Immobilienkauf: In diesen Regionen ist das Pendeln aus dem Hamburger Umland vorteilhaft

Die Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in deut­schen Groß­städ­ten be­fin­den sich seit lan­gem auf einem hohen Ni­veau. Nach einer kur­zen Be­ru­hi­gung sind sie im Jahr 2025 er­neut um 0,6 Pro­zent ge­stie­gen – die­ser Trend wird sich vor­aus­sicht­lich auch in den kom­men­den Jah­ren fort­set­zen. Wer sich hin­ge­gen dafür ent­schei­det, eine Woh­nung im Um­land an­statt in der In­nen­stadt einer Me­tro­po­le zu kau­fen, kann viel Geld spa­ren. Wäh­rend die durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­prei­se für Be­stands­woh­nun­gen in Ham­burg 6.394 Euro be­tru­gen, lagen sie in den sechs be­trach­te­ten Um­land­krei­sen je­weils um min­des­tens 2.800 Euro pro Qua­drat­me­ter unter dem Ham­bur­ger Wert.

Wer au­ßer­halb Ham­burgs wohnt, darf je­doch die zu­sätz­li­chen Kos­ten für Kraft­stoff, La­de­strom oder das Ti­cket im öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr (ÖPNV) nicht außer Acht las­sen. Zudem kos­tet der Ar­beits­weg in die In­nen­stadt der Me­tro­po­le nicht nur zu­sätz­li­ches Geld, son­dern auch mehr Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HWWI) hat für die Postbank eine Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Wohn­at­las 2026 zeigt, wie viele Jahre sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die er­höh­ten Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt haben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt eine Per­son zur Ar­beit. Neben einer Voll­zeit­tä­tig­keit wurde auch der Fak­tor Home­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Woche be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HWWI ver­gleicht den Kauf einer durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Ham­burg zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Ort­schaf­ten der sechs Land­krei­se Her­zog­tum Lau­en­burg, Pin­ne­berg, Se­ge­berg, Stor­marn, Har­burg und Stade. Ins­ge­samt hat das HWWI somit 24 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Ham­burgs un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, gin­gen die Fach­leu­te bei ihren Ana­ly­sen von einem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus.

Dar­über hin­aus hat das HWWI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen neben Kos­ten für das ÖPNV-Ti­cket oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Abzug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,47 Euro pro Ki­lo­me­ter und ab einer ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,45 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Euro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Euro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutsch­land-Ti­cket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Abzug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 673 Euro ge­de­ckelt.

Nur See­vetal bie­tet einen Preis­vor­teil für klei­ne Woh­nun­gen beim Pen­deln per ÖPNV

Beim Ver­gleich einer 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in der Me­tro­po­le mit einer gleich gro­ßen Im­mo­bi­lie in den größ­ten Um­land­kom­mu­nen liegt See­vetal (Land­kreis Har­burg) an der Spit­ze: Bei 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil dort erst nach 32,2 Jah­ren auf­ge­braucht. Für Au­to­fah­re­rin­nen und Au­to­fah­rer schrumpft die Zeit­span­ne auf 12,1 Jahre. Damit sich ein Kauf im Um­land lohnt, soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jahre lang durch die Kauf­preis­er­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Regel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fe­rin­nen und -käu­fern, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jahre alt sind. Unter die­sen Be­din­gun­gen lohnt sich das Pen­deln für Voll­zeit­ar­beits­kräf­te, die Bus und Bahn aber kein Home­of­fice nut­zen, beim Kauf einer 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in kei­ner wei­te­ren Um­land­stadt von Ham­burg.

Knapp unter der Gren­ze liegt Pin­ne­berg im gleich­na­mi­gen Land­kreis. Hier kön­nen Pen­deln­de, die täg­lich mit dem ÖPNV in die Ham­bur­ger In­nen­stadt fah­ren, 24,7 Jahre lang vom güns­ti­ge­ren Um­land-Qua­drat­me­ter­preis pro­fi­tie­ren. Von Pin­ne­berg kann die Me­tro­po­le in knapp 26 Mi­nu­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln er­reicht wer­den. Der kal­ku­la­to­ri­sche Kos­ten­vor­teil ge­gen­über der Han­se­stadt liegt in­klu­si­ve Er­werbs­ne­ben­kos­ten bei rund 2.423 Euro je Qua­drat­me­ter – mit dem Auto ist die­ser Preis­vor­teil be­reits in knapp 11 Jah­ren auf­ge­zehrt.

„Wer im Um­land kau­fen will, soll­te nicht nur auf den güns­ti­ge­ren Qua­drat­me­ter­preis schau­en“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „See­vetal ist be­son­ders gut per Bahn an Ham­burg an­ge­bun­den. Das ist ideal für Pen­deln­de, für die auch Fahrt­kos­ten und Zeit­auf­wand zäh­len. Der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft hier bei der Ein­schät­zung. Ge­nau­so wich­tig sind auch das Alter der Käu­fe­rin­nen und Käu­fer, die ver­blei­ben­de Pen­del­dau­er wäh­rend des Be­rufs­le­bens sowie per­sön­li­che Vor­lie­ben, etwa die Nähe zu Kitas und Bahn­hof und die Aus­stat­tung der Woh­nung.“

An fünf Ar­beits­ta­gen pro Woche pen­deln­de Au­to­fans blei­ben im Um­land der Han­se­stadt beim Kauf einer 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in kei­ner der 24 un­ter­such­ten Re­gi­o­nen über der 25-Jahre-Marke. Am längs­ten rech­net sich das Pen­deln mit dem PKW in Glin­de, hier be­steht der Preis­vor­teil 12,6 Jahre lang, mit Bus und Bahn sind es nur zwei Jahre län­ger. Das liegt daran, dass die 16 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Stadt schlecht mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln an­ge­bun­den ist: Mit dem ÖPNV pen­deln­de Per­so­nen be­nö­ti­gen rund 44 Mi­nu­ten zum Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof, Au­to­fans sind mit rund 41 Mi­nu­ten etwas schnel­ler am Ziel. Ähn­lich ist es in See­vetal und Rein­bek: Wer an fünf Tagen pro Woche mit dem Auto nach Ham­burg pen­delt, hat den Vor­teil der güns­ti­ge­ren Qua­drat­me­ter­prei­se nach 12,1 Jah­ren ver­fah­ren. Wer hin­ge­gen den ÖPNV nutzt, pro­fi­tiert län­ger. Die kleins­te Dif­fe­renz bei der Wahl des Ver­kehrs­mit­tels be­steht in Schwar­zen­bek: In der 37 Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Stadt im Land­kreis Her­zog­tum Lau­en­burg hält der Kauf­preis­vor­teil mit dem Auto 10,8 Jahre, mit den Öf­fent­li­chen 11,5 Jahre.

Elf Städ­te eig­nen sich für Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf

Vor allem Fa­mi­li­en brau­chen viel Platz für Kin­der­zim­mer, einen grö­ße­ren Ess­tisch, mehr Stau­raum oder einen Ar­beits­platz. Der zu­sätz­li­che Raum ist in Ham­burg nicht leicht zu fin­den und mit er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Käu­fe­rin­nen und Käu­fer von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die täg­lich mit Bus und Bahn in die City pen­deln, pro­fi­tie­ren in elf Städ­ten über einen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in See­vetal, wo rein rech­ne­risch rund 55 Jahre nötig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim Pen­deln mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln auf­zu­brau­chen. Es fol­gen Pin­ne­berg, Ah­rens­burg, Win­sen (Luhe) und Buch­holz in der Nord­hei­de. Von dort lohnt sich der Weg in die Me­tro­po­le mit Bus und Bahn mehr als 40 Jahre lang. Auch Rein­bek, Bad Ol­des­loe, Elms­horn, Bux­te­hu­de, Wedel und Glin­de kön­nen für pen­deln­de Be­schäf­tig­te mit Platz­be­darf at­trak­tiv sein.

„Der Postbank Wohn­at­las zeigt große Un­ter­schie­de: Wäh­rend Käu­fe­rin­nen und Käu­fer aus Ah­rens­burg und Pin­ne­berg nur rund 26 Mi­nu­ten un­ter­wegs sind, be­nö­ti­gen sie aus Bux­te­hu­de 45 Mi­nu­ten mit Bus und Bahn. In Re­gi­o­nen wie Ah­rens­burg hält der Preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen daher mit mehr als 41 Jah­ren so lange an, dass sich der Kauf selbst für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paare ren­tiert, wenn ein Fa­mi­li­en­mit­glied das ge­sam­te Ar­beits­le­ben nach Ham­burg pen­delt“, er­klärt Beer­mann. „In dem rund 1,5 Stun­den Fahrt­zeit ent­fern­ten Ol­den­dorf-Him­mel­pfor­ten oder auch in Geest­hacht sind die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se deut­lich schnel­ler auf­ge­braucht. Pen­deln lohnt sich hier höchs­tens als Über­brü­ckung bei einem Ar­beits­platz­wech­sel oder für äl­te­re Käu­fe­rin­nen und Käu­fer.“

Aus dem mit 24,8 Jah­ren knapp unter der 25-Jahre-Gren­ze lie­gen­den Geest­hacht ist mit dem ÖPNV fast eine Stun­de un­ter­wegs nach Ham­burg. Das stol­ze 46 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Bad Ol­des­loe ist da­ge­gen bes­ser an­ge­bun­den und er­for­dert nur etwa 30 Mi­nu­ten Fahr­zeit. Je nach Ent­fer­nung von der Woh­nungs­tür zur Bahn am Wohn­ort sowie vom Haupt­bahn­hof der Me­tro­po­le zum Ar­beit­ge­ber fällt zu­sätz­li­che Zeit an. Diese ist häu­fig mit Kos­ten ver­bun­den, zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung.

„Alle Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te soll­ten in die Kauf­ent­schei­dung ein­flie­ßen. Pro­fis hel­fen bei Fra­gen zu Lage, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz“, sagt Postbank-Ex­per­te Beer­mann.

Pen­deln mit Home­of­fice lohnt sich in allen Städ­ten

Home­of­fice und mo­bi­les Ar­bei­ten haben sich in­zwi­schen als Stan­dard in vie­len Jobs eta­bliert. Vor die­sem Hin­ter­grund hat das HWWI be­rech­net, wie lange Käu­fe­rin­nen und Käu­fer vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie durch eine Teil­zeit-Tä­tig­keit oder Home­of­fice-Op­ti­on nur an drei Tagen pro Woche pen­deln müs­sen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen ren­tiert sich der Kauf einer 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung bei Nut­zung des ÖPNV in allen 24 Um­land­städ­ten. Spit­zen­rei­ter bleibt See­vetal mit 86,2 Jah­ren. Selbst das Schluss­licht Kal­ten­kir­chen lohnt sich für Pen­deln­de mit Home­of­fice und grö­ße­rer Woh­nung 28,2 Jahre lang.

Wer sich mit 70 Qua­drat­me­tern im Um­land be­gnügt, ist bei einer Per­son mit drei Pen­del­ta­gen pro Woche rein rech­ne­risch in zehn Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­nern in der Me­tro­po­le – bei Nut­zung des ÖPNV. Am längs­ten pro­fi­tie­ren Käu­fe­rin­nen und Käu­fer mit 50,3 Jah­ren in See­vetal ge­folgt von Pin­ne­berg (39,1 Jahre). Zu den Städ­ten, die ohne Home­of­fice nicht at­trak­tiv waren, aber nun in den Fokus rü­cken, ge­hö­ren Ah­rens­burg, Win­sen (Luhe), Buch­holz in der Nord­hei­de, Rein­bek, Bad Ol­des­loe, Elms­horn, Bux­te­hu­de und Wedel.

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­ti­o­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf einer 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Ham­burg und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2025, wobei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten größ­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pen­deln­den be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se an­ge­setzt.

Es pen­delt je­weils eine Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­ner Ham­burgs in­ner­halb der City iden­tisch sind mit denen der pen­deln­den Per­son von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt im Um­land und vom Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pen­deln­de also vom Um­land-Bahn­hof zum Ham­bur­ger Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Kos­ten für die Nut­zung von Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Auto pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hinzu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wurde mit dem im Mit­tel in Ham­burg er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2025 (32,16 Euro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wurde eine wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Eine Home­of­fice-Lö­sung oder eine Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pen­deln (130 statt 220 Tage im Jahr).