Mieten vs. kaufen – wo sind Immobilien erschwinglich?

Der Immobilienboom in Deutschland hält trotz der Pandemie weiter an. Steigende Preise brauchen Ihnen beim Wohnungskauf allerdings keinen Strich durch die Rechnung zu machen. Der Traum vom Eigenheim ist durchaus realistisch: In 363 der 401 Kreise und kreisfreien Städte können Durchschnittsverdiener eine 70 Quadratmeter große Wohnung mit maximal 30 Prozent des Haushaltseinkommens finanzieren. Der Postbank Wohnatlas 2021 bringt gute Neuigkeiten für Mieter, die den Kauf einer Immobilie planen.

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Kaufpreise in Relation zum Einkommen – was kostet Wohnen heute?

Mietwohnung oder Eigenheim – der Kauf einer Wohnung ist für viele die größte finanzielle Entscheidung im Leben. Daher spielen meist zahlreiche Aspekte bei der Frage nach dem Für und Wider beider Wohnformen eine Rolle. Komfortabel wohnen und Geld sinnvoll anlegen: Neben emotionalen Motiven steht vor allem die Finanzierbarkeit im Mittelpunkt. Eine Faustformel bei der Immobilienfinanzierung lautet, dass die Kreditbelastung nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausmachen sollte. Das restliche Geld ist für die Lebenshaltung erforderlich. Dabei handelt es sich naturgemäß um einen Durchschnittswert: Familien mit Kindern haben beispielsweise häufig höhere Ausgaben als ein kinderloser Single-Haushalt.

Die 30-Prozent-Marke bietet jedoch einen guten Anhaltspunkt, um sich die Finanzierbarkeit von Immobilien einmal genauer anzuschauen. Der Postbank Wohnatlas hat dazu die regional verfügbaren Haushaltseinkommen zusammengetragen und den Immobilienpreisen gegenübergestellt. Im Ergebnis lässt sich feststellen, dass der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt in den meisten Regionen machbar ist. Durchschnittlich geben deutsche Haushalte etwa 19,6 Prozent ihres Einkommens für einen Immobilienkredit aus. Beim Blick auf die Deutschlandkarte fällt auf, dass die finanzielle Belastung von Region zu Region sehr unterschiedlich ist. In 38 Regionen müssen Haushalte sogar mehr als 30 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufwenden. Den größten Anteil von mehr als 40 Prozent am Einkommen schultern Haushalte in den Metropolen München, Berlin, Frankfurt und Hamburg. Unter den Spitzenreitern finden sich außerdem die Landkreise Nordfriesland, Miesbach, Garmisch-Partenkirchen und Aurich. Um an dieser Stelle den Bogen zurück zur Mietwohnung zu schlagen: Die Mietpreise bewegen sich in allen Regionen unterhalb der 30-Prozent-Schwelle.

Wohnkosten verteuern sich – sowohl für Mieter als auch für Käufer

Die Einkommensbelastungen durch steigende Wohnkosten sind im Vergleich zum vergangenen Jahr gestiegen. Das zeigt die Studie des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank. Für Besitzer von Wohneigentum fällt die Verteuerung proportional höher aus als für Mieter: Sie gaben im Jahr 2020 für die Finanzierung ihrer Immobilie satte 2,6 Prozent ihres Haushaltseinkommens mehr aus als im Vorjahr (Anstieg von 17,0 auf 19,6 Prozent). Auch Mietern stand 2020 weniger Geld für die Lebenshaltung zur Verfügung, da sich der Anteil ihres Einkommens an den Mietkosten um 0,8 Prozent von 13,4 auf 14,2 Prozent erhöhte.

Höchste Wohnkosten für Käufer in den Metropolen

Wie unterschiedlich die Einkommensbelastung zwischen Mietern und Käufern ausfällt, zeigt sich besonders eklatant in München und Berlin. In der bayerischen Hauptstadt an der Isar wenden Eigentümer durchschnittlich 54 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Immobilienfinanzierung auf. Mieter müssen dagegen lediglich 27 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aufwenden. In Berlin steht ein Anteil von 47,4 Prozent am Einkommen bei den Eigentümern einem deutlich geringeren Wert von 23,1 Prozent für Mieter gegenüber.

Wo der Kauf weniger kostet als Mieten

Ein Eigenheim ist nicht überall teurer als eine vergleichbare Mietwohnung: In 54 Landkreisen und kreisfreien Städten bezahlen Immobilienkäufer weniger als Mieter. In Sachsen-Anhalt im Landkreis Mansfeld-Südharz müssen Eigentümer im Schnitt gerade einmal 7,5 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für die Kreditfinanzierung aufbringen. Mieter geben dazu im Vergleich etwa 12,5 Prozent ihres Einkommens aus. Sehr niedrig sind die Einkommensbelastungen für Käufer zudem in den Landkreisen Altenburger Land, Altmarkkreis Salzwedel, Wittenberg, Jerichower Land, Vogtlandkreis, Greiz, Burgenlandkreis, Kyffhäuserkreis und im Unstrut-Hainich-Kreis. Zu beachten sind hier natürlich jedoch auch immer die Kaufnebenkosten.

Langfristiger Vermögensaufbau – wann lohnt sich der Kauf?

Die Einkommensbelastung allein sollte nicht darüber entscheiden, ob der Umzug von der Mietwohnung in das Eigenheim sinnvoll ist. Ausschlaggebend bei dieser Entscheidung sind weitere Faktoren, allen voran der Vermögensaufbau: Durch den Kauf einer Immobilie legen Sie Ihr Kapital langfristig an und sorgen finanziell für den Ruhestand vor. Idealerweise ist Ihr Finanzierungskonzept darauf ausgerichtet, dass Sie Ihr Darlehen bis zum Eintritt ins Rentenalter weitgehend getilgt haben – damit gehen Sie unbelastet in Rente und haben im Alter geringere Wohnkosten. Es ist daher empfehlenswert, die verschiedenen Optionen genau durchzurechnen und zu schauen, ob und welche Immobilie Sie sich leisten können.

Kaufbelastung selbst in Großstädten vielerorts realisierbar

Finanzierungsexperten weisen darauf hin, dass eine mögliche Mehrbelastung beim Immobilienerwerb die Kaufentscheidung nicht grundsätzlich negativ beeinflussen sollte. Wenn ein Zuschlag von bis zu fünf Prozent für Sie machbar ist, haben Sie immerhin in weiteren 170 Regionen gute Karten. Insbesondere in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen liegen viele der Landkreise und Städte, in denen nur geringe Unterschiede zwischen Kredit- und Mietbelastung bestehen. Die deutschlandweiten Top 10 dieser Regionen mit einer ähnlichen Belastung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung führen die kreisfreien Städte im Folgenden an:

Kreisfreie Stadt Anteil laufende Kreditfinanzierung am regional
verfügbaren Haushaltseinkommen
Anteil Miete am regional
verfügbaren Haushaltseinkommen
Gelsenkirchen 13,2% 14,3%
Salzgitter 12,5% 12,7%
Bremerhaven 15,1% 14,5%
Duisburg 14,7% 14,0%
Oberhausen 14,9% 14,2%
Hamm 14,4% 13,6%
Chemnitz 13,2% 12,2%
Wuppertal 14,9% 13,8%
Hagen 13,4% 12,2%
Bochum 16,1% 15,0%