Wohnungskauf: Hier lohnt das Pendeln aus dem Frankfurter Umland

Die Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land sind 2025 erst­mals wie­der leicht (+0,6 Pro­zent) ge­stie­gen. Vor allem in den Groß­städ­ten be­fin­den sie sich seit Jah­ren auf einem hohen Ni­veau und sol­len künf­tig wei­ter stei­gen. Wer sich da­ge­gen für den Kauf einer Woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt einer Me­tro­po­le ent­schei­det, kann viel Geld spa­ren. Wäh­rend die durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­prei­se für Be­stands­woh­nun­gen in Frank­furt am Main bei 6.293 Euro lagen, waren Ei­gen­tums­woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen im Schnitt min­des­tens 2.000 Euro pro Qua­drat­me­ter güns­ti­ger.

Doch wer au­ßer­halb der Main­me­tro­po­le wohnt, darf die zu­sätz­li­chen Kos­ten für Kraft­stoff, La­de­strom oder das Ti­cket im öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr (ÖPNV) nicht außer Acht las­sen. Zudem kos­tet der Ar­beits­weg in die Frank­fur­ter In­nen­stadt nicht nur zu­sätz­li­ches Geld, son­dern auch mehr Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HWWI) hat für die Postbank eine Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Wohn­at­las 2026 zeigt, wie viele Jahre sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die er­höh­ten Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt haben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt eine Per­son zur Ar­beit. Neben einer Voll­zeit­tä­tig­keit wurde auch der Fak­tor Home­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Woche be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HWWI ver­gleicht den Kauf einer durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Frank­furt zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in Of­fen­bach am Main sowie in den größ­ten Ort­schaf­ten der sechs Land­krei­se Groß-Gerau, Hoch­tau­nus, Main-Kin­zig, Main-Tau­nus, Of­fen­bach und Wet­ter­au. Neben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten wur­den aus den Land­krei­sen alle Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­ne­rin­nen und Ein­woh­ner in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt hat das HWWI somit 35 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Frank­furts un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, gin­gen die Fach­leu­te bei ihren Ana­ly­sen von einem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus.

Dar­über hin­aus hat das HWWI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen neben Kos­ten für die ÖPNV-Nut­zung oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Abzug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,47 Euro pro Ki­lo­me­ter und ab einer ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,45 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Euro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Euro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutsch­land-Ti­cket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Abzug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 673 Euro ge­de­ckelt.

Pen­deln per ÖPNV bie­tet den längs­ten Preis­vor­teil

Beim Ver­gleich einer 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Frank­furt mit einer gleich gro­ßen Im­mo­bi­lie in den größ­ten Um­land­kom­mu­nen liegt das zehn Ki­lo­me­ter ent­fern­te Of­fen­bach am Main vorn: Pen­deln­de pro­fi­tie­ren dort am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf. Bei 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil erst nach 39,8 Jah­ren auf­ge­braucht. Bei der Fahrt mit dem Auto schrumpft die Zeit­span­ne auf nur noch 14,4 Jahre. In der Mo­dell­rech­nung wird davon aus­ge­gan­gen, dass ein Kauf im Um­land vor­teil­haft ist, wenn die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jahre durch Kauf­preis­er­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Regel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fe­rin­nen und -käu­fern, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jahre alt sind. Unter die­sen Be­din­gun­gen lohnt sich das Pen­deln für Voll­zeit­ar­beits­kräf­te, die Bus und Bahn aber kein Home­of­fice nut­zen, beim Kauf einer 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in vier Um­land­städ­ten von Frank­furt, für Au­to­fans da­ge­gen in kei­ner.

Die zwei­te Stadt im Speck­gür­tel mit Vor­tei­len für Per­so­nen, die täg­lich mit dem ÖPNV in die Frank­fur­ter In­nen­stadt fah­ren, ist das nur neun Ki­lo­me­ter ent­fern­te Neu-Isen­burg (Land­kreis Of­fen­bach). Von dort kann die Main­me­tro­po­le in etwa 16 Mi­nu­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln er­reicht wer­den. Der Qua­drat­me­ter kos­tet rund 2.100 Euro we­ni­ger als in Frank­furt – die­ser Preis­vor­teil hält dort 31,8 Jahre lang an. Auch Drei­eich (Of­fen­bach) und Mör­fel­den-Wal­dorf (Groß-Gerau) lie­gen über der 25-Jah­res-Marke.

„Wer im Um­land kau­fen will, soll­te nicht nur auf den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­preis schau­en, son­dern auch den Pen­del­kos­ten­rech­ner zu Rate zie­hen“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank in Deutsch­land. „Aus Of­fen­bach, Neu-Isen­burg, Drei­eich und Esch­born ist Frank­furt in unter 20 Mi­nu­ten mit dem ÖPNV zu er­rei­chen. Da­durch kann sich der Umzug ge­gen­über der In­nen­stadt­la­ge län­ger ren­tie­ren. Denn für Pen­deln­de zäh­len auch Fahrt­kos­ten und Zeit­auf­wand. Ge­nau­so wich­tig sind per­sön­li­che Vor­lie­ben, etwa die Nähe zu Kitas und Bahn­hof und die Aus­stat­tung der Woh­nung.“

Esch­born ist zwar, wie Of­fen­bach, nur zehn Ki­lo­me­ter von Frank­furt ent­fernt und in 17 Mi­nu­ten mit der Bahn er­reich­bar, aber der hö­he­re Qua­drat­me­ter­preis im Main-Tau­nus-Kreis lässt die Stadt unter die 25-Jah­res-Gren­ze sin­ken. An­ders­her­um ist es in Geln­hau­sen und Bruch­kö­bel (beide Main-Kin­zig-Kreis): Hier lie­gen die Qua­drat­me­ter­prei­se zwar deut­lich unter denen in Frank­furt, doch der Fahrt­weg ist mit 40 bzw. 43 Mi­nu­ten deut­lich län­ger. Main­tal ist trotz ge­rin­ger Ent­fer­nung von 14 Ki­lo­me­tern so schlecht an Frank­furt an­ge­bun­den, dass Fah­re­rin­nen und Fah­rer des ÖPNV knapp 49 Mi­nu­ten be­nö­ti­gen.

Per­so­nen, die an fünf Ar­beits­ta­gen pro Woche mit dem Auto pen­deln, blei­ben im Frank­fur­ter Um­land beim Kauf einer 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in kei­ner der 35 un­ter­such­ten Re­gi­o­nen über der 25-Jahre-Marke. Am längs­ten rech­net sich das Pen­deln mit dem Auto Amit 20,4 Jah­ren in Neu-Isen­burg. Mit dem ÖPNV ver­län­gert sich diese Zeit­span­ne um rund elf Jahre. Wer mit dem Auto in das 20 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Kelk­heim (Tau­nus) pen­delt, ist zwar rein rech­ne­risch bes­ser­ge­stellt als die­je­ni­gen, die per ÖPNV rei­sen, je­doch lohnt sich der Umzug in diese Stadt auch nur sehr kurz­fris­tig: Der Vor­teil der güns­ti­ge­ren Qua­drat­me­ter­prei­se ist schon nach 8,9 Jah­ren auf­ge­braucht.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in 20 Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor allem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz – der in Frank­furt nicht leicht zu fin­den und mit er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist. Für Käu­fe­rin­nen und Käu­fer von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, lie­gen 20 Städ­te über der 25-Jah­res-Gren­ze, wenn sie mit dem ÖPNV in die Me­tro­po­le pen­deln. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Of­fen­bach, wo rein rech­ne­risch rund 68 Jahre nötig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim Pen­deln mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln auf­zu­brau­chen. Auch in Neu-Isen­burg, Drei­eich, Mör­fel­den-Wall­dorf und Lan­gen (Hes­sen) kann sich eine große Ei­gen­tums­woh­nung im Um­land trotz Ar­beits­stel­le in Frank­furt mehr als 40 Jahre lang rech­nen.

Schluss­licht ist Kelk­heim (Tau­nus) im Main-Tau­nus-Kreis mit 12,2 Jah­ren – die Stadt ist al­ler­dings auch fast 54 Mi­nu­ten Fahrt­zeit vom Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof ent­fernt. Je nach Ent­fer­nung von Tür zu Tür (Haupt­bahn­hof zur Ar­beits­stät­te und Um­land­bahn­hof zur Woh­nung) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit Kos­ten ver­bun­den ist (zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung).

„In weit ent­fern­ten Städ­ten wie Kelk­heim und in teu­ren Land­krei­sen haben Käu­fe­rin­nen und Käu­fer den Preis­vor­teil schnell auf­ge­braucht. In an­de­ren Re­gi­o­nen wie Neu-Isen­burg hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lange an, dass ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paare vor­teil­haft ist, selbst wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben täg­lich in die Groß­stadt pen­delt“, sagt Beer­mann. „Der Postbank Wohn­at­las hilft Kauf­in­ter­es­sier­ten bei der Ori­en­tie­rung im Frank­fur­ter Um­land. Sie soll­ten für die fi­na­le Ent­schei­dung zu­sätz­lich alle in­di­vi­du­el­len Vor- und Nach­tei­le ehr­lich ab­wä­gen. Und bei Fra­gen zu mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz den Rat von Pro­fis ein­ho­len.“

Pen­deln mit Home­of­fice: Hier rü­cken mehr Städ­te ins Blick­feld

Home­of­fice und mo­bi­les Ar­bei­ten haben sich in­zwi­schen als Stan­dard in vie­len Jobs eta­bliert. Vor die­sem Hin­ter­grund hat das HWWI be­rech­net, wie lange Käu­fe­rin­nen und Käu­fer vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie durch eine Teil­zeit­tä­tig­keit oder Home­of­fice-Op­ti­on nur an drei Tagen pro Woche pen­deln müs­sen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen ren­tiert sich der Kauf einer 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung in na­he­zu allen Um­land­städ­ten. Nur in Bü­din­gen (Wet­ter­au­kreis) und Kelk­heim (Tau­nus) reicht der Kauf­preis­vor­teil trotz Home­of­fice und ÖPNV-Pen­delns nicht län­ger als 25 Jahre. Spit­zen­rei­ter bleibt Of­fen­bach mit rech­ne­risch 115,5 Jah­ren. Städ­te, die sich ohne Home­of­fice nicht lohn­ten, aber jetzt ins Blick­feld ge­ra­ten, sind bei­spiels­wei­se Nid­de­r­au und Main­tal (Main-Kin­zig-Kreis), Flörs­heim am Main (Main-Tau­nus-Kreis), Butz­bach (Wet­ter­au­kreis), Diet­zen­bach (Of­fen­bach) und Bad Soden am Tau­nus (Main-Tau­nus-Kreis). Selbst Schluss­licht Fried­richs­dorf (Hoch­tau­nus­kreis) ren­tiert sich 31 Jahre mit Home­of­fice.

Wer sich mit 70 Qua­drat­me­tern im Um­land be­gnügt, ist bei einer Per­son mit drei Pen­del­ta­gen pro Woche rein rech­ne­risch in 20 Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­ner der In­nen­stadt – bei Nut­zung des ÖPNV. Am längs­ten pro­fi­tie­ren Käu­fe­rin­nen und Käu­fer mit 67,4 Jah­ren in Of­fen­bach am Main, ge­folgt von Neu-Isen­burg (53,8 Jahre).

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­ti­o­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf einer 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Frank­furt und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2025, wobei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten größ­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pen­deln­den be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se an­ge­setzt.

Es pen­delt je­weils eine Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten der Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­ner Frank­furts in­ner­halb der City iden­tisch sind mit denen, die pen­deln­de Per­so­nen von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt im Um­land und vom Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz be­nö­ti­gen. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pen­deln­de also vom Um­land-Bahn­hof zum Frank­fur­ter Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Auto pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hinzu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wurde mit dem im Mit­tel in Frank­furt er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2025 (36,96 Euro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wurde eine wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Eine Home­of­fice-Lö­sung oder eine Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pen­deln (130 statt 220 Tage im Jahr).