Immobilienpreise fliegen 2021 zu neuen Höhen

Medieninformation vom 25.03.2022
Anstieg beschleunigt sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich • Jetzt werden auch Städte in Ost- und Mitteldeutschland teurer • Preise in den Speckgürteln steigen stärker als in teuren Metropolen

Postbank Wohnatlas 2022:
Immobilienpreise fliegen 2021 zu neuen Höhen

Im zweiten Corona-Jahr 2021 sind die Preise für Wohn­eigentum in Deutsch­land weiter gestiegen – und dies mit noch deutlich höherem Tempo als in den Vorjahren. In 98 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte verteuerten sich Eigen­tums­wohnungen im Bestand. Im Durch­schnitt über alle Regionen hinweg lag der Preis­anstieg gegenüber 2020 inflations­bereinigt bei 14,2 Prozent, er be­schleunig­te sich damit deutlich. 2020 hatte das Plus noch 9,6 Prozent betragen, im Jahr davor 9,3 Prozent. Dabei kletterten die Preise nicht allein in den Metro­polen und, teils noch stärker, in ihrem Umland. Der Trend erfasste auch zuvor eher un­beachtete Städte im ost- und mittel­deutschen Raum – etwa Chem­nitz oder Salz­gitter. Dies sind Ergeb­nisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2022“.

An­haltend niedrige Zinsen, unge­bremste Nach­frage und ein stag­nierendes Angebot bestimmten 2021 den Immo­bilien­markt in Deutsch­land. „Die neuen Rekorde auf dem Immo­bilien­markt werden von der Angst vor einer Zins­er­höhung sowie steigen­der In­flation begünstigt. Viele Deutsche flüchten sich in Beton­gold und schließen dabei zu­nehmend die Städte in zweiter Reihe mit ein, nach­dem Metro­polen wie München bereits als über­bewertet gelten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immo­bilien­geschäft Postbank. „Die Corona-Pan­demie hat den Wunsch nach dem eigenen Zuhause nur noch bestärkt und den Radius erweitert.“

Düsseldorf mit größtem Preiszuwachs, München weiterhin teuerstes Pflaster

Deutsch­lands teuerstes Pflaster ist nach wie vor München. Nirgend­wo anders müssen Käufer*innen für den Quadrat­meter so viel be­zahlen wie in der bayerischen Landes­haupt­stadt. Der Preis für Eigen­tums­wohnungen im Bestand stieg um weitere 9,9 Prozent gegen­über dem Vorjahr und lag 2021 bei durch­schnitt­lich 9.732 Euro pro Quadrat­meter. Zweit­teuerste Groß­stadt ist Frank­furt am Main, hier wurden im Schnitt 6.586 Euro pro Quadrat­meter fällig. Ham­burg rangiert im Ranking der so­genann­ten Big Seven, den sieben größ­ten deutschen Metro­polen, mit 6.489 Euro pro Quadrat­meter auf Platz drei vor Berlin mit 5.528 Euro.

› Tabelle: Teure Metropolen

Den höchsten Preis­zu­wachs unter den Big Seven ver­zeich­nete Düssel­dorf. Er lag mit 15,3 Prozent deutlich höher als 2020 (9,4 Prozent) und 2019 (7,8 Prozent). Auf Rang zwei rangierte Hamburg mit einem Plus von 13,4 Prozent. Damit schließt die Hanse­stadt beim Preis­niveau weiter zu Frank­furt auf, wo die Preise nur um 5,8 Prozent zulegten. Auch in Köln, der ver­gleichs­weise günstigsten Stadt unter den sieben Metro­polen, zogen die Preise mit 11,8 Prozent stark an. Dennoch kostete der Quadrat­meter 2021 dort nur halb so viel wie in München.

Nordsee-Nähe wird teurer und Landkreis München holt gegenüber Starnberg auf

Der bundes­weit teuerste Land­kreis liegt weiterhin in Nord­see­nähe: Im Land­kreis Nord­fries­land, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum, aber auch Ferien­orte wie St. Peter Ording gehören, kostete der Quadrat­meter für Eigen­tums­wohnun­gen im Bestand im ver­gangen­en Jahr im Schnitt 7.977 Euro. Auch hier be­schleunig­te sich der An­stieg gegen­über dem Vorjahr auf 14,3 Prozent (2020: 4,8 Prozent).

Unter den Top 10 der teuers­ten Land­kreise finden sich neben Nord­fries­land nur Land­kreise aus dem Speck­gürtel Münchens und aus den Ferien­ge­bieten des Alpen­vorlandes. In dieser Gruppe legten die Preise im Land­kreis Mies­bach mit 14,9 Prozent am stärksten zu, so dass der Abstand zu Nord­fries­land 2021 nur noch wenige Euro beträgt. Im Land­kreis Starn­berg schwächte sich der Zuwachs auf 6,2 Prozent ab, wodurch die Region vom Land­kreis München von Platz drei ver­drängt wurde.

Für alle ge­nannten Land­kreise gilt: Die Quadrat­meter­preise sind so hoch wie nie zuvor. Nur in drei der genannten zehn Kreisen liegt der durch­schnitt­liche Quadrat­meter­preis für Be­stands­wohnungen noch unter 6.000 Euro, vier von ihnen liegen bereits jenseits der 7.000-Euro-Marke.

Preise im Umland der „Big Seven“ legen stärker zu als in den Metropolen

Bei der Preis­dynamik liefen die Umland-Kreise der Big Seven den Städten den Rang ab. Den höchsten Anstieg verzeich­nete der Berliner Speck­gürtel, wo eine steigende Nach­frage auf ein besonders knappes Angebot traf: Während das Plus für Eigen­tums­wohnungen im Bestand in der Haupt­stadt bei 8,1 Prozent lag, erreichte es im Land­kreis Oder-Spree 45,2 Prozent. Und obwohl Potsdam mittler­weile schon fast so teuer wie Berlin ist, legten die Preise dort nochmals um 27,3 Prozent zu. In Dahme-Spree­wald mussten Kaufende 2021 rund 26 Prozent mehr bezahlen als 2020, im Märkisch-Oderland 23,7 Prozent. Die Unter­schiede beim Preis­niveau schrumpfen folglich, sind aber noch vorhanden: Während 2021 in Berlin 5.528&nbpsp;Euro pro Quadrat­meter fällig wurden, waren es etwa in Oder-Spree 3.490 Euro.

„Seit inzwischen zwei Jahren an­dauern­des Home­office hat viele Menschen über einen Umzug aus der Groß­stadt in das Umland nachdenken lassen. Trotz deut­lich steigender Preise können sich Normal­ver­dienende hier noch am ehesten eine Wohnung mit Arbeits­zimmer und Garten leisten, während familien­taugliche Immobilien in den Metro­polen nicht zu finden sind“, sagt Grunwald. „Interessierte müssen jedoch genau hinsehen. Potsdam ist inzwischen fast genauso teuer wie Berlin und auch der Preis­abstand zwischen München oder Stuttgart zu ihren belieb­testen Umland­kreisen schrumpft merklich.“

In Deutsch­lands teuerster Stadt München stiegen die Preise 2021 um 9,9 Prozent, im Landkreis Miesbach hingegen um 14,9 Prozent, in Ebersberg um 14,2 Prozent und in Freising um 12,1 Prozent. Obwohl sich Immo­bilien in Hamburg um 13,4 Prozent verteuerten, konnten die Umland-Kreise Segeberg (17,8 Prozent) und Pinne­berg (17,2 Prozent) dies noch toppen. Allerdings: Trotz der Auf­hol­jagd sind Eigen­tums­wohnungen im Umland weiter­hin deutlich günstiger als in der Hanse­stadt. So ist der Quadrat­meter­preis im Land­kreis Segeberg mit 3.371 Euro pro Quadrat­meter nur rund halb so hoch. Ein ähnliches Bild zeigt sich in Köln, dessen Preis­anstieg (11,8 Prozent) noch von den Land­kreisen Rhein-Sieg-Kreis (16,3 Prozent), Rheinisch-Bergischer Kreis (16,9 Prozent) und Mett­mann (13,2 Prozent) über­troffen wurde. Rund um Frankfurt am Main ver­zeich­neten etwa der Main-Kinzig-Kreis, Groß-Gerau und der Wetterau­kreis eine größere Preis­dynamik als die Stadt. Einzige Aus­nahme ist Düssel­dorf, wo der Anstieg noch stärker war als etwa in Mett­mann (13,2 Prozent) oder Duisburg (11,9 Prozent).

Hohe Preis­steigerungen in bisher günstigen Groß­städten

Die hohen Preise in den Big Seven sorgen aber auch dafür, dass andere Städte in den Fokus rücken. Zu den teuersten zehn Städten Deutschlands zählen Pots­dam, Freiburg im Breisgau und Heidel­berg – alle drei mit Quadrat­meter­preisen jenseits der 5.000-Euro-Marke.

Generell haben Eigen­tums­wohnungen im Bestand in allen Groß­städten mit mehr als 100.000 Ein­wohner*innen an Wert gewonnen, der durch­schnitt­liche Preis­anstieg gegenüber Vorjahr lag dort bei rund 12 Prozent. Am stärksten legten sie mit 29,5 Prozent in Erfurt zu, gefolgt von Potsdam mit 27,3 Prozent und Chem­nitz mit fast 22 Prozent. In Biele­feld, Salz­gitter und Halle (Saale) lag das Plus bei mehr als 18 Prozent. „Es zeigen sich deutliche Nach­hol­effekte in den preis­günstigen Groß­städten Ost- und Mittel­deutsch­lands“, sagt Grunwald von der Postbank. „Während sich die Big Seven seit Jahren zu neuen Höhen auf­schwingen, blieben sehr deutliche Anstiege in den mittel- und ost­deutschen Groß­städten lange aus.“

Trotz der beginnenden Auf­hol­jagd sind viele dieser Städte im Vergleich zu den anderen deutschen Städten ab 100.000 Ein­wohner*innen noch günstig. Eigen­tums­wohnungen im Bestand kosteten 2021 im nieder­sächsischen Salz­gitter mit 1.666 Euro pro Quadrat­meter im Vergleich zu München nur rund ein Sechstel. Im sächsischen Chem­nitz war der Quadrat­meter für rund 1.672 Euro zu haben, in der Landes­hauptstadt Sachsen-Anhalts, Magde­burg, für 1.984 Euro.

Mittelstädte nicht unterschätzen

Für Kauf­interes­sierte lohnt auch der Blick in die so genannten Mittel­städte. „Zentren mit kurzen Wegen, schmucke Innen­städte, gute Infra­struktur sowie Nähe zum grünen Umland locken Immo­bilien­suchende, die anderen­orts keine attrak­tiven Objekte zu ver­gleichs­weise günstigen Preisen mehr finden können“, sagt Grunwald. „Allerdings ist das Angebot in Städten dieser Größen­ordnung häufig geringer, so dass schon kleinere Ver­änderungen im Nach­frage­verhalten oder in der An­gebots­struktur zu deut­lichen Preis­veränderungen gegen­über dem Vor­jahr führen können.“ Unter den Städten mit 20.000 bis 100.000 Ein­wohnern mit besonders hohem Preis­anstieg lagen mit Hof, Amberg, Kempten (Allgäu) und Passau vier in Bayern. Die Hoch­schul­stadt Hof, gelegen an der Saale, war mit durch­schnittlich 1.884 Euro pro Quadrat­meter in 2021 noch erschwing­lich, wohingegen in Kempten im Allgäu bereits fast 4.000 Euro in Rechnung gestellt wurden. Auch in Weimar (Thüringen), Emden (Niedersachsen) und Frankenthal (Rheinland-Pfalz) stiegen die Preise stark an.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

Kontakt

Oliver Rittmaier
Mediensprecher