Neubau oder Bestand: Diese Preisunterschiede bestehen in den Regionen
Postbank Wohnatlas 2026:
Neubau vs. Bestand
Für den Kauf einer Neubauwohnung in Deutschland zahlen Interessierte im Schnitt fast überall mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung. In 49 Regionen beträgt der Aufpreis für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im mittleren Preissegment sogar mindestens 180.000 Euro. Ausnahmen betreffen die Landkreise in Küstennähe wie Nordfriesland, Rostock und Leer: Hier sind Neubauten günstiger als Bestandswohnungen. Im oberen Segment – den teuersten zehn Prozent der Angebote – gehören mit Friesland und Wittmund noch zwei weitere Ferienregionen zur Liste der Sonderfälle. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“.
Expertinnen und Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) haben für die Studie die regionalen Preisunterschiede zwischen Neubauten, die zwischen 2023 und 2025 fertiggestellt wurden, und vergleichbaren Bestandswohnungen analysiert. Dafür haben sie auf Basis der Angebote des Jahres 2025 die Preisdifferenzen für 70 Quadratmeter große Eigentumswohnungen in zwei Preiskategorien berechnet: Im mittleren Preissegment wird der Median aller Bestands- sowie aller Neubauwohnungen einer Region einander gegenübergestellt – also der Wert, über und unter dem jeweils 50 Prozent der Angebote liegen. Im oberen Preissegment wurden dagegen die teuersten zehn Prozent der Neubau- und Bestandswohnungen verglichen. Nebenkosten blieben außen vor. Der Kauf eines Neubaus kann sich im konkreten Einzelfall trotz höherer Preise langfristig lohnen. Denn ältere Eigentumswohnungen müssen oft umfangreich saniert oder energetisch modernisiert werden.
Mittleres Preissegment: In 49 Regionen besteht eine große Preisdifferenz
In 49 von insgesamt 400 untersuchten deutschen Regionen wird für Neubauten im mittleren Preissegment gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen ein Preisaufschlag von 2.570 Euro oder mehr je Quadratmeter fällig – Käuferinnen und Käufer zahlen dort einen Aufpreis von mindestens 180.000 Euro. An der Spitze der Liste stehen gleich drei Regionen aus Bayern: Im Landkreis Miesbach beträgt der Aufpreis 422.892 Euro, dahinter folgen der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 373.126 Euro und die kreisfreie Stadt Erlangen mit 307.461 Euro Zuschlag für Neubauwohnungen im Vergleich zu Bestandsbauten. Auf den Plätzen dahinter liegen mehrere Großstädte. Stuttgart auf Rang vier ist als einzige Metropole der „Big 7“ unter den zehn Regionen mit den höchsten Preisaufschlägen vertreten. Hier beträgt der Neubauzuschlag 261.878 Euro. Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern) belegt mit einem Aufschlag von durchschnittlich 260.472 Euro den fünften Platz.
„Vielerorts trifft ein knappes Angebot für Bauland auf hohe Baukosten. In einigen Regionen mit erheblichen Preisaufschlägen für Neubauten können Bestandswohnungen daher günstiger sein, selbst inklusive der Sanierungskosten“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank Deutschland. „Bei Angeboten aus dem Bestand können Kaufinteressierte wichtige Faktoren wie Raumaufteilung, Lichtverhältnisse und Lärm direkt in Augenschein nehmen, anstatt sie sich anhand von Plänen nur vorzustellen. Wer Fachleute hinzuzieht, kann mögliche Mängel an der Bausubstanz, der Elektroinstallation oder der Dämmung vor dem Kauf erkennen und bewerten.“
In 43 Regionen sind die Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand im mittleren Preissegment geringer. Dort zahlen Käuferinnen und Käufer durchschnittlich maximal 100.000 Euro mehr für die 70 Quadratmeter große Neubauwohnung, das entspricht 1.430 Euro je Quadratmeter. Besonders niedrig sind die Aufpreise in Ferienregionen an den Küsten – acht davon zählen zu den zehn Regionen mit den geringsten Preisdifferenzen. In drei Küsten-Landkreisen sind Neubauwohnungen sogar günstiger als Bestandsimmobilien. Der Grund: Neubauten im mittleren Segment entstehen hier eher in abgelegener als in attraktiver Lage. Im Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt zahlen Käufer und Käuferinnen 53.444 Euro weniger für einen Neubau, im Landkreis Leer mit der Insel Borkum sind es 29.988 Euro und im Landkreis Rostock mit Ostseebädern wie Kühlungsborn und Heiligendamm 14.062 Euro.
Im Landkreis Wittmund (Rang vier) gibt es zwar einen Aufschlag auf Neubauten, dieser beträgt jedoch nur rund 30.000 Euro. Auch in den Landkreisen Aurich (30.890 Euro), Friesland (36.252 Euro) und Vorpommern-Greifswald (59.282 Euro) sowie der Stadt Rostock (37.333 Euro) sind Bestandswohnungen nur geringfügig günstiger als Neubauten.
Luxuswohnungen: Besonders hohe Preisaufschläge in 66 Kreisen und Städten
Im oberen Preissegment, das sind die teuersten zehn Prozent der Angebote, liegen die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten unter denen im mittleren Preissegment. In den 66 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden zahlen Käufer für eine neu errichtete 70-Quadratmeter-Wohnung mindestens 160.000 Euro, also 2.285 Euro je Quadratmeter, mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung.
Die höchste Differenz verzeichnet wie schon bei den mittelpreisigen Immobilien der bayerische Landkreis Miesbach mit 492.750 Euro. Auch die Urlaubsregion Garmisch-Partenkirchen (340.256 Euro) sowie die Städte Stuttgart (318.931 Euro) und Krefeld (263.540 Euro) waren bereits im mittleren Preissegment unter den Top 10 vertreten.
Ganz anders Nordfriesland: Im mittleren Segment sind Neubauten dort günstiger als Bestandswohnungen, im Luxusbereich hingegen verzeichnen sie den bundesweit zweitgrößten Aufschlag (369.179 Euro). Neu in den Top 10 im oberen Segment: Die Landkreise Rendsburg-Eckernförde, Plön, Hochtaunuskreis und Potsdam-Mittelmark sowie der Stadtstaat Hamburg.
„Interessierte mit einem größeren Budget können teilweise auch neu gebaute Wohnungen in Meernähe oder Innenstadtlage finden, zahlen dafür aber bei den ohnehin hohen Kaufpreisen noch einen beachtlichen Zuschlag“, erklärt Beermann. „In vielen Ferienregionen und Metropolen sind jedoch weder im mittleren noch im höheren Preissegment genug Neubauten in guter Lage zu finden. Die abgelegenen neueren Immobilien sind dann günstiger als die Bestandswohnungen in attraktiver Lage. Das zeigt: Kaufinteressierte sollten nicht nur das Baujahr im Blick haben, sondern alle Vor- und Nachteile wie Lage oder Ausstattung der Eigentumswohnung mit ihren persönlichen Präferenzen abgleichen.“
In den Landkreisen Aurich (-529.065 Euro), Leer (-271.121 Euro), Friesland (-255.879 Euro) und Wittmund (-140.295 Euro) an der Nordsee sowie im Landkreis Rostock (-36.257 Euro) an der Ostsee sind Neubauten im oberen Preissegment im Durchschnitt günstiger als Bestandsimmobilien.
Insgesamt gehören 81 Landkreise, Groß- und Mittelstädte zu den Regionen mit geringen Aufschlägen für Neubauten im oberen Preissegment. Hier beträgt die Differenz einer zwischen 2023 und 2025 gebauten Wohnung sowie einer älteren Immobilie weniger als 75.000 Euro. Jenseits der Küstenregionen betrifft das insbesondere auch die bayerischen Landkreise Kronach (19.137 Euro) und Neustadt an der Waldnaab (18.651 Euro) sowie die Stadt Bamberg (17.160 Euro). Im Eifelkreis Bitburg-Prüm und dem Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge kosten Neubau- und Bestandswohnungen durchschnittlich etwa gleich viel.
„Bei geringen Preisunterschieden haben Neubauten vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise. Angesichts steigender Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten lässt sich so langfristig Geld sparen. Außerdem entfallen in der Regel auf absehbare Zeit zusätzliche Sanierungskosten etwa für Dach, Elektrik oder Heizung“, sagt Beermann.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2026
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den sechsten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
