Kölner Speckgürtel: Wo sich der Immobilienkauf für Pendler lohnt

• Experten berechnen Pendelkosten für das Umland der Rhein-Metropole
• In Hürth und Leverkusen profitieren Pendler auch langfristig

Hohe Immobilienpreise in den Metropolen treiben Wohnungskäufer ins Umland. In Köln kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand im vergangenen Jahr pro Quadratmeter im Schnitt fast 4.000 Euro. In den Umlandkreisen lagen die Durchschnittspreise noch mindestens rund 1.500 Euro darunter. Kaufinteressierte fassen daher Objekte jenseits der Stadtgrenzen ins Auge. Wer aber in der Rhein-Metropole arbeitet, sollte vor dem Immobilienkauf genau kalkulieren und dabei Fahrtkosten und -zeit einbeziehen. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2020 zeigt, wann die Ausgaben für das Pendeln den Preisvorteil des Immobilienerwerbs im Umland aufgezehrt haben.

Günstig pendeln aus Hürth und Leverkusen

Längere Arbeitswege kosten Geld: Fahrscheine im Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder das Auto müssen bezahlt werden. Zudem frisst die tägliche Fahrt zur Arbeit Zeit. In der Modellrechnung wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Köln mit dem Erwerb in den größeren Städten im Umland verglichen. Danach profitieren Pendler aus Hürth am längsten vom günstigeren Wohnungskauf: Der Kaufpreisvorteil ist bei täglicher Fahrt mit Bus und Bahn erst nach gut 42 Jahren aufgebraucht; bei der Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf gut 23 Jahre. Auch Pendler, die in Leverkusen eine Wohnung kaufen, dürfen sich über eine Ersparnis freuen, von der sie laut Modellrechnung 37 Jahre profitieren – vorausgesetzt sie fahren mit der Bahn. Autofahrer zehren den Kostenvorteil schon nach knapp 24 Jahren auf. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler im Kölner Umland schafft es Brühl. Bus- und Bahnfahrer haben das gesparte Kapital nach 35 Jahren verbraucht, Autopendler nach rund 15 Jahren. Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 25 Jahren Pendeln günstiger bleibt als das Investment im Kölner Stadtgebiet, sind Pulheim, Dormagen und Bergisch-Gladbach. Das gilt allerdings nur, wenn Pendler sich nicht selbst hinter das Steuer setzen.

Bus und Bahn versus Auto

Fast überall kommen Pendler, die „öffentlich“ unterwegs sind, günstiger weg und haben länger etwas vom Kaufpreisvorteil. Nur in neun der 46 untersuchten Umkreis-Orte ist dies nicht der Fall, nämlich in Elsdorf, Wesseling, Monheim am Rhein, Niederkassel, Wachtberg, Heiligenhaus, Rheinbach, Wermelskirchen und Velbert.

Eine Besonderheit im Kölner Speckgürtel sind die recht geringen Kaufpreisunterschiede zwischen den Umlandkreisen. Die Preisdifferenz zwischen dem teuersten und dem günstigsten Kreis beläuft sich auf nur 180 Euro pro Quadratmeter. Damit können die Entfernung und die Fahrtzeiten zum bestimmenden Faktor für Pendler werden, ob der Kauf lohnend ist oder eher nicht.

Höhere Preise für Top-Lagen

Auch wenn die Immobilienpreise in den begehrten Lagen im Umland höher liegen als im jeweiligen Landkreis-Durchschnitt, können Käufer trotz Pendelns sparen. Auch das haben die Experten des HWWI für die Postbank durchgerechnet. Wenn die neue Wohnung in Hürth oder Leverkusen zum Beispiel 20 Prozent teurer ist als im kreisweiten Durchschnitt, rechnet sich der Umzug für einen Berufspendler im ÖPNV immer noch mehr als 25 Jahre lang. In Brühl, Pulheim und Dormagen würde sich das Investment auch bei einem Preisaufschlag von 20 Prozent mehr als zwei Jahrzehnte rentieren.

Insgesamt zeigt die Modellrechnung: Ein Umzug ins Kölner Umland lohnt sich für einen Haushalt mit einem Berufspendler nur dann für mehr als 20 Jahre, wenn die Strecke in höchstens 25 Minuten zu bewältigen ist. Der Faktor Zeit ist für den Pendelkostenrechner eine entscheidende Größe.

> Tabelle: Wie lange rechnet sich der Umzug ins Kölner Umland? (PDF, 234KB)

Wie die Modellrechnung funktioniert

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in Köln und im jeweiligen Umlandkreis. Dabei wird unterstellt, dass eine Person des Haushalts in der Metropole arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch Stadtbewohner einen Arbeitsweg haben, wird zugrunde gelegt, dass die Fahrtzeiten innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendlers von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Kölner Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler also vom Umland-Bahnhof zum Kölner Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto.

Zusätzlich zu den Pendelzeiten werden die Kosten berechnet. Dazu werden Ticketpreise für Bus und Bahn beziehungsweise die Kosten für das Auto von der Anschaffung über Benzin bis hin zu Reparaturen und Wartung herangezogen. Aber auch Zeit ist Geld: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln wird der in Köln im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2019 (26,69 Euro je Stunde) veranschlagt.

Von der Modellrechnung zur individuellen Abwägung

„In vielen Fällen lässt es sich vergleichsweise zügig vom Kölner Umland in die Stadt pendeln, das hält auch die Kosten im Rahmen. Deshalb ist der Blick ins Umland für Kaufinteressierte durchaus eine Option“, sagt Frank Boes, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Südmitte & Südwest von der Postbank Immobilien GmbH. „Mit dem Postbank Wohnatlas geben wir Kaufinteressierten eine Kalkulation an die Hand, mit der sich die Höhe der Pendelkosten abschätzen lässt. Vor der Entscheidung für ein Objekt sollte jeder seine individuelle Situation möglichst genau analysieren und seine eigene Rechnung aufstellen“, rät Boes. Denn der Einzelfall weicht von der Modellrechnung ab: Es macht einen Unterschied, wo im Umlandkreis die Wohnung liegt und wo genau die Arbeitsstelle in der Metropole. Pendeln ein oder zwei Arbeitnehmer; verringern Home-Office- oder Teilzeit-Regelungen die Zahl der Pendeltage? Wie sieht die berufliche Planung generell aus; sind räumliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien müssen womöglich zusätzliche Kinderbetreuungszeiten organisieren, wenn der Arbeitsweg länger ausfällt. Auch das kostet Geld. Andererseits bedeutet ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen höhere Schulden – und damit auch höhere Zinszahlungen. „Natürlich spielen nicht nur Kostenkalkulationen eine Rolle. Auch persönliche Vorlieben, ob es lieber das quirlige Szene-Viertel oder der große Garten sein soll, müssen in die Entscheidung einfließen. Der Wohnatlas kann bei der individuellen Abwägung helfen“, sagt Boes.

Übersicht: Immobilienpreise für Köln und Umland

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2020

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht Köln.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2019 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in der Metropole zum Durchschnittspreis der Metropole im Jahre 2019 gekauft. In die Analyse einbezogen wurden alle Städte in direkt angrenzenden Regionen mit mehr als 20.000 Einwohnern.
2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2% sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 12.05.2020, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte.
6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,08 Euro für den ÖPNV.
8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2019 in der Metropole erzielt wurde.