Nürnbergs Immobilienmarkt koppelt sich vom Trend ab

• Quadratmeterpreise in der Region 2018 fast überall deutlich gestiegen
• Eigentümer im Kreis Nürnberger Land müssen mit Wertverlusten rechnen

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist in Nürnberg im vergangenen Jahr kräftig nach oben geklettert. Er betrug 2018 durchschnittlich 2.975 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht, gemessen am Niveau des Jahres 2017, einer Steigerung von real 8,16 Prozent. In der Region war der Preissprung nur in Schwabach mit 11,10 Prozent und im Landkreis Roth mit 13,28 Prozent noch höher. In Schwabach kostete der Quadratmeter im vergangenen Jahr rund 2.495 Euro, im Landkreis Roth 2.412 Euro. Den mit Abstand geringsten Anstieg verzeichnete der Landkreis Nürnberger Land: Mit einer Steigerung um 1,54 Prozent zwischen 2017 und 2018 liegt der Quadratmeterpreis nun bei durchschnittlich rund 2.380 Euro. Das zeigt ein Blick in den Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht hat.

Wie teuer Wohnen in der eigenen Immobilie im Vergleich zur Miete ist, zeigt der so genannte Vervielfältiger: 25,7 Jahresnettokaltmieten werden in Nürnberg fällig, um eine 70-Quadratmeter-Wohnung zu kaufen – wobei die durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter 2018 im Durchschnitt bei 9,65 Euro lag. Von moderaten Immobilienpreisen im Verhältnis zu den Nettokaltmieten sprechen Immobilienexperten bei einem Vervielfältiger von maximal 22,5. „Ein hoher Faktor deutet darauf hin, dass künftige Wertsteigerungen bereits vorweggenommen wurden“, sagt Henry Buchholz, Regionalbereichsleiter und Mitglied der Geschäftsleitung Süd von der Postbank Finanzberatung. „Interessenten sollten hier besonders achtsam sein und das Preis-Leistungs-Verhältnis prüfen. Ob sich ein Kauf lohnt, hängt von vielen Faktoren ab – zum Beispiel von der Bausubstanz, der Ausstattung, aber vor allem von der Lage der Immobilie. Hohe Preise können durchaus gerechtfertigt sein, wenn diese Faktoren stimmen.“ In der Region lag der Vervielfältiger durchgehend deutlich über 22,5. In den Landkreisen Fürth und Roth sowie in Erlangen übersprang er im Jahre 2018 die Marke von 27 Jahresnettokaltmieten. Im Landkreis Erlangen-Höchstadt erreichte er sogar 28,0. Das ist der höchste Wert in der Region.

Die aktuelle Prognose geht davon aus, dass sich der positive Preistrend in Nürnberg und den angrenzenden Landkreisen sowie den kreisfreien Städten bis 2030 zwar fortsetzen, aber deutlich abschwächen wird. Für den Kreis Nürnberger Land wird sogar ein leichter Preisverfall von jährlich real minus 0,31 Prozent erwartet. Der Immobilienmarkt in Nürnberg selbst dürfte laut Vorhersage bis 2030 jährlichen Wertsteigerungen von 0,16 Prozent verzeichnen. Auch im Landkreis Fürth mit 0,17 Prozent und im Landkreis Roth mit 0,27 Prozent sind die Zugewinne ähnlich gering. Anders gestaltet sich die Lage in Erlangen, der derzeit teuersten Stadt in der Region. Hier sind weitere Preiszuwächse von jährlich real 0,44 Prozent wahrscheinlich. Auch für Fürth wird mit 0,45 Prozent ein Preisschub erwartet.

Allerdings spiegeln die Prognosen nur durchschnittlich erwartete Entwicklungen in Städten und Landkreisen wider. So wie es in Nürnberg Objekte, Ortslagen oder Stadtteile geben wird, in denen die Preissteigerungen höher oder niedriger als im Durchschnitt ausfallen, ist dies auch in den angrenzenden Landkreisen oder kreisfreien Städten der Fall. „Städte und Gemeinden, die über eine zügige Verkehrsanbindung in die Frankenmetropole verfügen, werden von Käufern zunehmend nachgefragt“, sagt Henry Buchholz. „Dort werden die Immobilienpreise spürbar anziehen.“

> Tabelle 1: Wohnatlas Region Nürnberg

Kaum Preissteigerungen in Nürnberg und Region

Trotz der überwiegend positiven Preisentwicklungen in Zukunft entkoppeln sich Nürnberg und die Region in naher Zukunft vom deutlich positiveren Preistrend der sieben größten deutschen Metropolen und anderer prosperierender Großstädte. Dort werden die Einwohnerzahlen deutlich schneller ansteigen und die Städte dabei „jung“ bleiben, was sich positiv auf den Arbeitsmarkt und die ökonomische Leistungsfähigkeit auswirken wird. Die Immobilienpreise in den „Big Seven“ klettern aufgrund des Zuwanderungsdrucks auch künftig deutlich nach oben. Für München werden mit einem Plus von jährlich 1,81 Prozent bis 2030 die höchsten Preissteigerungen prognostiziert.

> Tabelle 2: Prognose: Preisentwicklung in den „Big Seven“ der deutschen Städte 2018-2030

Die Studie belegt zudem, dass die Preise auch jenseits der sieben Metropolen in einigen Landstrichen steigen und zahlreiche große und mittlere Städte längst Schauplätze des Immobilienbooms geworden sind. Preissteigerungen von mehr als einem Prozent pro Jahr bis 2030 sind laut Prognose zum Beispiel auch für die kreisfreien Städte Heilbronn, Ingolstadt, Leipzig, Dresden, Potsdam und Münster zu erwarten. Das liegt unter anderem daran, dass Kaufinteressenten mittlerweile wegen der hohen Immobilienpreise in den sieben Metropolen auch auf kleinere Großstädte ausweichen.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht die Stadt Nürnberg.