Pendeln im Kölner Umland: Hier lohnt sich der Wohnungskauf

Die Kauf­prei­se für Wohn­im­mo­bi­li­en in Deutsch­land sind 2025 erst­mals wie­der leicht (+0,6 Pro­zent) ge­stie­gen. Vor allem in den Groß­städ­ten be­fin­den sie sich seit Jah­ren auf einem hohen Ni­veau und sol­len künf­tig wei­ter stei­gen. Wer sich da­ge­gen für den Kauf einer Woh­nung im Um­land statt in der In­nen­stadt einer Me­tro­po­le ent­schei­det, kann viel Geld spa­ren. Wäh­rend die durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­prei­se für Be­stands­woh­nun­gen in Köln bei 5.029 Euro lagen, waren Ei­gen­tums­woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen im Schnitt min­des­tens 900 Euro pro Qua­drat­me­ter güns­ti­ger.

Doch aus dem Um­land in die Köl­ner In­nen­stadt zur Ar­beit zu pen­deln, kann teuer wer­den: Wer im Speck­gür­tel wohnt, zahlt mehr für Kraft­stoff, La­de­strom oder ÖPNV-​Tickets. Zudem kos­tet der Ar­beits­weg in die Dom­stadt nicht nur zu­sätz­li­ches Geld, son­dern auch mehr Zeit. Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HWWI) hat für die Postbank eine Mo­dell­rech­nung für die Pen­del­kos­ten ent­wi­ckelt. Der Postbank Wohn­at­las 2026 zeigt, wie viele Jahre sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land lohnt und wann die er­höh­ten Pen­del­kos­ten den Preis­vor­teil auf­ge­zehrt haben. Im Mo­dell pen­delt je Haus­halt eine Per­son zur Ar­beit. Neben einer Voll­zeit­tä­tig­keit wurde auch der Fak­tor Home­of­fice oder Teil­zeit mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Woche be­rück­sich­tigt.

Die Un­ter­su­chung des HWWI ver­gleicht den Kauf einer durch­schnitt­lich teu­ren 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nung in Köln zur Selbst­nut­zung mit gleich gro­ßen Im­mo­bi­li­en in den kreis­frei­en Städ­ten Bonn und Le­ver­ku­sen sowie in den größ­ten Ort­schaf­ten der fünf Land­krei­se Mett­mann, Rhein-​Kreis Neuss, Rhein-​Erft-​Kreis, Rhei­nisch-​Bergischer Kreis und Rhein-​Sieg-​Kreis. Neben den je­weils vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten wur­den aus den Land­krei­sen alle Kom­mu­nen mit mehr als 20.000 Ein­woh­ne­rin­nen und Ein­woh­nern in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt hat das HWWI somit 47 Städ­te und Ge­mein­den im Um­land von Köln un­ter­sucht. Da Im­mo­bi­li­en in ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen grö­ße­ren Ort­schaf­ten im Um­land deut­lich teu­rer sind als in ab­ge­le­ge­nen klei­ne­ren Ge­mein­den, gin­gen die Fach­leu­te bei ihren Ana­ly­sen von einem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses aus.

Dar­über hin­aus hat das HWWI den Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ge­gen­ge­rech­net. In die Rech­nung flie­ßen neben Kos­ten für das ÖPNV-​Ticket oder für das Fahr­zeug in­klu­si­ve Kraft­stoff bzw. La­de­strom auch der hö­he­re Zeit­auf­wand fürs Pen­deln ein. Die Kos­ten für die Au­to­fahrt lie­gen nach Abzug der Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen durch die Ent­fer­nungs­pau­scha­le bei 0,47 Euro pro Ki­lo­me­ter und ab einer ein­fa­chen Ent­fer­nung von 21 Ki­lo­me­tern bei 0,45 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wird mit 0,14 Euro pro Ki­lo­me­ter ver­an­schlagt, ab 21 Ki­lo­me­tern be­trägt der Preis 0,12 Euro pro Ki­lo­me­ter. Durch das Deutsch­land-​Ticket sind die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten im ÖPNV nach Abzug von Steu­er­ver­güns­ti­gun­gen auf 673 Euro ge­de­ckelt.

Nur Le­ver­ku­sen bie­ten einen Preis­vor­teil beim Pen­deln

Beim Ver­gleich einer 70-​Quadratmeter-​Wohnung in der Me­tro­po­le Köln mit einer gleich gro­ßen Im­mo­bi­lie in den größ­ten Um­land­kom­mu­nen liegt Le­ver­ku­sen vorn: Pen­deln­de pro­fi­tie­ren dort am längs­ten vom güns­ti­ge­ren Woh­nungs­kauf. Bei 220 Pen­del­ta­gen pro Jahr mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln ist der Preis­vor­teil erst nach 28,5 Jah­ren auf­ge­braucht, denn die Bahn braucht nur knapp 20 Mi­nu­ten zum Köl­ner Haupt­bahn­hof. Für Au­to­fah­re­rin­nen und Au­to­fah­rer schrumpft die Zeit­span­ne auf 15,6 Jahre. Damit sich ein Kauf im Um­land lohnt, soll­ten die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jahre lang durch die Kauf­preis­er­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Regel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit von Im­mo­bi­li­en­käu­fe­rin­nen und -​käufern, die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jahre alt sind. Unter die­sen Be­din­gun­gen lohnt sich das Pen­deln für Voll­zeit­ar­beits­kräf­te, die Bus und Bahn aber kein Home­of­fice nut­zen, beim Kauf einer 70-​Quadratmeter-​Wohnung in kei­ner an­de­ren Um­land­stadt außer Le­ver­ku­sen. Im nur elf Ki­lo­me­ter ent­fern­ten Hürth (Rhein-​Erft-​Kreis) reicht der Vor­teil im­mer­hin noch 22,2 Jahre.

„Für die­je­ni­gen, die mit über 40 Jah­ren eine Im­mo­bi­lie kau­fen, kann sich Hürth rech­nen. Eben­so zur Über­brü­ckung. Denn die ma­le­ri­sche Stadt mit his­to­ri­scher Burg ist in rund 15 Mi­nu­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln er­reich­bar. Mit dem Auto dau­ert es je­doch mehr als dop­pelt so lang und der Preis­vor­teil ist be­reits nach we­ni­ger als zehn Jah­ren auf­ge­braucht“, sagt Ma­nu­el Beer­mann, Lei­ter Pro­dukt­ma­nage­ment Im­mo­bi­li­en der Pri­vat­kun­den­bank Deutsch­land. „Den­noch soll­ten In­ter­es­sen­ten nicht nur auf den güns­ti­gen Qua­drat­me­ter­preis schau­en. Für Be­rufs­tä­ti­ge zäh­len auch Fahrt­kos­ten und Zeit­auf­wand. Der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft ihnen bei der Ein­schät­zung.“

Be­rufs­tä­ti­ge, die an fünf Ar­beits­ta­gen pro Woche mit dem Auto pen­deln, blei­ben im Köl­ner Um­land beim Kauf einer 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in kei­ner der 47 un­ter­such­ten Re­gi­o­nen über der 25-Jahre-Marke. Die größ­te Dif­fe­renz be­steht in Le­ver­ku­sen, hier rech­net sich das Pen­deln mit dem Auto 15,6 Jahre lang, mit Bus und Bahn da­ge­gen rund 13 Jahre län­ger. In allen an­de­ren Orten ren­tiert sich das Pen­deln mit dem Auto nicht ein­mal zehn Jahre lang. Al­ler­dings gibt es im Um­land von Köln meh­re­re Städ­te, die bes­ser per Stra­ße an­ge­bun­den sind als mit Bus und Bahn. Wer aus Loh­mar, Wer­mels­kir­chen, Over­ath und Ber­gisch-Glad­bach mit dem Auto an­reist, ist ge­gen­über Nut­ze­rin­nen und Nut­zern des ÖPNV im Vor­teil – der Umzug lohnt sich aber für keine der bei­den Grup­pen lange genug.

Fünf Städ­te eig­nen sich für Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor allem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz – der im Köl­ner Stadt­ge­biet nicht leicht zu fin­den und mit er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den ist. Für Käu­fe­rin­nen und Käu­fer von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die an fünf Ar­beits­ta­gen mit dem Auto pen­deln, liegt im­mer­hin Le­ver­ku­sen über der 25-Jah­res-Gren­ze. Au­to­fah­re­rin­nen und -fah­rer pro­fi­tie­ren 26,8 Jahre lang von der güns­ti­ge­ren gro­ßen Im­mo­bi­lie im Um­land. Doch auch hier gilt: Nut­ze­rin­nen und Nut­zer des ÖPNV sind mit 48,9 Jah­ren deut­lich län­ger im Vor­teil.

Käu­fe­rin­nen und Käu­fer von 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen im Um­land, die täg­lich mit Bus und Bahn in die City pen­deln, pro­fi­tie­ren in fünf Städ­ten über einen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Neben Le­ver­ku­sen hält der Vor­teil am längs­ten in Hürth, wo rein rech­ne­risch rund 38 Jahre nötig sind, um die güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se ge­gen­über der Me­tro­po­le beim Pen­deln mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln auf­zu­brau­chen. Auch in Pul­heim kön­nen Fa­mi­li­en spa­ren: Dort lohnt sich der Weg in die Me­tro­po­le mit Bus und Bahn knapp 34 Jahre lang. In Brühl (Rhein­land) pro­fi­tie­ren Pen­deln­de fast 30 Jahre lang. Ge­ra­de noch über der 25-Jah­res-Gren­ze liegt Dor­ma­gen, das mit dem ÖPNV in rund 21 Mi­nu­ten zu er­rei­chen ist. Schluss­licht ist Loh­mar (Rhein-Sieg-Kreis) mit 5,4 Jah­ren – denn die 28 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Stadt ist schlecht mit dem ÖPNV zu er­rei­chen, eine Fahrt dau­ert mehr als 1,5 Stun­den. Je nach Ent­fer­nung von Tür zu Tür (Ar­beits­stät­te und Wohn­ort) fällt wei­te­re Zeit an, die ge­ge­be­nen­falls mit Kos­ten ver­bun­den ist (zum Bei­spiel für län­ge­re Kin­der­be­treu­ung).

„In weit ent­fern­ten Städ­ten in teu­ren Land­krei­sen haben Käu­fe­rin­nen und Käu­fer den Preis­vor­teil schnell auf­ge­braucht. In an­de­ren Re­gi­o­nen hält der Kauf­preis­vor­teil für grö­ße­re Ei­gen­tums­woh­nun­gen so lange an, dass ein Kauf im Speck­gür­tel auch für jün­ge­re Fa­mi­li­en und Paare vor­teil­haft ist, selbst wenn ein Mit­glied der Fa­mi­lie das rest­li­che Ar­beits­le­ben täg­lich in die Groß­stadt pen­delt“, er­klärt Beer­mann. „Der Postbank Wohn­at­las hilft bei der Ori­en­tie­rung und gibt einen Über­blick über die teil­wei­se gro­ßen Un­ter­schie­de in den Städ­ten im Köl­ner Speck­gür­tel. Alle Vor- und Nach­tei­le al­ter­na­ti­ver Wohn­or­te soll­ten in die Kauf­ent­schei­dung ein­flie­ßen. Pro­fis hel­fen bei Fra­gen zu Lage, mög­li­cher Wert­ent­wick­lung, Sa­nie­rungs­be­dar­fen und En­er­gie­ef­fi­zi­enz.“

Pen­deln mit Home­of­fice: Hier rü­cken mehr Städ­te ins Blick­feld

Home­of­fice und mo­bi­les Ar­bei­ten haben sich in­zwi­schen als Stan­dard in vie­len Jobs eta­bliert. Vor die­sem Hin­ter­grund hat das HWWI be­rech­net, wie lange Käu­fe­rin­nen und Käu­fer vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie durch eine Teil­zeit-Tä­tig­keit oder Home­of­fice-Op­ti­on nur an drei Tagen pro Woche pen­deln müs­sen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen ist der Kauf einer 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung in 16 Um­land­städ­ten at­trak­tiv. Spit­zen­rei­ter bleibt Le­ver­ku­sen mit rech­ne­risch 77,4 Jah­ren. Auch in Hürth, Pul­heim und Brühl lohnt sich der Kauf län­ger als 40 Jahre. Selbst Bonn liegt mit 24,7 Jah­ren nur knapp unter der Gren­ze und kann für Pen­deln­de mit viel Platz­be­darf und Home­of­fice-Op­ti­on eine Al­ter­na­ti­ve zum Köl­ner Stadt­ge­biet sein.

Wer sich mit 70 Qua­drat­me­tern im Um­land be­gnügt, ist bei einer Per­son mit drei Pen­del­ta­gen pro Woche rein rech­ne­risch in vier Wohn­or­ten im Vor­teil ge­gen­über Köl­ne­rin­nen und Köl­nern – bei Nut­zung des ÖPNV. Am längs­ten pro­fi­tie­ren Käu­fe­rin­nen und Käu­fer mit 45,1 Jah­ren in Le­ver­ku­sen, ge­folgt von Hürth (37,6 Jahre), Pul­heim (30,9 Jahre) und Brühl (Rhein­land) mit 27,8 Jah­ren.

Was Pen­deln wirk­lich kos­tet: So funk­ti­o­niert die Mo­dell­rech­nung

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf einer 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (zwei Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Köln und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2025, wobei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den be­trach­te­ten größ­ten Um­land­städ­ten der Land­krei­se bei Pen­deln­den be­son­ders be­gehrt sind und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses er­wor­ben wer­den kön­nen, wird mit einem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se kal­ku­liert.

Es pen­delt je­weils eine Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für die Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­ner Kölns in­ner­halb der City iden­tisch sind mit denen der Pen­deln­den von der Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt im Um­land und vom Köl­ner Haupt­bahn­hof zum Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Pen­del­zei­ten ent­ste­hen für Pen­deln­de also vom Um­land-Bahn­hof zum Köl­ner Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Auto pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hinzu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand für das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wurde mit dem im Mit­tel in Köln er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2025 (31,96 Euro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wurde eine wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Eine Home­of­fice-Lö­sung oder eine Teil­zeit­tä­tig­keit er­laubt es dem pen­deln­den Be­rufs­tä­ti­gen, nur noch an drei, statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pen­deln (130 statt 220 Tage im Jahr).