Immobilienkauf rund um München: Was das Pendeln kostet

Presseinformation vom 17.08.2021
Berechnungen zeigen, wo im Umland der Umzug Vorteile bringt • Beste Bedingungen für Pendelnde aus Dachau, Puchheim und Taufkirchen • Pendelkostenrechner erstmals auch mit den Faktoren Homeoffice und Arbeitszimmer

Wer sich für den Wohnungskauf im Umland entscheidet, kann gegenüber der Metropole kräftig sparen. In München ist der Quadratmeter mit durchschnittlich gut 8.600 Euro so teuer wie in keiner anderen deutschen Stadt. In den angrenzenden Landkreisen liegen die Durchschnittspreise mindestens 2.000 Euro niedriger. Und auch hier zeigt sich ein großes Preisgefälle. Während im Landkreis Starnberg noch rund 6.600 Euro pro Quadratmeter fällig werden, sind es im günstigsten Umlandkreis Landsberg am Lech knapp 2.000 Euro weniger. Wer in der Münchener City arbeitet, darf allerdings nicht vergessen, dass beim Umzug in den Speckgürtel Pendelkosten anfallen oder möglicherweise ein Arbeitszimmer für Homeoffice-Tage benötigt wird. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2021 zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurden im diesjährigen Pendelkostenrechner erstmals die Faktoren Homeoffice und eigenes Arbeitszimmer einberechnet.

Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung in München mit dem Erwerb in den angrenzenden Landkreisen zum regionalen Durchschnittspreis. In die Pendelkosten-Analyse wurden jeweils die vier bevölkerungsreichsten Städte der Landkreise einbezogen. Der Kaufpreisvorteil wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Dazu zählen neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch der höhere Zeitaufwand.

Dachau dank schneller Anbindung bester Standort

Am längsten vom günstigeren Wohnungskauf im Umland profitieren Pendler*innen aus Dachau. Das verdanken sie vor allem der schnellen Verbindung mit der S-Bahn, die nur zwölf Minuten für die Pendel-Strecke von 18 Kilometern braucht. Der Kaufpreisvorteil gegenüber München ist bei täglicher Fahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit erst nach knapp 60 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto dagegen schon nach knapp 22 Jahren. Auch in Puchheim und Taufkirchen dürfen sich Bus- und Bahnfahrende über eine Ersparnis freuen, von der sie laut Modellrechnung etwa ein halbes Jahrhundert lang profitieren. Autopendler*innen hingegen verfahren den Kostenvorteil bereits in 23 (Puchheim) bzw. 39 Jahren (Taufkirchen). Puchheim ist ähnlich gut angebunden wie Dachau: Für die fünf Kilometer längere Strecke benötigt die Bahn drei Minuten mehr. Taufkirchen glänzt mit geringerer Entfernung, auch wenn die Anbindung im ÖPNV nicht ganz so schnell ist.

Weitere Standorte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 30 Jahren Pendeln im ÖPNV günstiger bleibt als das Investment im Münchener Stadtgebiet, sind Karlsfeld, Vaterstetten, Fürstenfeldbruck, Germering, Eching, Olching, Freising, Grafing, Poing und Neufahrn.

Bus und Bahn schlagen Auto

Zumeist fahren Bus- und Bahnpendler*innen deutlich günstiger und profitieren somit erheblich länger vom Kostenvorteil des günstigeren Immobilienerwerbs im Umland. In allen untersuchten Städten bleibt das Auto hinter dem ÖPNV zurück. Zumindest keinen großen Nachteil haben Autopendler*innen gegenüber den „Öffentlichen“ nur aus Oberding. Allerdings profitieren sie vom Kaufpreisvorteil auch nur knapp 17 Jahre. Dass auch Bus- und Bahnpendler*innen kaum besser wegkommen, liegt an der ungünstigen Anbindung und den daraus resultierenden langen Fahrtzeiten im Streckennetz des ÖPNV.

Platz für Homeoffice im Eigenheim

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metropole – die Corona-Pandemie hat diesen Lebensentwurf für viele attraktiver gemacht. Im Lockdown verloren die Innenstädte ihren Glanz, quirlige Szeneviertel erstarben – der Wunsch, der Stadt zu entfliehen, wuchs. Weniger Präsenzzwang im Büro durch mehr Homeoffice macht es Arbeitnehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Entfernungen zur Arbeitsstätte in Kauf zu nehmen. Das alles sorgt dafür, dass Kaufinteressierte das Umland bei ihrer Wohnungssuche verstärkt in den Blick nehmen – und dann unter geänderten Vorzeichen rechnen dürfen. Mehr Homeoffice verringert Pendelzeiten und -kosten. Zugleich lassen sich Bürotage daheim besser und angenehmer im eigenen Arbeitszimmer als am Küchentisch bestreiten. Die Wohnung im Grünen sollte also möglichst etwas größer ausfallen als die Stadtwohnung. Andererseits zeigt sich in den Umlandkreisen häufig ein recht großes Preisgefälle: So müssen Käufer*innen für eine verkehrsgünstig gelegene Wohnung, etwa in der Nähe der S-Bahnstation, mit einem Aufschlag auf den kreisweiten Durchschnittspreis rechnen. Vor diesem Hintergrund haben die Expert*innen des HWWI in diesem Jahr erstmals auch berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Umlandpreis profitieren, wenn sie mit zwei Homeoffice-Tagen pro Woche planen können, die neue Wohnung mit Arbeitszimmer 20 Quadratmeter größer ist und der Preis außerdem 20 Prozent über dem kreisweiten Durchschnitt liegt.

Verkehrsgünstig wohnen mit eigenem Arbeitszimmer?

Unter diesen Vorzeichen schmelzen die Kaufpreisvorteile dahin. In 16 von 32 untersuchten Städten und Gemeinden erwächst Pendler*innen überhaupt kein Kaufpreisvorteil mehr. Lediglich in neun Städten rechnet sich der Umzug mehr als zehn Jahre lang. Den besten Wert erzielt in dieser Rechnung Taufkirchen: Knapp 24 Jahre lang profitieren Pendler*innen, wenn sie zwei Tage pro Woche im Homeoffice bleiben und sich dafür eine größere und etwas teurere Wohnung gönnen. Dahinter folgt Geltendorf mit rund 17 Jahren, Kaufering kommt auf knapp 14 Jahre. Diese Städte liegen in den Landkreisen Erding und Landsberg am Lech, die mit unter 5.000 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Kaufpreise im Münchener Umland aufweisen. Die Pendelanalyse zeigt, dass sich ein Umzug für München-Pendler*innen langfristig zumeist nur lohnt, wenn sie ihre Ansprüche zurückschrauben. Weniger Pendel-Tage reduzieren die Kosten, ein zusätzlicher Raum für das Homeoffice ist angesichts recht hoher Quadratmeterpreise auch jenseits der Stadtgrenze aber meist nicht drin. Wer länger profitieren möchte, müsste beim Erwerb rund um München selbst bei reduzierten Pendel-Tagen durch Homeoffice ein kleineres Arbeitszimmer in Kauf nehmen oder ein Objekt finden, das ohne Preisaufschlag auf den kreisweiten Durchschnitt auskommt.

Was Pendeln wirklich kostet: So funktioniert die Modellrechnung

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in München und im jeweiligen Umlandkreis. Der Erwerb erfolgt zum jeweiligen Durchschnittspreis des Jahres 2020, wobei in den Umlandstädten und -gemeinden der Durchschnittspreis des jeweiligen Landkreises zugrunde gelegt wird. Für die Kalkulation wird angenommen, dass die Fahrtzeiten für den Stadtbewohnenden innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendelnden von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Münchener Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler*innen also vom Umland-Bahnhof zum Münchener Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

Die Pendelkosten setzen sich aus den Ticketpreisen für Bus und Bahn beziehungsweise den laufenden Kosten für das Auto pro Kilometer zusammen. Hinzu kommen die Zeitkosten: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln in München wurde der im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2020 (30,48 Euro je Stunde) veranschlagt. In diesem Jahr wurde darüber hinaus erstmals eine weitere Variante berechnet: Eine Homeoffice-Lösung erlaubt es dem Berufspendelnden, nur noch an drei statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pendeln (130 statt 220 Tage im Jahr), dafür erfordert das Homeoffice ein zusätzliches Arbeitszimmer (20 Quadratmeter Wohnfläche mehr). Mit einem 20-Prozent-Preisaufschlag wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass verkehrsgünstig gelegene Wohnungen für Pendler*innen in den Umlandstädten und -gemeinden häufig nicht zum kreisweiten Durchschnittspreis zu haben sind. Bei kreisfreien Städten, die kein solches Preisgefälle wie Landkreise aufweisen, wurde auf die Berechnung des Aufschlages verzichtet.

Faktor Pendeln möglichst individuell betrachten

„Der Umzug ins Umland scheint finanziell eindeutig ein Vorteil zu sein, aber das kann sich als Trugschluss erweisen. Welche Rolle die Pendelkosten spielen und welche Faktoren die Kalkulation beeinflussen, führt unsere Studie Kaufinteressierten vor Augen“, sagt Christian Hesse, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Süd & Ost von der Postbank Immobilien GmbH. Unterschiedliche Ausschläge bei den Kosten ergeben sich je nach Arbeitszeitmodell, Homeoffice-Regelungen und je nachdem, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln. Eine Rolle spielt auch, ob die Pendelei in die Metropole als Übergangslösung gedacht ist, weil etwa ein Jobwechsel geplant oder der Renteneintritt absehbar ist. Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits ist ein Investment in der Großstadt in vielen Fällen teurer als ein Kauf im Umland. Höhere Kosten ziehen höhere Schulden nach sich, so dass die monatlichen Belastungen durch Tilgung und Zinszahlung steigen.

Corona-Krise verschiebt Präferenzen

„Die Corona-Krise und Homeoffice-Regelungen haben dafür gesorgt, dass das Leben auf dem Land plötzlich mit dem Job vereinbar scheint. In der Pandemie ist es vielen Menschen in der Stadt zu eng geworden, sie sehnen sich nach mehr Platz und mehr Grün“, sagt Postbank-Experte Hesse. „Ob sich Pendelnde im Münchener Umland auch tatsächlich mehr Wohnraum leisten können, sollten Kaufinteressierte genau kalkulieren. Mit dem Wohnatlas zeigen wir, wie das geht.“

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2021

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht München. Aus den angrenzenden Landkreisen wurden jeweils die vier bevölkerungsreichsten Städte in die Analyse einbezogen. Insgesamt wurden damit 32 Städte und Gemeinden aus dem Münchener Umland untersucht.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten
  1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2020 erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmetern in der Metropole zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2020 gekauft.
  2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von 2 Prozent sowie der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer erhöht.
  3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige Mobilitätskosten (direkte entfernungsabhängige Mobilitätskosten und bewerteter Zeitaufwand für das Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.
  4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom Bahnhof der Umlandgemeinde zum Hauptbahnhof der Metropole. Alle Pendler*innen nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.
  5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am Dienstagmorgen, den 12.05.2020, zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr erzielt werden konnte. Damit blieben die Fahrtzeiten im ÖPNV und mit dem PKW gegenüber dem Vorjahr unverändert, da aufgrund der Corona-Beschränkungen die aktuellen Fahrzeiten im PKW-Verkehr nicht das langjährige Mittel widerspiegeln und auch das Angebot im ÖPNV gegenüber dem Normalfahrplan teilweise ausgedünnt wurde.
  6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.
  7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und bei 0,10 Euro für den ÖPNV.
  8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem Medianeinkommen von sozialversicherungspflichtigen Vollzeitbeschäftigten (Brutto je Stunde) bewertet, der im Jahre 2020 in der Metropole erzielt wurde.
  9. Pro Haushalt pendelt ein*e Arbeitnehmer*in 

Kontakt

Oliver Rittmaier
Pressesprecher