Immobilienkauf: In diesen Regionen ist das Pendeln aus dem Münchner Umland vorteilhaft

Die Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land sind 2025 erst­mals wie­der leicht (+0,6 Pro­zent) ge­stie­gen. Vor allem in den Groß­städ­ten be­fin­den sie sich seit Jah­ren auf einem hohen Ni­veau und sol­len künf­tig wei­ter stei­gen. Wer sich da­ge­gen für den Kauf einer Woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt einer Me­tro­po­le ent­schei­det, kann viel Geld spa­ren. Wäh­rend die durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­prei­se für Be­stands­woh­nun­gen in Mün­chen bei 9.070 Euro lagen, waren Ei­gen­tums­woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen im Schnitt min­des­tens 2.200 Euro pro Qua­drat­me­ter güns­ti­ger.

Doch wer au­ßer­halb der bay­e­ri­schen Me­tro­po­le wohnt, darf die zu­sätz­li­chen Kos­ten für Kraft­stoff, La­de­strom oder das Ti­cket im öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr (ÖPNV) nicht außer Acht las­sen. Zudem kos­tet der Ar­beits­weg in die Münch­ner In­nen­stadt nicht nur zu­sätz­li­ches Geld, son­dern auch mehr Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HWWI) hat für die Postbank eine Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Wohn­at­las 2026 zeigt, wie viele Jahre sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die er­höh­ten Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt haben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt eine Per­son zur Ar­beit. Neben einer Voll­zeit­tä­tig­keit wurde auch der Fak­tor Home­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Woche be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HWWI ver­gleicht den Kauf einer durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Mün­chen zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in den größ­ten Ort­schaf­ten der acht Land­krei­se Dach­au, Ebers­berg, Er­ding, Frei­sing, Fürs­ten­feld­bruck, Lands­berg am Lech, Mün­chen und Starn­berg. Neben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten wur­den aus den Land­krei­sen alle Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­ne­rin­nen und Ein­woh­ner in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt hat das HWWI somit 33 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Mün­chens un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, gin­gen die Fach­leu­te bei ihren Ana­ly­sen von einem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus.

Dar­über hin­aus hat das HWWI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen neben Kos­ten für das ÖPNV-​Ticket oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Abzug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,47 Euro pro Ki­lo­me­ter und ab einer ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,45 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Euro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Euro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutschland-​Ticket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Abzug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 673 Euro ge­de­ckelt.

Karls­feld und Dach­au bie­ten den längs­ten Preis­vor­teil beim Pen­deln per ÖPNV

Beim Ver­gleich einer 70-​Quadratmeter-​Wohnung in der Me­tro­po­le mit einer gleich gro­ßen Im­mo­bi­lie in den größ­ten Um­land­kom­mu­nen liegt das nur 14 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Karls­feld (Land­kreis Dach­au) vorn: Pen­deln­de pro­fi­tie­ren dort am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf. Bei 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil erst nach 32 Jah­ren auf­ge­braucht. Für Au­to­fah­re­rin­nen und Au­to­fah­rer schrumpft die Zeit­span­ne auf 20,2 Jahre. Damit sich ein Kauf im Um­land lohnt, soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jahre lang durch die Kauf­preis­er­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Regel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fe­rin­nen und -​käufern, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jahre alt sind. Unter die­sen Be­din­gun­gen lohnt sich das Pen­deln für Voll­zeit­ar­beits­kräf­te, die Bus und Bahn aber kein Home­of­fice nut­zen, beim Kauf einer 70-​Quadratmeter-​Wohnung in drei Um­land­städ­ten von Mün­chen, für Au­to­fans da­ge­gen in kei­ner.

Neben Karls­feld kön­nen auch Dach­au und Ger­me­ring Vor­tei­le für Pen­deln­de bie­ten, die täg­lich mit dem ÖPNV in die Münch­ner In­nen­stadt fah­ren. Vom im gleich­na­mi­gen Land­kreis ge­le­ge­nen Dach­au kann die Me­tro­po­le in knapp über 20 Mi­nu­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln er­reicht wer­den. Der Qua­drat­me­ter kos­tet rund 2.500 Euro we­ni­ger als in der bay­e­ri­schen Lan­des­haupt­stadt – die­ser Preis­vor­teil hält dort 28,5 Jahre lang an. In Ger­me­ring im Land­kreis Fürs­ten­feld­bruck ist der Vor­teil des güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kaufs unter den ge­ge­be­nen Be­din­gun­gen nach 26,4 Jah­ren auf­ge­braucht. Die Fahrt zum Münch­ner Haupt­bahn­hof dau­ert mit dem ÖPNV rund 22 Mi­nu­ten.

„Wer im Um­land kau­fen will, soll­te nicht nur auf den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­preis schau­en“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank Deutsch­land. „Karls­feld, Dach­au und Ger­me­ring sind be­son­ders gut an das S-​Bahn-​Netz von Mün­chen an­ge­bun­den. Denn für Pen­deln­de zäh­len auch Fahrt­kos­ten und Zeit­auf­wand – der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft bei der Ein­schät­zung. Ge­nau­so wich­tig sind auch das Alter der Käu­fe­rin­nen und Käu­fer oder wie lange diese wäh­rend des Be­rufs­le­bens noch pen­deln sowie per­sön­li­che Vor­lie­ben, etwa die Nähe zu Kita oder Bahn­hof sowie die die Aus­stat­tung der Woh­nung.“

An fünf Ar­beits­ta­gen pro Woche pen­deln­de Au­to­fans blei­ben im Münch­ner Um­land beim Kauf einer 70-​Quadratmeter-​Wohnung in kei­ner der 33 un­ter­such­ten Re­gi­o­nen über der 25-​Jahre-​Marke. Die größ­te Dif­fe­renz be­steht in Dach­au, hier rech­net sich das Pen­deln mit dem Auto 10,5 Jahre lang, mit Bus und Bahn da­ge­gen 18 Jahre län­ger. Ähn­lich ist es in Ol­ching (Land­kreis Fürs­ten­feld­bruck): Wer an fünf Tagen die Woche mit dem Auto in das 25 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Mün­chen pen­delt, hat den Vor­teil der güns­ti­ge­ren Qua­drat­me­ter­prei­se be­reits nach we­ni­ger als neun Jah­ren ver­fah­ren. Wer hin­ge­gen den ÖPNV nutzt, pro­fi­tiert fast 16 Jahre län­ger.

16 Städ­te eig­nen sich für Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor allem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz – der in Mün­chen nicht leicht zu fin­den und mit er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist. Für Käu­fe­rin­nen und Käu­fer von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die an fünf Ar­beits­ta­gen mit dem Auto pen­deln, liegt im­mer­hin Karls­feld über der 25-​Jahres-​Grenze. Au­to­fah­re­rin­nen und Au­to­fah­rer pro­fi­tie­ren 34,7 Jahre lang von der güns­ti­ge­ren gro­ßen Im­mo­bi­lie im Um­land. Doch auch hier gilt: Nut­ze­rin­nen und Nut­zer des ÖPNV sind mit 54,9 Jah­ren deut­lich län­ger im Vor­teil.

Käu­fe­rin­nen und Käu­fer von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die täg­lich mit Bus und Bahn in die City pen­deln, pro­fi­tie­ren in 16 Städ­ten über einen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Karls­feld, wo rein rech­ne­risch rund 55 Jahre nötig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim Pen­deln mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln auf­zu­brau­chen. Mit gro­ßem Ab­stand fol­gen Dach­au, Ger­me­ring, Ol­ching und Puch­heim. Dort lohnt sich der Weg in die Me­tro­po­le mit Bus und Bahn mehr als 40 Jahre lang. Ge­ra­de noch über der 25-​Jahres-​Grenze liegt Er­ding, das mit dem ÖPNV in 50 Mi­nu­ten zu er­rei­chen ist. Schluss­licht beim Kauf einer gro­ßen Woh­nung im Um­land ist Herr­sching am Am­mer­see mit 9,4 Jah­ren.

„In weit ent­fern­ten Städ­ten in teu­ren Land­krei­sen haben Käu­fe­rin­nen und Käu­fer den Preis­vor­teil schnell auf­ge­braucht. In an­de­ren Re­gi­o­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lange an, dass ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paare vor­teil­haft ist, selbst wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben täg­lich in die Groß­stadt pen­delt“, sagt Beer­mann. „Der Postbank Wohn­at­las hilft bei der Ori­en­tie­rung und gibt einen Über­blick über die teil­wei­se gro­ßen Un­ter­schie­de in den Städ­ten im Münch­ner Speck­gür­tel.“

Nicht alle un­ter­such­ten Städ­te sind gut an Mün­chen an­ge­bun­den. Tauf­kir­chen (Vils) im Land­kreis Er­ding liegt bei­spiels­wei­se 62 Ki­lo­me­ter ent­fernt. Pen­deln­de brau­chen mit Bus und Bahn 90 Mi­nu­ten, mit dem Auto sind es noch 73 Mi­nu­ten. Die Stre­cke nach Kauf­e­r­ing ist 59 Ki­lo­me­ter lang. Mit dem ÖPNV sind Fahr­gäs­te ab dem Bahn­hof noch rund 63 Mi­nu­ten un­ter­wegs. Die Fahr­ten vom Bahn­hof in Lands­berg am Lech und Ober­ding dau­ern mehr als 70 Mi­nu­ten. Je nach Ent­fer­nung von Tür zu Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit Kos­ten ver­bun­den ist (zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung).

„Öf­fent­li­che Ver­kehrs­mit­tel sind zwar immer die bes­se­re Wahl im Ver­gleich zum Au­to­fah­ren, doch auch wer bei­spiels­wei­se die S-​Bahn wählt, hat teil­wei­se gra­vie­ren­de Un­ter­schie­de in den ein­zel­nen Um­land­städ­ten. Kauf­in­ter­es­sier­te soll­ten neben den Qua­drat­me­ter­prei­sen auch einen Blick auf die Fahrt­zei­ten und die Häu­fig­keit der Ver­bin­dung wer­fen sowie un­vor­her­ge­se­he­ne Ver­spä­tun­gen ein­kal­ku­lie­ren“, rät Beer­mann. „Alle Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te soll­ten in die Kauf­ent­schei­dung ein­flie­ßen. Pro­fis hel­fen bei Fra­gen zu Lage, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz.“

Pen­deln mit Home­of­fice: Hier rü­cken mehr Städ­te ins Blick­feld

Home­of­fice und mo­bi­les Ar­bei­ten haben sich in­zwi­schen als Stan­dard in vie­len Jobs eta­bliert. Vor die­sem Hin­ter­grund hat das HWWI be­rech­net, wie lange Käu­fe­rin­nen und Käu­fer vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie durch eine Teilzeit-​Tätigkeit oder Homeoffice-​Option nur an drei Tagen pro Woche pen­deln müs­sen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen ren­tiert sich der Kauf einer 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung bei Nut­zung des ÖPNV in 26 Um­land­städ­ten. Spit­zen­rei­ter bleibt Karls­feld mit rech­ne­risch 90 Jah­ren. Selbst im nahe ge­le­ge­nen Haar am öst­li­chen Stadt­rand Mün­chens lohnt sich der Kauf einer Ei­gen­tums­woh­nung für Pen­deln­de mit Homeoffice-​Option noch 25,2 Jahre lang.

Wer sich mit 70 Qua­drat­me­tern im Um­land be­gnügt, ist bei einer Per­son mit drei Pen­del­ta­gen pro Woche rein rech­ne­risch in 15 Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­nern der In­nen­stadt – bei Nut­zung des ÖPNV. Am längs­ten pro­fi­tie­ren Käu­fe­rin­nen und Käu­fer mit 52,5 Jah­ren in Karls­feld, ge­folgt von Dach­au (45,1 Jahre), Ger­me­ring (42,4 Jahre), Ol­ching (39,4 Jahre), Puch­heim (38,2 Jahre) und Eching (36,9 Jahre).

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­ti­o­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf einer 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Mün­chen und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2025, wobei in den Um­land­städ­ten und -​gemeinden der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten größ­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pen­deln­den be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se er­ho­ben.

Es pen­delt je­weils eine Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­ner Mün­chens in­ner­halb der City iden­tisch sind mit denen der Pen­deln­de von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt im Um­land und vom Mün­che­ner Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pen­deln­de also vom Umland-​Bahnhof zum Mün­che­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Auto pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hinzu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wurde mit dem im Mit­tel in Mün­chen er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2025 (38,44 Euro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wurde eine wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Eine Homeoffice-​Lösung oder eine Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pen­deln (130 statt 220 Tage im Jahr).