5 Begriffe, die Sie als Käufer einer Eigentumswohnung unbedingt kennen sollten

Der Wohnungskauf weist gegenüber dem eines Einfamilienhauses einige Besonderheiten auf. Denn Sie erwerben damit nicht einfach ein „Haus auf der Etage“, sondern kaufen sich auch in eine Gemeinschaft mit gesetzlich geregelten Rechten und Pflichten ein. Das gilt für Neubauten genauso wie für Bestandsimmobilien. Das Bürgerliche Gesetzgesetzbuch regelt die Fragen rund um die Eigentumswohnung nur unzureichend. Deshalb gilt seit dem Jahr 1951 das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses bestimmt unter anderem die folgenden wichtigen Punkte:

Begründung des Eigentums

Wohnungseigentümergemeinschaft

Verwaltung des Eigentums

Wohnungserbbaurecht und Dauerwohnrecht

Die folgenden Begriffe sollten Sie als Käufer einer Eigentumswohnung unbedingt kennen.

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Begriff 1: Teilungserklärung

Die Teilungserklärung gehört gemäß Wohnungseigentumsgesetz zwingend zum Vertrag über den Wohnungskauf dazu. Diese listet auf, was beim Wohnungskauf zum Gemeinschafts- und was zum Sondereigentum (siehe unten) gehört. Bestandteil der Teilungserklärung ist ein Aufteilungsplan. Das ist ein Grundriss der gesamten Wohnanlage, auf dem alle Räumlichkeiten, die als Sondereigentum zu Ihrer Wohnung gehören, benannt und durchnummeriert sind, also auch Keller- oder Dachbodenräume sowie eine Garage oder ein Pkw-Stellplatz.

Tipp

Achten Sie darauf, dass die wörtliche Beschreibung in der Teilungserklärung und der Aufteilungsplan übereinstimmen.

Die Kosten für Pflege und Instandhaltung des in der Teilungserklärung ausgewiesenen Gemeinschaftseigentums, etwa Treppenhäuser und Gartenanlagen, werden unter den Eigentümern aufgeteilt. Dafür bildet die Gemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage – das sogenannte Hausgeld. Davon werden z. B. das Verwalterhonorar oder Versicherungsbeiträge für die Wohnanlage gezahlt. Kalkulieren Sie die regelmäßigen Kosten dafür beim Kauf auf jeden Fall mit ein.

Begriff 2: Sondereigentum

Unter Sondereigentum versteht man nach dem Wohnungseigentumsgesetz den Teil des Wohnungseigentums, über den der Käufer weitgehend allein verfügen darf. Dazu gehören in der Regel

die Wohnung selbst,
ein Einzelkeller und
eine Einzelgarage oder ein Pkw-Stellplatz.

Alle Bestandteile und Räume der Anlage, die in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum ausgewiesen sind, bleiben gemeinschaftliches Eigentum.

Tipp

Prüfen Sie unbedingt in der Teilungserklärung, ob Ihr Sondereigentum dort richtig aufgeführt ist. Sonst entpuppt sich Ihr Keller womöglich später als gemeinschaftlich genutzter Abstellraum für Fahrräder.

Begriff 3: Wohnungseigentümergemeinschaft

Alle Wohnungseigentümer einer Anlage bilden zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Welche Regeln und Pflichten das mit sich bringt, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Wohnungseigentümergemeinschaft fällt alle Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Der von ihr eingesetzte Verwalter lädt dafür in der Regel einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung ein (siehe unten).

Beim Wohnungskauf im Neubau fügt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft erst neu zusammen. Nutzen Sie am besten schon in der Bauphase jede Gelegenheit, die anderen Eigentümer kennenzulernen, und tauschen Sie zum Beispiel Ihre E-Mail-Adressen aus.

Tipp

Kennen Sie die anderen Eigentümer, haben Sie, etwa bei auftretenden Baumängeln, schon vor dem Einzug und der ersten Eigentümerversammlung die Möglichkeit, sich gegenüber dem Bauträger zusammenzutun.

Begriff 4: Gemeinschaftsordnung

Das Wohnungseigentumsgesetz bildet auch die Basis für die Gemeinschaftsordnung. Diese regelt die Rechte und Pflichten der verschiedenen Wohnungseigentümer untereinander und ihr Verhältnis zum Verwalter. Die Gemeinschaftsordnung muss ebenfalls Bestandteil des Kaufvertrags sein. Festgeschrieben sind darin beispielsweise die Art und Weise, wie die Eigentümerversammlung abgehalten wird, das Stimmrecht sowie die Verteilung der die Wohnanlage betreffenden Einnahmen und Ausgaben.

Tipp

Legen Sie einen Ordner an, in dem Sie alle wichtigen Dokumente zu Ihrem Eigentumswohnungskauf sammeln. Dazu gehört neben dem Kaufvertrag inkl. Teilungserklärung auch die Gemeinschaftsordnung.

Begriff 5: Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist nicht nur laut Wohnungseigentumsgesetz, sondern auch in der Praxis das wichtigste Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dort fällen die Eigentümer wichtige Entscheidungen wie zum Beispiel über

die Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten,
die Auswahl eines Verwalters und
Modernisierungsmaßnahmen

In vielen Bereichen gilt dabei laut Wohnungseigentumsgesetz das Mehrheitsprinzip. Wenn eine Wohnanlage modernisiert werden soll, kann das Bauvorhaben von einer qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Es handelt sich dabei in der Regel um drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer. Diese müssen zudem mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren.
Lassen Sie sich bei einer Wohnanlage aus dem Bestand vor dem Kauf vom Verwalter die Protokolle bzw. Beschlusssammlungen der letzten Eigentümerversammlungen zeigen. Aus ihnen können Sie entnehmen, ob in der Wohneigentümergemeinschaft alles rundläuft oder ob es in der Vergangenheit viele Streitpunkte oder womöglich rechtliche Auseinandersetzungen unter den Wohnungseigentümern gab.

Tipp

Prüfen Sie, wie es um die Mehrheitsverhältnisse bestellt ist. Gehören die Wohnungen einer Anlage mehrheitlich einem Eigentümer, so kann er die anderen bei wichtigen Entscheidungen leicht überstimmen.

Ansonsten gelten für die Auswahl und den Wohnungskauf grundsätzlich die gleichen Kriterien wie bei einem frei stehenden Haus. Bevor Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machen, sollten Sie überlegen, ob für Sie eher ein Neubau oder eine Wohnung aus dem Bestand infrage kommt.

Entscheiden Sie sich für eine Neubauwohnung, so wird diese zumeist von einem Bauträger angeboten.

Was Sie grundsätzlich über den Kauf einer Immobilie wissen müssen, lesen Sie hier in unseren 10 Tipps für den Immobilienkauf.