Pendeln aus dem Berliner Umland: Hier lohnt sich der Wohnungskauf

Die Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land sind 2025 erst­mals wie­der leicht (+0,6 Pro­zent) ge­stie­gen. Vor allem in den Groß­städ­ten be­fin­den sie sich seit Jah­ren auf einem hohen Ni­veau und sol­len künf­tig wei­ter stei­gen. Wer sich da­ge­gen für den Kauf einer Woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt einer Me­tro­po­le ent­schei­det, kann viel Geld spa­ren. Wäh­rend die durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­prei­se für Be­stands­woh­nun­gen in Ber­lin bei 5.796 Euro lagen, waren Ei­gen­tums­woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen im Schnitt min­des­tens 1.900 Euro pro Qua­drat­me­ter güns­ti­ger. Aus­nah­me ist die Stadt Pots­dam, in der Ei­gen­tums­woh­nun­gen sogar rund 100 Euro mehr pro Qua­drat­me­ter kos­ten als Im­mo­bi­li­en in der Haupt­stadt.

Doch wer au­ßer­halb Ber­lins wohnt, darf die zu­sätz­li­chen Kos­ten für Kraft­stoff, La­de­strom oder das Ti­cket im öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr (ÖPNV) nicht außer Acht las­sen. Zudem kos­tet der Ar­beits­weg in die Ber­li­ner In­nen­stadt nicht nur zu­sätz­li­ches Geld, son­dern auch mehr Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HWWI) hat für die Postbank eine Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Wohn­at­las 2026 zeigt, wie viele Jahre sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die er­höh­ten Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt haben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt eine Per­son zur Ar­beit. Neben einer Voll­zeit­tä­tig­keit wurde auch der Fak­tor Home­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Woche be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HWWI ver­gleicht den Kauf einer durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Ber­lin zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in den größ­ten Ort­schaf­ten der acht Land­krei­se Bar­nim, Dahme-​Spreewald, Ha­vel­land, Märkisch-​Oderland, Ober­ha­vel, Oder-​Spree, Potsdam-​Mittel­mark und Teltow-​Fläming. Neben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten wur­den aus den Land­krei­sen alle Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­ne­rin­nen und Ein­woh­ner in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt hat das HWWI somit 34 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land Ber­lins un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, kal­ku­lier­ten die Fach­leu­te bei ihren Ana­ly­sen für diese Orte mit einem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses.

Dar­über hin­aus hat das HWWI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen neben Kos­ten für das ÖPNV-​Ticket oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Abzug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,47 Euro pro Ki­lo­me­ter und ab einer ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,45 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Euro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Euro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutschland-​Ticket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Abzug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 673 Euro ge­de­ckelt.

Pen­deln per ÖPNV bie­tet den längs­ten Preis­vor­teil

Beim Ver­gleich einer 70-​Quadratmeter-​Wohnung in der Me­tro­po­le mit einer gleich gro­ßen Im­mo­bi­lie in den größ­ten Um­land­kom­mu­nen liegt das 22 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Blankenfelde-​Mahlow (Land­kreis Teltow-​Fläming) vorn: Wer pen­delt, pro­fi­tie­ren dort am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf. Bei 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil erst nach 28,4 Jah­ren auf­ge­braucht. Bei der Fahrt mit dem Auto schrumpft die Zeit­span­ne da­ge­gen auf 8,4 Jahre. Damit sich ein Kauf im Um­land lohnt, soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jahre lang durch die Kauf­preis­er­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Regel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Käu­fe­rin­nen und Käu­fern von Im­mo­bi­li­en, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jahre alt sind. Unter die­sen Be­din­gun­gen lohnt sich das Pen­deln für Voll­zeit­ar­beits­kräf­te, die Bus und Bahn aber kein Home­of­fice nut­zen, beim Kauf einer 70-​Quadratmeter-​Wohnung in zwei Um­land­städ­ten von Ber­lin, für Au­to­fans da­ge­gen in kei­ner.

Die zwei­te Stadt im Speck­gür­tel mit Vor­tei­len für Pen­deln­de, die täg­lich mit dem ÖPNV in die Ber­li­ner In­nen­stadt fah­ren, ist Ber­nau bei Ber­lin. Der Qua­drat­me­ter kos­tet rund 2.140 Euro we­ni­ger als in der Haupt­stadt – die­ser Preis­vor­teil hält dort 25,8 Jahre lang an. 

„Ein Umzug in eine 70-​Quadrat­meter-​Wohnung ins Um­land lohnt nur in zwei Städ­te. Und auch nur dann, wenn der Ar­beits­weg von pen­deln­den Per­so­nen ohne Home­of­fice mit der Bahn zu­rück­ge­legt wird. Ber­nau ist zum Bei­spiel vom Ber­li­ner Haupt­bahn­hof mit dem ÖPNV in 25 Mi­nu­ten zu er­rei­chen, mit dem Pkw dau­ert es da­ge­gen knapp über 50 Mi­nu­ten. Der schnel­le­re Weg mit den Öf­fent­li­chen macht die Um­land­stadt für Kauf­in­ter­es­sier­te zu­sätz­lich at­trak­tiv“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank Deutsch­land. „Wer im Um­land kau­fen will, soll­te daher nicht nur auf den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­preis schau­en, son­dern auch den Pen­del­kos­ten­rech­ner zu Rate zie­hen Denn für Pen­deln­de zäh­len auch Fahrt­kos­ten und Zeit­auf­wand. Ge­nau­so wich­tig sind auch per­sön­li­che Vor­lie­ben, etwa die Nähe zu Kita und Bahn­hof sowie die Aus­stat­tung der Woh­nung.“

An fünf Ar­beits­ta­gen pro Woche pen­deln­de Au­to­fans blei­ben im Ber­li­ner Um­land beim Kauf einer 70-​Quadrat­meter-​Wohnung in kei­ner der 34 un­ter­such­ten Re­gi­o­nen über der 25-​Jahres-​Marke. Am längs­ten rech­net sich das Pen­deln mit dem Auto noch mit je­weils rund zehn Jah­ren in Pan­ke­tal, Hop­pe­gar­ten und Neu­en­ha­gen bei Ber­lin. Mit dem ÖPNV ver­län­gert sich diese Zeit­span­ne je­doch um rund 8 bis 9 Jahre. In Klein­mach­now und Hohen Neu­en­dorf sind Auto- und ÖPNV-​Fans zwar fast gleich­ge­stellt, je­doch lohnt sich der Umzug in diese Städ­te nur kurz­fris­tig: Wer an fünf Tagen die Woche mit dem Auto von Klein­mach­now in das 19 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Ber­lin pen­delt, hat den Vor­teil der güns­ti­ge­ren Qua­drat­me­ter­prei­se schon nach 5,9 Jah­ren auf­ge­braucht, aus Hohen Neu­en­dorf in 8,3 Jah­ren.

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in 12 Um­land­städ­ten

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor allem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. Die­ser ist in Ber­lin nicht leicht zu fin­den und mit er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist. Für Käu­fe­rin­nen und Käu­fer von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, lie­gen 12 Städ­te über der 25-​Jahres-​Grenze, wenn sie mit dem ÖPNV nach Ber­lin pen­deln. Am längs­ten hält der Vor­teil er­neut in Blan­ken­felde-​Mahlow, wo rein rech­ne­risch 48,6 Jahre nötig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim Pen­deln mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln auf­zu­brau­chen. Auch in Ber­nau bei Ber­lin kann sich eine große Ei­gen­tums­woh­nung trotz Ar­beits­stel­le in Ber­lin mehr als 40 Jahre lang rech­nen. Im nur 21 Mi­nu­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ent­fern­ten Tel­tow (Potsdam-​Mittelmark) hält der Vor­teil güns­ti­ge­rer Qua­drat­me­ter­prei­se noch 28,8 Jahre. Schluss­licht ist Ei­sen­hüt­ten­stadt im Land­kreis Oder-​Spree mit 10,2 Jah­ren – denn die Stadt ist fast zwei Stun­den Fahrt­zeit vom Ber­li­ner Haupt­bahn­hof ent­fernt. Je nach Ent­fer­nung von Tür zu Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit Kos­ten ver­bun­den ist (zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung).

„In weit ent­fern­ten Städ­ten in teu­ren Land­krei­sen haben Käu­fe­rin­nen und Käu­fer den Preis­vor­teil schnell auf­ge­braucht. In an­de­ren Re­gi­o­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lange an, dass ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paare vor­teil­haft ist, selbst wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben täg­lich in die Groß­stadt pen­delt“, sagt Beer­mann. „Der Postbank Wohn­at­las hilft Kauf­in­ter­es­sier­ten bei der Ori­en­tie­rung im Ber­li­ner Um­land. Sie soll­ten für die fi­na­le Ent­schei­dung zu­sätz­lich alle in­di­vi­du­el­len Vor- und Nach­tei­le ehr­lich ab­wä­gen. Und bei Fra­gen zu mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz den Rat von Pro­fis ein­ho­len.“

Pen­deln mit Home­of­fice: Hier rü­cken mehr Städ­te ins Blick­feld

Home­of­fice und mo­bi­les Ar­bei­ten haben sich in­zwi­schen als Stan­dard in vie­len Jobs eta­bliert. Vor die­sem Hin­ter­grund hat das HWWI be­rech­net, wie lange Käu­fe­rin­nen und Käu­fer vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie durch eine Teilzeit-​Tätigkeit oder Homeoffice-​Option nur an drei Tagen pro Woche pen­deln müs­sen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen ren­tiert sich der Kauf einer 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung in 25 Um­land­städ­ten. Spit­zen­rei­ter bleibt Blankenfelde-​Mahlow mit rech­ne­risch 75,4 Jah­ren. Städ­te, die ohne Home­of­fice nicht loh­nens­wert waren, aber jetzt ins Blick­feld ge­ra­ten, sind bei­spiels­wei­se Ora­ni­en­burg (Ober­ha­vel) und Kö­nigs Wus­ter­hau­sen (Dahme-​Spreewald).

Wer sich mit 70 Qua­drat­me­tern im Um­land be­gnügt, ist bei einer Per­son mit drei Pen­del­ta­gen pro Woche rein rech­ne­risch in elf Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über Ber­li­ne­rin­nen und Ber­li­nern – bei Nut­zung des ÖPNV. Am längs­ten pro­fi­tie­ren Käu­fe­rin­nen und Käu­fer mit 44 Jah­ren in Blankenfelde-​Mahlow, ge­folgt von Ber­nau bei Ber­lin (40,7 Jahre). In Lud­wigs­fel­de (32,2 Jahre), Hop­pe­gar­ten (30,8 Jahre), Pan­ke­tal (29,7 Jahre), Ebers­wal­de (29,3 Jahre), Neu­en­ha­gen bei Ber­lin (29,0 Jahre), Er­kner (28,5 Jahre), Zos­sen (26,5 Jahre), Tel­tow (26,1 Jahre) und Pe­ters­ha­gen/Eg­gers­dorf (25,0 Jahre) lohnt sich der Umzug bei zwei Tagen Home­of­fice. Mit fünf Ar­beits­ta­gen in Ber­lin pro­fi­tie­ren pen­deln­de Per­so­nen in die­sen Städ­ten je­doch nicht lang genug.

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­ti­o­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf einer 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Ber­lin und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2025, wobei in den Um­land­städ­ten und -​gemeinden der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten größ­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pen­deln­den be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird ein Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se er­ho­ben.

Es pen­delt je­weils eine Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­ner Ber­lins in­ner­halb der City iden­tisch sind mit denen der Pen­deln­de von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt im Um­land und vom Ber­li­ner Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pen­deln­de also vom Umland-​Bahnhof zum Ber­li­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Aus­ga­ben für das Auto pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hinzu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wurde mit dem im Mit­tel in Ber­lin er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2025 (29,82 Euro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wurde eine wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Eine Homeoffice-​Lösung oder eine Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pen­deln (130 statt 220 Tage im Jahr).