Pendler*innen: Hier lohnt sich der Wohnungskauf im Stuttgarter Umland

Trotz vie­ler­orts sin­ken­der Im­mo­bi­li­en­prei­se lie­gen die­se vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik nach wie vor auf sehr ho­hem Ni­veau. Wer sich so­mit für den Kauf ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel und nicht in der In­nen­stadt ei­ner Me­tro­po­le ent­schei­det, kann wei­ter­hin Geld spa­ren. In Stutt­gart kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2023 durch­schnitt­lich 4.868 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der Ne­ck­ar­me­tro­po­le im Schnitt min­des­tens knapp 800 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als für ei­ne durch­schnitt­li­che Im­mo­bi­lie in den um­lie­gen­den Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten.

Im Um­land zu woh­nen und in der Stutt­gar­ter In­nen­stadt zu ar­bei­ten, hat je­doch nicht nur Vor­tei­le: Durch den län­ge­ren Ar­beits­weg fal­len zu­sätz­li­che Kos­ten für Treib­stoff oder Zug­ti­cket an und es muss mehr Zeit ein­ge­plant wer­den. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Post­bank Woh­nat­las 2024 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Stutt­gart zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in den grö­ß­ten Ort­schaf­ten der fünf Land­krei­se Böb­lin­gen, Ess­lin­gen, Göp­pin­gen, Lud­wigs­burg und Rems-Murr-Kreis. Aus den Land­krei­sen wur­den ne­ben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten al­le Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­ner*in­nen in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt wur­den 26 Städ­te im Um­land Stutt­garts be­trach­tet. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses im Um­land für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen rech­nen, da die­se deut­lich teu­rer sind als Im­mo­bi­li­en in ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to in­klu­si­ve Treib­stoff auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für die Fahrt mit dem Au­to lie­gen nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Pend­ler*in­nen­pau­scha­le bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,13 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter mit 0,12 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt. Die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV wur­den durch die Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets nach Ab­zug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 540 Eu­ro ge­de­ckelt.

Kei­ne län­ger­fris­ti­gen Preis­vor­tei­le im Um­land für Käu­fer*in­nen von 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nun­gen

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen auf­grund der ge­rin­gen Preis­un­ter­schie­de zwi­schen Me­tro­po­le und Um­land in kei­ner der an­gren­zen­den Städ­te und Ge­mein­den län­ger als 25 Jah­re. Am ehes­ten lohnt sich der Um­zug in die 32 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Stadt Ebers­bach an der Fils im Land­kreis Göp­pin­gen: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil der öst­lich von Stutt­gart ge­le­ge­nen Stadt ge­gen­über der Me­tro­po­le nach 14,1 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf 6,6 Jah­re. Für Ar­beit­neh­mer mit Ho­me­of­fice­mög­lich­keit, die drei­mal in der Wo­che nach Stutt­gart mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln pen­deln, er­höht sich der Zeit­raum auf 22,5 Jah­re. Durch­schnitts­käu­fer*in­nen soll­ten je­doch dar­auf ach­ten, dass die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers oder ei­ner Im­mo­bi­li­en­käu­fe­rin, der oder die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­aus­set­zun­gen lohnt sich der Um­zug in kei­ne Um­land­kom­mu­ne.

„Der Speck­gür­tel Stutt­garts ist im Ver­gleich zu al­len an­de­ren Me­tro­pol­re­gio­nen in Deutsch­land eher un­ge­eig­net für Käu­fer*in­nen von 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nun­gen, die sich ei­nen Preis­vor­teil vom Um­zug er­hof­fen. Das Pen­deln, al­so das Ar­bei­ten im Zen­trum und Woh­nen im Um­land, ist auf­grund der ge­rin­gen Kauf­preis­un­ter­schie­de nur im Ein­zel­fall die bes­se­re Wahl“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Post­bank. „Im­mo­bi­li­en­in­ter­es­sier­te soll­ten sich den Woh­nungs­kauf im Um­land kei­nes­falls schön­rech­nen. Als Über­brü­ckung bis zu ei­nem neu­en Job oder dem Ru­he­stand kön­nen Nach­tei­le durch län­ge­re Ar­beits­we­ge und we­ni­ger Frei­zeit aber kurz­fris­tig in Kauf ge­nom­men wer­den.“

Im Land­kreis Lud­wigs­burg lie­gen die Im­mo­bi­li­en­prei­se mit ei­nem Auf­schlag von 20 Pro­zent für zen­tra­le La­gen so­gar noch über dem Durch­schnitts­preis der Lan­des­haupt­stadt. In Lud­wigs­burg, Bie­tig­heim-Bis­sin­gen, Korn­west­heim, Vai­hin­gen an der Enz, Rem­s­eck am Ne­ckar und Dit­zin­gen zah­len Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen durch­schnitt­lich 4.919 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter und da­mit rund 50 Eu­ro mehr als im Durch­schnitt in Stutt­gart. Im Land­kreis Böb­lin­gen lie­gen die Qua­drat­me­ter­prei­se mit durch­schnitt­lich 4.898 Eu­ro rund 30 Eu­ro über de­nen der Ne­ck­ar­me­tro­po­le. Rein rech­ne­risch lohnt sich für Be­schäf­tig­te mit Ar­beits­platz in Stutt­gart ein Kauf von ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen Woh­nun­gen in die­sen Land­krei­sen da­her nur in Aus­nah­me­fäl­len. „Die sinn­vol­le­re Op­ti­on könn­te dar­in lie­gen, in Stutt­gart nach Woh­nun­gen zu su­chen, de­ren Preis un­ter dem Durch­schnitts­preis der Lan­des­haupt­stadt lieg­t“, sagt Beer­mann.

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz – was in Stutt­gart nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist. Wer sich statt­des­sen für ei­ne 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung im Um­land ent­schei­det und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren in kei­ner Um­land­stadt vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Im­mer­hin nah dran sind ÖPNV-Pend­ler*in­nen in Ebers­bach an der Fils. 24,1 Jah­re dau­ert es dort, bis die Er­spar­nis durch güns­ti­ge­re Qua­drat­me­ter­prei­se durch die Fahrt­kos­ten auf­ge­zehrt wird. Für Au­to-Pend­ler*in­nen hal­biert sich die Zeit­span­ne auf 11,2 Jah­re. Auch in Göp­pin­gen ist die 25-Jah­res-Gren­ze noch in Reich­wei­te. Dort hält der Kauf­preis­vor­teil 20,6 Jah­re an, wenn die Pend­ler*in­nen Bus und Bahn nut­zen. Mit dem Au­to sind es nur 9,1 Jah­re. Die Fahrt in die 44 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Ho­hen­stau­fen­stadt Göp­pin­gen dau­ert mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln al­ler­dings 32 Mi­nu­ten. Au­to­pend­ler*in­nen ver­brin­gen im Schnitt 40 Mi­nu­ten auf der Stra­ße.

Mo­bi­les Ar­bei­ten und Ho­me­of­fice sind seit der Co­ro­na-Pan­de­mie aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und ge­hö­ren zum Stan­dard in vie­len Jobs. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung ren­tiert sich in drei der un­ter­such­ten 26 Um­land-Re­gio­nen mehr als 25 Jah­re lang. Be­son­ders Ebers­bach an der Fils ist ei­nen Blick wert. Dort dau­ert es 38,6 Jah­re, bis der güns­ti­ge­re Qua­drat­me­ter­preis durch das län­ge­re Pen­deln mit Bus und Bahn auf­ge­braucht ist. In Göp­pin­gen pro­fi­tie­ren ÖPNV-Nut­zer*in­nen 33,2 Jah­re und in Fell­bach 26,6 Jah­re. Mit dem Au­to ist der Vor­teil be­reits je­weils nach et­wa der Hälf­te der Zeit auf­ge­braucht.

„Pend­ler*in­nen sind oft fi­nan­zi­ell bes­ser­ge­stellt als Stadt­be­woh­ner*in­nen, wenn sie für Fa­mi­lie oder Hob­by oh­ne­hin mehr Platz be­nö­ti­gen. Ist zu­dem im Um­land noch Ho­me­of­fice mög­lich, stei­gen die Chan­cen, dass sich der Um­zug rech­ne­t“, sagt Post­bank-Im­mo­bi­li­en­ex­per­te Beer­mann. „Zu be­den­ken ist et­wa, dass Pend­ler*in­nen we­ni­ger Zeit mit ih­rer Fa­mi­lie oder Hob­bys ver­brin­gen kön­nen. Der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft Kauf­in­ter­es­sier­ten bei der Ent­schei­dung für den Um­zug ins Um­land.“

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­tio­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter be­zie­hungs­wei­se 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2 Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Stutt­gart und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2023, wo­bei in den Um­land­städ­ten der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, soll­ten sich Pend­ler*in­nen bei der Stand­ort­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für Stadt­be­woh­ner*in­nen in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen der Pend­ler*in­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Stutt­gar­ter Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Stutt­gar­ter Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Stutt­gart er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2022 (30,24 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu fah­ren (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).