Wer sich für den Wohnungskauf im Umland entscheidet, kann gegenüber der Metropole kräftig sparen. In Frankfurt am Main kostet der Quadratmeter durchschnittlich gut 6.000 Euro, in den angrenzenden Landkreisen liegen die Durchschnittspreise mindestens 2.000 Euro niedriger. Und auch hier zeigt sich ein großes Preisgefälle. Während im Hochtaunuskreis noch rund 4.000 Euro pro Quadratmeter fällig werden, sind es im günstigsten Umlandkreis Main-Kinzig-Kreis rund 2.700 Euro. Wer in der Frankfurter City arbeitet, darf allerdings nicht vergessen, dass beim Umzug in den Speckgürtel Pendelkosten anfallen oder möglicherweise ein Arbeitszimmer für Homeoffice-Tage benötigt wird. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2021 zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurden im diesjährigen Pendelkostenrechner erstmals die Faktoren Homeoffice und eigenes Arbeitszimmer einberechnet.
Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in Frankfurt mit dem Erwerb in den angrenzenden Landkreisen zum regionalen Durchschnittspreis. In die Pendelkosten-Analyse wurden jeweils die vier bevölkerungsreichsten Städte der Landkreise sowie alle Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern einbezogen. Der Kaufpreisvorteil wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Dazu zählen neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch der höhere Zeitaufwand.
Langen dank schneller Anbindung bester Standort
Am längsten vom günstigeren Wohnungskauf im Umland profitieren Pendler*innen aus Langen im Landkreis Offenbach. Das verdanken sie vor allem der schnellen Verbindung mit der S-Bahn, die nur neun Minuten für die 22 Kilometer lange Pendel-Strecke braucht. Der Kaufpreisvorteil gegenüber Frankfurt ist bei täglicher Fahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit erst nach rund 76 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto dagegen schon nach knapp 29 Jahren. Auch in Dreieich und der kreisfreien Stadt Offenbach dürfen sich Bus- und Bahnfahrende über eine Ersparnis freuen, von der sie laut Modellrechnung gut 60 Jahre lang profitieren. Dreieich und die Stadt Offenbach sind zwar nicht ganz so schnell zu erreichen wie Langen, aber die Pendelzeit pro Strecke ist auch hier nicht länger als eine Viertelstunde. Autopendler*innen sind etwas länger unterwegs und verfahren den Kostenvorteil deutlich schneller in 40 (Dreieich) bzw. 29 Jahren (Offenbach).
Auch der Umzug in eine Eigentumswohnung in Maintal, Neu-Isenburg oder Bad Vilbel rechnet sich für Bahnpendler*innen mehr als 50 Jahre lang. Insgesamt finden sich im Frankfurter Umland 16 Städte, in denen ein Investment mehr als 30 Jahre lohnend erscheint. Für weitere acht Städte rechnet sich der Umzug zwischen 25 und 30 Jahre lang. Lediglich Rödermark, Seligenstadt und Büdingen bleiben unter 20 Jahren. Insgesamt bleibt der Umzug in gut erreichbare angrenzende Städte damit für Berufstätige aus Frankfurt besonders lange attraktiv.
Bus und Bahn versus Auto
Bei der Fahrt mit dem Auto reduziert sich in den meisten Fällen die Zeitspanne, in der sich der Umzug trotz Pendelns rechnet. Etwas günstiger als mit der Bahn fahren Pendler*innen, die sich selbst hinter das Steuer setzen, in Bad Soden am Taunus, Rödermark und Seligenstadt. Einige Städte mit kurzen Fahrzeiten in die Frankfurter City bieten sich auch für Autofahrer an: Einen Kaufpreisvorteil, der mindestens 30 Jahre lang Bestand hat, bieten Neu-Isenburg (50,0 Jahre), Dreieich (40,4 Jahre), Eschborn (36,2 Jahre), Maintal (34,1 Jahre), Bad Vilbel (30,9 Jahre) und Mörfelden-Walldorf (30,8 Jahre).
Platz für Homeoffice im Eigenheim
Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metropole – die Corona-Pandemie hat diesen Lebensentwurf für viele attraktiver gemacht. Im Lockdown verloren die Innenstädte ihren Glanz, quirlige Szeneviertel erstarben – der Wunsch, der Stadt zu entfliehen, wuchs. Weniger Präsenzzwang im Büro durch mehr Homeoffice macht es Arbeitnehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Entfernungen zur Arbeitsstätte in Kauf zu nehmen. Das alles sorgt dafür, dass Kaufinteressierte das Umland bei ihrer Wohnungssuche verstärkt in den Blick nehmen – und dann unter geänderten Vorzeichen rechnen dürfen. Mehr Homeoffice verringert Pendelzeiten und -kosten. Zugleich lassen sich Bürotage daheim besser und angenehmer im eigenen Arbeitszimmer als am Küchentisch bestreiten. Die Wohnung im Grünen sollte also möglichst etwas größer ausfallen als die Stadtwohnung. Andererseits zeigt sich in den Umlandkreisen häufig ein recht großes Preisgefälle: So müssen Käufer*innen für eine verkehrsgünstig gelegene Wohnung, etwa in der Nähe der Bahnstation, mit einem Aufschlag auf den kreisweiten Durchschnittspreis rechnen. Vor diesem Hintergrund haben die Expert*innen des HWWI in diesem Jahr erstmals auch berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Umlandpreis profitieren, wenn sie mit zwei Homeoffice-Tagen pro Woche planen können, die neue Wohnung mit Arbeitszimmer 20 Quadratmeter größer ist und der Preis außerdem 20 Prozent über dem kreisweiten Durchschnitt liegt.
Verkehrsgünstig wohnen mit eigenem Arbeitszimmer?
Auch unter diesen Vorzeichen ist Langen die erste Adresse, wenn Bus und Bahn genutzt werden: Trotz 20 Prozent Preisaufschlags und dem Erwerb von 90 statt 70 Quadratmetern rechnet sich der Kauf für fast 56 Jahre, wenn an zwei Tagen pro Woche im Homeoffice gearbeitet wird statt im Büro. Die kreisfreie Stadt Offenbach kommt auf 53 Jahre – auch deshalb, weil in der Modellrechnung auf den 20 Prozent Preisaufschlag für eine verkehrsgünstig gelegene Wohnung verzichtet werden konnte, da es in der Stadt kein so großes Preisgefälle wie in den Landkreisen gibt. Ebenfalls in Betracht ziehen können Käufer*innen die Landkreise Maintal (51 Jahre) und Dreieich (45 Jahre). Aber auch Teilzeit-Pendler*innen mit Arbeitszimmer und in komfortabler Wohnlage in Neu-Isenburg, Bad Vilbel, Mörfelden-Walldorf und Hanau profitieren länger als 30 Jahre lang vom günstigeren Quadratmeterpreis im Umland.
