wohle der Allgemeinheit“ zu schaffen, etwa beim Straßen- oder Schienenbau oder bei der Durchsetzung von Luftverkehrsgesetzen. Bekannte Enteignungen gab es u.a. beim Tagebau Garzweiler, beim Bau einer zusätzlichen Landebahn im A380-Werk Finkenwerder und (fast) bei der Pleite des Immobilienkonzerns Hypo Real Estate.

Das aktuelle Volksbegehren in Berlin soll nun die Enteignung von Wohnungsgesellschaften ermöglichen. Dafür sind 20.000 Unterzeichner binnen sechs Monaten notwendig – 15.000 haben bereits unterschrieben. Die Idee ist es, Gesellschaften mit mehr als 3.000 Wohneinheiten im Besitztum finanziell zu entschädigen, um dann deren Immobilien in Gemeineigentum zu überführen. Anschließend sollen die Objekte zu günstigen Preisen vermietet werden, um den Preisanstieg bei Mieten zu kompensieren.

Die radikalen Pläne werden teilweise von den Grünen und der Linken unterstützt, finden in der Großen Koalition allerdings keine Befürworter. Sowohl SPD-Chefin Nahles als auch CSU-Chef Söder und Kanzlerin Merkel lehnen Enteignungen als Mittel zur Mietpreiseindämmung kategorisch ab. Doch die Macht liegt tatsächlich nicht bei den Bundespolitikern, sondern bei den Berliner Bürgern. Dass 20.000 Menschen die Petition zur Enteignung von Wohnungsgesellschaften unterzeichnen, gilt als sicher. Anschließend braucht es noch einmal 170.000 Bürgerstimmen, um ein Volksbegehren durchführen zu können. Ist dieses ebenfalls erfolgreich, muss der Berliner Senat einen Gesetzesentwurf zur Enteignung entwickeln – ob er will oder nicht. Es bleibt also spannend auf dem Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt.

Mehr zum Thema

Mieterhöhung – was ist erlaubt?