Die Preise für Wohneigentum sind in Deutschlands nördlichster Großstadt kräftig angestiegen. 2.763 Euro wurden in Kiel 2019 im Schnitt pro Quadratmeter fällig. Damit lag der Durchschnittspreis knapp elf Prozent über dem Vorjahreswert. Im Vergleich deutscher Großstädte liegen die Kieler Wohnungspreise im Mittelfeld, der jüngste Anstieg fiel allerdings überdurchschnittlich hoch aus. Im Durchschnitt über alle deutschen Großstädte ab 100.000 Einwohner kletterten die Preise binnen Jahresfrist nur um rund acht Prozent auf knapp 2.800 Euro. Dies sind Ergebnisse aus dem Postbank Wohnatlas, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat.
Im kommenden Jahrzehnt werden die Preise für Wohneigentum in Schleswig-Holsteins bevölkerungsreichster Stadt weiter steigen – wenn auch langsamer. Die Experten des HWWI prognostizieren für die Ostsee-Stadt mit knapp 250.000 Einwohnern ein Preisplus von 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030. „Diese erwarteten Wertsteigerungen sind ein wichtiger Hinweis darauf, dass der Immobilienkauf in Kiel zu einem lohnenden Investment werden kann“, sagt Stephan Hellmann, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Nord der Postbank Immobilien GmbH.
Kaufpreise steigen schneller als die Mieten
Wie teuer Wohnen in der eigenen Immobilie im Vergleich zur Mietwohnung ist, zeigt der so genannte Vervielfältiger: Knapp 27 Jahresnettokaltmieten werden in Kiel fällig, um eine vergleichbare Wohnung zu kaufen. Von moderaten Immobilienpreisen im Verhältnis zu den Nettokaltmieten sprechen Experten bei einem Vervielfältiger von unter 22,5. In Kiel, so die Diagnose, laufen die Kaufpreise derzeit den Mieten davon. Im Schnitt über alle deutschen Kreise und kreisfreien Städte lag der Vervielfältiger 2019 bei 24, über alle Großstädte bei 25. „Ein vergleichsweise hoher Faktor kann ein Indiz dafür sein, dass künftige Wertsteigerungen bereits im Kaufpreis enthalten sind“, sagt Postbank-Experte Hellmann. „In Städten wie Kiel gilt daher besonders: Kaufinteressierte sollten das Preis-Leistungs-Verhältnis ganz genau prüfen. Sanierungsstand, Ausstattung und Lage – alles sollte gründlich abgeklopft werden. Wenn diese Faktoren stimmen, können auch hohe Preise durchaus gerechtfertigt sein.“
Für die Kieler bleibt Wohneigentum trotz des jüngsten Preissprungs aber durchaus erschwinglich. Durchschnittsverdiener müssen rund 26 Prozent ihres Haushaltseinkommens in die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum stecken. Damit bleibt der durchschnittliche Kieler Haushalt unter der von Experten empfohlenen Obergrenze von 30 Prozent, die für Wohnen maximal ausgegeben werden sollte. „Eine 70-Quadratmeter-Wohnung könnte der Durchschnittsverdiener in Kiel mit nur 19 Prozent seines Einkommens anmieten. Für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung würden etwa sieben Prozentpunkte mehr fällig. Dafür haben Immobilienkäufer den Vorteil, dass sie mit ihrem Investment Vermögen aufbauen und sich für das Alter absichern“, erläutert Hellmann. In der Modellrechnung haben die Experten des HWWI die Anteile der regional verfügbaren durchschnittlichen Haushaltseinkommen berechnet, die für die Finanzierung bzw. für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung aufgebracht werden müssen. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital kalkuliert. Nebenkosten für Grunderwerbsteuer und Notar wurden nicht berücksichtigt.
Kiel in Daten – Postbank Wohnatlas