Leipzig: Immobilienmarkt lässt noch auf Wertzuwächse hoffen

Auch in Zeiten von In­flation und steigen­den Zinsen bietet der Immo­bilien­markt für viele Wohnungs­käufer*innen interessante Perspek­tiven und kann eine sichere Anlage­option sein. In der sächsischen Metropole dürfen sich Wohnungs­eigen­tümer*innen in den kommenden Jahren über weitere Wert­zu­wächse freuen. Laut Prog­nosen dürften die Kauf­preise bis 2035 jährlich um durch­schnitt­lich reale 2,1 Prozent in die Höhe klettern. Das haben Expert*innen des Hamburgischen Welt­Wirtschafts­Instituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas berechnet. Konkret heißt das: Wer jetzt eine Eigen­tums­wohnung kauft, kann davon ausgehen, dass diese bis mindestens 2035 weiter an Wert gewinnt.

Im Hinblick auf die Wachs­tums­pers­pek­tiven auf dem regionalen Immo­bilien­markt gehört Leipzig zu den Groß­städten mit den besten Prognosen bezüglich der künftig erwarteten realen Preis­steigerungen. Nur in Potsdam, München und Heil­bronn werden die Preise laut HWWI-Analyse voraus­sichtlich noch etwas schneller steigen. Leipzig lässt im Ranking Metro­polen wie Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart, Berlin, Düsseldorf und Hamburg hinter sich. Dort liegen die prog­nosti­zierten realen Preis­steigerungs­raten zwischen 1,59 Prozent (Frankfurt am Main) und 0,65 Prozent (Hamburg).

Für die Prognose des Postbank Wohnatlas haben die Expert*innen des HWWI eine Formel entwickelt, die die künftige Angebots- und Nach­frage­ent­wick­lung möglichst präzise berechnet. Dabei sind für die 401 kreis­freien Städte und Land­kreise verschieden Regional­daten zur Bevölkerungs- und Alters­struktur, Haus­halts­größe, Ein­kommens­ent­wicklung sowie zu Wohn­aus­gaben und Wohnungs­angebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungs­markt­modell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechsel­seitig be­einflussen. Am Ende der Modell­rechnung steht die Kauf­preis­prog­nose für den Zeitraum 2021 bis 2035. Aus­gewiesen wird der durch­schnittliche jährliche reale Preis­trend.

Im Preis­ver­gleich der deutschen Groß­städte ab 100.000 Einwohnern sortiert sich Leipzig im unteren Mittel­feld ein und damit noch ver­hältnis­mäßig günstig. Für Eigen­tum in der sächsischen Metropole mussten die Menschen im ver­gangenen Jahr 3.141 Euro pro Quadrat­meter auf den Tisch legen. Im bundes­weiten Schnitt der Städte ab 100.000 Ein­wohnern lag der Quadrat­meter­preis 2021 mit 3.526,73 Euro rund 386 Euro höher als in Leipzig.

Im Vergleich zu 2020 sind die Preise auch 2021 noch kräftig gewachsen. Das Plus lag bei Eigen­tums­wohnungen im Bestand durch­schnittlich bei 12,13 Pro­zent in den deutschen Städten ab 100.000 Einwohner. Immobilien in allen Groß­städten haben im vergangenen Jahr an Wert gewonnen. Besonders hohe Zuwächse ver­zeichneten ost­deutsche Städte wie Erfurt in Thüringen, Potsdam in Brandenburg und Chemnitz in Sachsen. Chemnitz lag mit 21,7 Prozent rund neun Prozent­punkte höher als Leipzig (12,65 Prozent), die thüringische Haupt­stadt Erfurt bei 29,45 Prozent. Besonders geringe Steigerungen ver­zeichneten Herne in Nordrhein-Westfalen (1,59 Prozent) sowie Regensburg in Bayern (3,59 Prozent). Der Postbank Wohnatlas zeigt, dass die jährlichen Preis­steigerungen in vielen west­deutschen Großstädten bereits abflachen und Immobilien­preise auf hohem Niveau stagnieren könnten. Einige ost­deutsche Groß­städte holen jedoch auf und verzeichnen in jüngster Zeit größere Preis­sprünge.

„Der Immobilien­markt in Leipzig bleibt attraktiv. Während in den kommenden Jahren weitere Wert­steigerungen erwartet werden, liegen die Preise für Eigen­tums­wohnungen in Leipzig gerade einmal im Durch­schnitt aller deutschen Großstädte“, sagt Christian Hesse, Regional­bereichs­leiter und Mitglied der regionalen Geschäfts­leitung Süd & Ost der Postbank Immobilien GmbH. „Wer auf der Suche nach dem richtigen Objekt ist, kann in der sächsischen Metropole noch fündig werden.“

* Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: MB Research, VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI

Die gestiegene Nachfrage sorgte dafür, dass sich die Kaufpreise in der Ver­gangen­heit zu­nehmend von den Mieten ent­koppelten. Ein guter Grad­messer dafür ist der sogenannte Ver­viel­fältiger. Er bildet ab, wie viele Jahres­netto­kalt­mieten für eine gleich große Eigen­tums­wohnung im Bestand durch­schnittlich zu zahlen wären. Im Mittel über alle deutschen Kreise und kreis­freien Städte lag der Ver­viel­fältiger 2021 bei 28,5, in allen Groß­städten bei 29,9. In Leipzig wurden dagegen knapp 34 Jahres­netto­kalt­mieten für den Wohnungs­kauf fällig. Das ist ein weiterer Anstieg gegen­über 2020, wo hier etwa 31 Mieten investiert werden mussten. Die Dynamik beschleunigt sich somit auch in der sächsischen Metropole.

„Höhere Ver­viel­fältiger können auf eine Über­hitzung hin­weisen. Trotzdem bieten sich dank weiterhin moderatem Preis­niveau im Großstadt-Vergleich noch Chancen für Kauf­interessent*innen auf dem Leipziger Immo­bilien­markt. Aller­dings sollten potenzielle Erwerber*innen genau prüfen, ob Bau­substanz und Sa­nierungs­stand, Lage und Aus­stattung der Eigen­tums­wohnung den jeweiligen Kauf­preis recht­fertigen. Nur dann sind Käufer*innen lang­fristig gegen­über Mieter*innen im Vorteil“, sagt Hesse von der Postbank Immobilien GmbH. „Bei Eigen­tums­wohnungen, die zur Ver­mietung gedacht sind, sollten Interessierte zu er­zielende Netto­kalt­mieten sorg­fältig prüfen. Renditen für Vermieter*innen sind in Leipzig niedriger als im Durch­schnitt der Groß­städte, können aber in einzelnen Fällen davon abweichen.“

Etwas at­trak­tiver für zur Ver­mietung bestimmte Eigen­tums­wohnungen können die Um­land­kreise sein. Ins­besondere sehr lang­fristig orientierte Investoren, die keinen baldigen Wieder­verkauf anstreben, sondern an höheren Miet­renditen interessiert sind, könnten hier fündig werden. In dem an die sächsische Metro­pole an­grenzen­den Landkreis Nord­sachsen (Sachsen) werden nur 21,7 Jahres­netto­kalt­mieten für den Wohnungs­kauf fällig, statt 33,9 in der Metropole. Damit läge dort die anfängliche durch­schnitt­liche Brutto­miet­rendite bei 4,6 Pro­zent im Vergleich zu 2,9 Pro­zent in der Landes­haupt­stadt. Auch der Quadrat­meter­preis liegt im Land­kreis mit 1.581 Euro deutlich unter dem der Groß­stadt (3.141 Euro). Aller­dings werden diese Vor­teile mit negativen erwarteten künftigen Wert­zu­wächsen von -1,84 Prozent pro Jahr bis 2035 erkauft. Gleiches gilt für den Umland-Land­kreis Leipzig mit einem Ver­viel­fältiger von 25,8 Jahres­netto­kalt­mieten und Quadrat­meter­preisen von 1.869 Euro, jedoch eben­falls einem Wert­verlust von -1,67 Prozent. Im eben­falls angrenzenden Saale­kreis in Sachsen-Anhalt betragen die Quadrat­meter­preise 1.908 Euro und der Ver­viel­fältiger liegt bei 27, der prognostizierte jährliche Kauf­preis­anstieg ist negativ bei -1,93 Pro­zent.