Wer Wert auf einen möglichst geringen Kaufpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Nettokaltmiete legt, findet unter den 51 Top-Regionen zwölf Gebiete mit einem besonders niedrigen Vervielfältiger bis 23. An der Spitze liegt der Wartburgkreis in Thüringen: Hier ist der Wert mit 17,5 besonders niedrig, gleichzeitig erwarten die Fachleute des HWWI einen realen Anstieg der Kaufpreise bis 2035 um 0,9 Prozent pro Jahr. Zwei weitere hoch attraktive Regionen für Kaufinteressierte sind die Städte Neumünster (Schleswig-Holstein) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) mit Vervielfältigern von 19 bzw. 20,7 und einem prognostizierten Preiswachstum von mehr als 0,6 Prozent pro Jahr (siehe Tabelle). Den stärksten Anstieg der Kaufpreise unter den zwölf Regionen mit den niedrigsten Vervielfältigern der Top-51-Regionen erwartet das HWWI bis 2035 mit 1,4 Prozent pro Jahr im brandenburgischen Landkreis Dahme-Spreewald. Auch in der Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz), dem Landkreis Groß-Gerau sowie Offenbach (Hessen) und dem Rhein-Erft-Kreis in Nordrhein-Westfalen liegt das erwartete Kaufpreiswachstum bei mehr als einem Prozent pro Jahr.
Ranking der Regionen: Wo Wohnungskäufer gute Chancen auf Wertzuwachs haben
Postbank Wohnatlas 2026:
Ranking der Regionen – Wo Wohnungskäufer gute Chancen auf Wertzuwachs haben
Die Bedingungen für Kaufende von Eigentumswohnungen aus dem Bestand haben sich hierzulande verbessert: 51 von 400 Regionen in Deutschland bieten derzeit sehr gute Investitionschancen, das sind elf mehr als noch 2024. In den vorteilhaften Regionen kommen zwei Faktoren zusammen: Erstens besteht hier die Aussicht auf deutliche Wertsteigerungen bis 2035 mit erwarteten realen, also inflationsbereinigten, Anstiegen der Immobilienpreise um 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr. Zweitens ist in diesen Landkreisen und Städten das Preisniveau für Wohneigentum im Vergleich zu den Mieten moderat: 2025 lagen die Kaufpreise bei weniger als 25 Jahresnettokaltmieten. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“. Die Untersuchung führten die Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch.
Der Immobilienkauf vergünstigte sich im vergangenen Jahr gegenüber der Mietzahlung in 284 von 400 Regionen in Deutschland. Die Nettokaltmieten stiegen 2025 im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte gegenüber dem Vorjahr inflationsbereinigt um 2,2 Prozent an. Der Kauf einer Eigentumswohnung im Bestand kostete real jedoch nur rund 0,6 Prozent mehr als 2024. Diese Entwicklung spiegelt sich im sogenannten Vervielfältiger wider: Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand zu zahlen wären. Im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte lag dieser Wert im Jahr 2025 bei 24,4. Ein Jahr zuvor kam der Vervielfältiger noch auf einen bundesweiten Durchschnitt von 24,8.
Immobilienexperte Beermann erläutert: „Eine Wohnung zu kaufen ist gemessen an den Nettokaltmieten in mehr als der Hälfte der deutschen Regionen günstiger geworden. Denn dort ist die Miete stärker gestiegen als die Kaufpreise. Wer eine Eigentumswohnung selbst nutzt, statt zur Miete zu wohnen, erzielt früher eine Rendite.“
Besonders deutlich verringerte sich das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete in den sieben größten deutschen Städten (Big 7). Dort sank der Vervielfältiger 2025 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,6 Jahresnettokaltmieten. In den übrigen Großstädten fiel das Minus mit 0,4 etwas moderater aus. Besonders gering war der Rückgang mit 0,2 Jahresnettokaltmieten in den Mittelstädten. In den Landkreisen mussten Kaufende durchschnittlich 0,5 Jahresnettokaltmieten weniger als im Vorjahr für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung aufwenden.
„Besonders in Metropol- und Ferienregionen sind die Preise für Eigentumswohnungen weiterhin auf einem hohen Niveau. Dem Postbank Wohnatlas zur Folge können sich Investitionen in Eigentumswohnungen jedoch auch dann noch lohnen, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland.
Ferienregionen an der Nordsee: Differenz zwischen Kauf und Miete besonders hoch
Wie groß der Unterschied zwischen der jeweiligen Nettokaltmiete und dem Kaufpreis für eine Eigentumswohnung ist, kann regional sehr unterschiedlich sein. Im Durchschnitt der sieben Landkreise des Feriengebietes Nordseeküste liegt der Kaufpreis bei 42,1 Jahresnettokaltmieten. Allerdings stellte das HWWI dort in seinen Berechnungen auch den größten Rückgang fest: 2024 mussten Kaufende noch zwei Jahresnettokaltmieten mehr für eine Eigentumswohnung ausgeben. Am teuersten ist der Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand im Kreis Nordfriesland, zu dem auch die Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt gehören. Wer hier Wohneigentum erwerben will, muss im Schnitt 62 Jahresnettokaltmieten aufbringen – so viel wie nirgendwo sonst in Deutschland. Auch hier war jedoch ein Rückgang um acht Nettokaltmieten im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Die niedersächsischen Landkreise Aurich mit den Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie Leer weisen im deutschlandweiten Vergleich ebenfalls sehr hohe Vervielfältiger von 54,5 bzw. 44,2 auf. Der Landkreis Leer mit der Urlaubsinsel Borkum, ist neu in die Top 3 aufgestiegen. Hier stieg der Vervielfältiger im Gegensatz zu fast allen anderen Regionen mit hohen Werten leicht im Vergleich zum Vorjahr.
In der Liste mit den höchsten Vervielfältigern Deutschlands folgen nach den Nordsee-Regionen auch viele Landkreise an der Ostseeküste. Im Landkreis Vorpommern-Rügen müssen Kaufende das 43,4-fache einer Jahresnettokaltmiete für eine Wohnung ausgeben – der vierthöchste Wert bundesweit. Die Landkreise Rostock und Vorpommern-Greifswald gehören ebenfalls zu den im Vergleich zur Miete teuersten zehn Wohnungskauf-Regionen. Im Schnitt über alle acht Ostsee-Ferienregionen liegt der Wert aktuell bei 34,8 und sank damit um eine Jahresnettokaltmiete im Vergleich zu 2024.
Eine weitere teure Region sind die elf Landkreise des Alpenraums mit einem durchschnittlichen Vervielfältiger von 31,9. Am größten ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Miete im bayerischen Landkreis Miesbach. Hier kostet eine Eigentumswohnung im Bestand durchschnittlich 40,8 Jahresnettokaltmieten.
„Der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielfältiger sollte immer sorgfältig geprüft werden. Denn er birgt das Risiko, dass künftige erwartete Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen, wenn die Erwartungen nicht realisiert werden“, sagt Beermann.
Die 51 Regionen mit sehr guten Investitionschancen im Überblick
Besonders attraktive Investitionsbedingungen mit vergleichsweise moderaten Vervielfältigern unter 25 und gleichzeitig sehr positiven Aussichten auf reale Preissteigerungen von 0,6 Prozent oder mehr pro Jahr bis 2035 bieten derzeit 51 Regionen. Diese Gebiete mit sehr attraktiven Investitionschancen verteilen sich auf neun Bundesländer. Mit Ausnahme von drei Regionen in Brandenburg und drei Regionen in Thüringen liegen alle Regionen in den westlichen Bundesländern. Sieben Regionen liegen in Schleswig-Holstein, vier in Niedersachsen, sechs in Nordrhein-Westfalen, neun in Hessen, drei in Rheinland-Pfalz, zehn in Baden-Württemberg und fünf in Bayern. Außerdem zählt Bremen in diesem Jahr zu den Regionen mit hohen Investitionschancen.
23 der 51 Regionen schließen direkt an eine der Big 7 Metropolen an. Im Hamburger Umland bieten alle sechs direkt angrenzenden Landkreise sehr gute Chancen, im Stuttgarter Speckgürtel sind es fünf. Je vier Regionen mit Top-Investitionschancen befinden sich im Umland von Köln und Frankfurt. Drei Landkreise aus den Top 51 grenzen an Berlin, zwei an Düsseldorf. Nur im Münchner Umland befinden sich keine Regionen, für die das HWWI sehr hohe Investitionschancen prognostiziert.
Unter den verbleibenden 39 Regionen der Top 51 stechen weitere zwölf Gebiete mit einem besonders positiven Preistrend von mindestens 1,0 Prozent pro Jahr hervor. Mit vier Regionen ist das Bundesland Baden-Württemberg besonders oft in diesem Ranking vertreten, Schleswig-Holstein stellt drei Landkreise. Mit Barnim und Oberhavel führen gleich zwei Landkreise aus Brandenburg das Ranking an. Barnim im Speckgürtel von Berlin verzeichnet dabei mit einem realen Zuwachs von 1,5 Prozent pro Jahr bis 2035 den höchsten Preisanstieg dieser zwölf Regionen mit Vervielfältigern zwischen 23 und 25. In den Landkreisen Oberhavel (Brandenburg) sowie Segeberg (Schleswig-Holstein) prognostiziert das HWWI einen jährlichen Anstieg der Kaufpreise um 1,3 Prozent. Die beiden anderen schleswig-holsteinischen Kreise Stormarn und Pinneberg folgen mit einem Preistrend von 1,2 Prozent pro Jahr – beide liegen im Umkreis der Metropole Hamburg.
„Je niedriger der regionale Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preisentwicklung ausfällt, desto größer sind die Renditechancen einer Immobilieninvestition“, sagt Beermann. „Für Selbstnutzende weist ein hoher regionaler Wert darauf hin, dass sich eine Investition gegenüber dem Wohnen zur Miete erst in vielen Jahren rentieren könnte. Für Investierende gilt: Je höher der Vervielfältiger beim Erwerb einer Wohnung ist, desto geringer fällt die anfänglich zu erwartende Mietrendite aus.“
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2026
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
