Kaufpreisvorteile für Pendler im Hamburger Umland?

Trotz ge­stiegener Immo­bilien­preise im Speck­gürtel der Metro­polen lässt sich beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung außer­halb Hamburgs noch Geld sparen. In der Hanse­stadt kostet der Quadrat­meter im Schnitt gut 6.489 Euro. Die Durch­schnitts­preise in den Um­land­kreisen liegen min­destens 2.800 Euro niedriger. Wer sich trotz Arbeits­stelle in der Ham­burger Innen­stadt für das Umland ent­scheidet, darf jedoch nicht vergessen, dass durch den Umzug in den Speck­gürtel für den ver­längerten Arbeits­weg zusätzliche Kosten für Benzin oder Zug­ticket anfallen und mehr Zeit ein­geplant werden muss. Das Hamburgische Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) hat für die Postbank eine Modell­rechnung entwickelt, mit der sich diese Pendel­kosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, wie viele Jahre sich der Immo­bilien­er­werb im Umland rechnet und wann der Kosten­vorteil durch das Pendeln auf­ge­zehrt ist. Dabei wurde auch der Faktor Home­office einberechnet sowie erstmals ebenfalls größere Wohnungen für Familien berück­sichtigt.

Ver­glichen wurde jeweils der Kauf einer durch­schnitt­lich teuren 70-Quadrat­meter-Wohnung sowie einer 120-Quadrat­meter-Wohnung in Hamburg mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung in einer der vier be­völker­ungs­reichsten Städte oder Gemeinden der an­grenzenden Land­kreise Herzogtum Lauen­burg, Pinne­berg, Segeberg, Stormarn, Harburg und Stade. Ins­gesamt wurden somit 24 Städte und Ge­meinden im Hamburger Umland betrachtet. Da sich in den Um­land­kreisen zwischen zentral und eher abseits gelegenen Gemeinden ein großes Preis­gefälle zeigt, sollten Käufer*innen für verkehrs­günstig gelegene Wohnungen mit einem Auf­schlag auf den kreis­weiten Durch­schnitts­preis rechnen. Die Expert*innen haben mit einem 20 Pro­zent höheren Kauf­preis kalkuliert.

Der Kauf­preis­vorteil wurde mit den jähr­lichen Pendel­kosten ver­rechnet. Dabei haben die Expert*innen neben den Kosten für das Ticket im öffent­lichen Personen­nah­verkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch der höhere Zeitauf­wand ein­bezogen. Die Kosten sowohl für den Weg mit dem PKW als auch mit dem ÖPNV wurden in diesem Jahr angepasst – für das Auto von 0,35 auf 0,45 Euro pro Kilo­meter und ab 21 Kilo­meter einfache Ent­fernung auf 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wurde von 0,10 auf 0,13 Euro an­gehoben, ab 21 Kilometer auf 0,12 Euro.

Bus und Bahn schlagen Auto – Klare Preis­vorteile in Pinne­berg, Seevetal und Schwarzen­bek

Wird jeweils eine 70-Quadrat­meter-Wohnung ver­glichen, profitieren Pendler*innen aus der Stadt Pinne­berg am längsten vom güns­tigeren Wohnungs­kauf im Umland: Wer den Arbeits­weg jeden Tag mit den öffent­lichen Verkehrs­mitteln zurück­legt, hat den Kauf­preis­vorteil der nord­westlich gelegenen Stadt gegenüber Hamburg erst nach 36,6 Jahren auf­ge­braucht, bei täg­licher Fahrt mit dem Auto halbiert sich diese Zeit­spanne auf 17,1 Jahre. Auch im süd­lichen Um­land dürfen sich Bus- und Bahn­fahrende über eine Ersparnis durch einen Umzug freuen. In Seevetal im Kreis Harburg profitieren sie laut Modell­rechnung 36 Jahre lang. Auto­pendler*innen hingegen verfahren den Kosten­vorteil bereits in knapp 18,2 Jahren. Auf Platz drei der besten Stand­orte für Pendler*innen im Ham­burger Speck­gürtel schafft es Schwarzen­bek im Kreis Herzog­tum-Lauen­burg. Bus- und Bahn­pendler*innen haben das gesparte Kapital im Osten der Hanse­stadt rech­nerisch nach 34,7 Jahren auf­gezehrt, Auto­fahrer*innen nach 16,2 Jahren. Diese Berech­nungen gelten, wenn pro Haus­halt eine Person täglich pendelt, die kein Home­office nutzt. Zudem wurden bei den Kauf­preisen im Umland 20 Prozent Preis­auf­schlag wegen verkehrs­günstiger zentraler Lage hin­zu­gerechnet.

Weitere Stand­orte, an denen der Immo­bilien­kauf auch nach mehr als 25 Jahren täglichen Pendelns güns­tiger bleibt als im Ham­burger Stadt­gebiet, sind die Städte Ahrens­burg (Stormarn), Winsen (Luhe) und Buch­holz in der Nord­heide im Land­kreis Harburg sowie Elms­horn (Pinne­berg). Aller­dings gilt dies sowohl hier als auch in nahezu allen Um­land­städten und -gemeinden nur, wenn Bus und Bahn genutzt werden.

Täglich pendelnde Auto­fahrer*innen bleiben im gesamten Hamburger Umland unter der 20-Jahre-Marke. Für sie lohnt sich nur der Umzug nach Glinde im Kreis Stormarn – nur von hier ist der Weg auf der Straße güns­tiger als mit dem ÖPNV. Vom Kauf­preis­vorteil profi­tieren Pendler*innen 18,5 Jahre lang, wenn sie Bus und Bahn für die Fahrt in die City nutzen, Auto­fahrer*innen aber sogar 19,7 Jahre lang. Das liegt daran, dass die An­bindung an die Metro­pole un­günstig ist: Mit dem Auto lässt sich die Strecke in 22 Minuten bewältigen, mit Bus- und Bahn dauert es 37 Minuten. Wem 70 Quadrat­meter in Glinde nicht reichen und nach 120 Quadrat­metern sucht, der profitiert 33,7 Jahre vom Pendeln mit dem Auto und 31,7 Jahre mit dem ÖPNV.

Familien und Haushalte mit viel Platz­bedarf im Umland klar im Vorteil

Kinder­zimmer, ein größerer Esstisch, mehr Stau­raum und ein Arbeits­platz: Vor allem Familien be­nötigen viel Platz. 120 Quadrat­meter Eigen­heim in der Metro­pole sind ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht un­er­heb­lichen Kosten ver­bunden. Wer sich statt­dessen für eine gleich­große Wohnung im Um­land ent­scheidet, und täglich mit Bus und Bahn in die City pendelt, profitiert in 16 Städten und Gemeinden über einen Zeit­raum von mehr als 30 Jahren vom günstigeren Kauf­preis. In drei weiteren Orten braucht es mehr als 25 Jahre, bis die Kosten für das tägliche Pendeln den Preis­vorteil auf­ge­zehrt haben. Und das selbst dann, wenn für eine zentral gelegene Wohnung im Speck­gürtel 20 Pro­zent mehr ver­an­schlagt werden als im je­weiligen kreis­weiten Durch­schnitt. Ganz vorn liegt bei Familien und anderen Pendler*innen mit erhöhtem Platz­bedarf die Stadt Pinne­berg. Mit dem ÖPNV rechnet sich der Umzug 62,7 Jahre und selbst mit dem Auto noch 29,2 Jahre lang. In Seevetal im Kreis Harburg kommen Auto­pendler*innen sogar 31,3 Jahre besser weg, mit öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln 61,7 Jahre. Wer mit Bus und Bahn in die Ham­burger Innen­stadt pendelt, für den lohnt sich ein Umzug in eine 120-Quadrat­meter-Eigen­tums­wohnung in Schwar­zen­bek, Ahrens­burg und Winsen (Luhe) mehr als 50 Jahre lang. Mit dem Auto beläuft es sich zu­mindest auf mehr als 20 Jahre. In Buch­holz in der Nord­heide, Elms­horn, Buxte­hude und Reinbek besteht dieser Vorteil mit ÖPNV noch mehr als 40 Jahre. Die ge­ringsten Kauf­preis­vor­teile für große Wohnungen mit Zeit­hori­zonten zwischen 20 und 25 Jahren bestehen in der Samt­gemeinde Olden­dorf-Himmel­pforten im Land­kreis Stade, Ratze­burg, Bad Sege­berg, Harse­feld und Kalten­kirchen.

Mit Home­office rechnet sich ein Umzug ins Umland fast überall

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metro­pole – die Corona-Pan­demie hat diesen Lebens­ent­wurf für viele attrak­tiver gemacht. Weniger Präsenz­zwang im Büro durch mehr Home­office macht es Arbeit­nehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Ent­fernungen zur Arbeits­stätte in Kauf zu nehmen. Mehr Home­office ver­ringert Pendel­zeiten und -kosten. Vor diesem Hinter­grund haben die Expert*innen des HWWI bereits zum zweiten Mal berechnet, wie lange Käufer*innen vom güns­tigeren Um­land­preis profi­tieren, wenn sie mit zwei Homeoffice-Tagen pro Woche planen können und der Preis außerdem 20 Pro­zent über dem kreis­weiten Durch­schnitt liegt. Das Ergebnis: Für Pen­dler*innen mit Home­office-Mög­lich­keit lohnt sich bei Nutzung des ÖPNV ein Umzug in eine 70-Quadrat­meter-Wohnung im Umland in 16 Städten und Ge­meinden für mehr als 30 Jahre. Für ins­gesamt 19 Orte ergibt die Rechnung Zeit­räume von mehr als 25 Jahren. Wenn etwa Familien eine 120-Quadrat­meter-Wohnung benötigen und ein Erwach­sener zwei Tage Home­office ein­planen kann, sind sie rein finan­ziell sogar in allen Umland-Städten und -gemeinden besser­gestellt als in Hamburg. Ein Umzug für einen Zeit­raum von mehr als 35 Jahren lohnt sich in allen 24 be­trach­teten Orten.

Wenn Umland, dann in eine deutlich größere Wohnung? Diese Rechnung geht nicht auf

Doch was ist, wenn erst mit dem Umzug ins Grüne die Lust auf mehr Platz entsteht? Wenn Eigen­heim­besitzer*innen schon den Pendel­weg auf sich nehmen, dann soll auch ein Hobby-Raum oder ein groß­zügiges Wohn­zimmer dabei sein. Auch diese Be­dingungen haben sich die Expert*innen vom HWWI angesehen. Ein Erwerb von 120 Quadrat­metern im Umland statt 70 Quadrat­metern in der Metropole lohnt sich bei Preis­auf­schlägen von 20 Pro­zent in keiner der 24 Um­land­orte – weder mit noch ohne Home­office. Die höchsten Werte erreichen mit 6,0 Jahren Buxte­hude und mit 5,4 Jahren Schwarzen­bek – aber nur, wenn zwei Tage von zu Hause aus gearbeitet und der ÖPNV genutzt wird. Einzig wenn ein Objekt zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises erworben werden kann und somit kein Preis­aufschlag von 20 Prozent fällig wird, lohnt sich ein Umzug in die deutlich größere Wohnung nach Schwarzen­bek im Landkreis Herzog­tum-Lauen­burg für mehr als 25 Jahre und nach Buxte­hude im Land­kreis Stade für mehr als 20 Jahre. Aber nur, wenn zwei Tage Home­office ein­ge­plant werden können und der Weg mit dem ÖPNV zurück­gelegt wird.

„Immo­bilien­interes­sent*innen sollten sich den Wohnungs­kauf im Umland keines­falls schön­rechnen“, sagt Stephan Hell­mann, Regional­bereichs­leiter und Mit­glied der regionalen Geschäfts­leitung Nord von der Postbank Immo­bilien GmbH. „Die Analyse macht deutlich, dass Interes­sierte den Umzug genau durch­denken sollten. Pendler*innen sind oft finanziell besser­gestellt als Stadt­bewohner*innen, wenn sie für Familie oder Hobby ohnehin mehr Platz benötigen. Ist zudem im Umland noch Home­office möglich, steigen die Chancen, dass sich der Umzug rechnet. Zu bedenken ist aber auch, dass Pendler*innen weniger Zeit mit ihrer Familie oder Hobbys verbringen können. Sich für diesen Nach­teil mehr Platz zu gönnen, rechnet sich auf längere Sicht nicht. Als Über­brückung bis zu einem neuen Job oder dem Ruhe­stand kann dies aber kurz­fristig in Kauf ge­nommen werden.“

Die HWWI-Analyse soll Kauf­interes­sierten einen Über­blick über die Pendel­kosten und die darauf ein­wirkenden Para­meter geben. Unter­schied­liche Aus­schläge bei den Kosten ergeben sich beispiels­weise je nach Arbeits­zeit­modell, Home­office-Regelungen und je nachdem, ob in einem Haus­halt ein oder zwei Arbeit­nehmer pendeln. Familien sollten be­rück­sich­tigen, dass Kinder in der Kita mög­licher­weise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unter­wegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Anderer­seits ist ein Invest­ment in der Groß­stadt in den meisten Fällen teurer als ein Kauf im Umland. Höhere An­schaffungs­kosten ziehen höhere Schulden nach sich, so dass die lang­fristigen monatl­ichen Be­lastungen durch Tilgung und Zins­zahlung steigen.

Aus­gangs­punkt für die Modell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­rischen Kosten für den Kauf einer 70 Qua­drat­meter bzw. 120 Qua­drat­meter großen Eigen­tums­wohnung aus dem Bestand zuzüglich Notar­ge­bühren (2% vom Kauf­preis) und Grund­er­werb­steuer in Hamburg und im jeweiligen Um­land­kreis. Der Erwerb erfolgt zum je­weiligen Durch­schnitts­preis des Jahres 2021, wobei in den Um­land­städten und -gemeinden der Durch­schnitts­preis des je­weiligen Land­kreises zu­grunde gelegt wird. Für die Kalku­lation wird an­ge­nommen, dass die Fahrt­zeiten für den Stadt­bewohnen­den inner­halb der City identisch sind mit denen des Pendeln­den von seiner Haus­tür zum Bahn­hof der be­treffen­den Stadt und vom Ham­burger Haupt­bahn­hof zu seinem Arbeits­platz. Zu­sätz­liche Zeiten ent­stehen für Pendler*innen also vom Umland-Bahnhof zum Ham­burger Haupt­bahn­hof. Analysiert wurden sowohl die Fahrt­zeiten mit öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto. Für die Nutzung des ÖPNV sind ver­kehrs­günstig gelegene Wohn­lagen in den größten Um­land­städten und Gemeinden des Um­landes bei Pendlern be­sonders begehrt. Diese attrak­tiven Wohn­lagen sind nur in den seltensten Fällen zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises zu erwerben. Realis­tischer ist es daher für Pendler, sich bei der Stand­ort­suche an den Ergebnissen der Berechnungen mit Preis­auf­schlägen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der jeweiligen Land­kreise bei nicht kreis­freien Städten zu orientieren.

Die Pendel­kosten setzen sich aus den Ticket­preisen für Bus und Bahn be­ziehungs­weise den laufenden Kosten für das Auto pro Kilo­meter zu­sammen. Hinzu kommen die Zeit­kosten: Für den zu­sätz­lichen Zeit­auf­wand durch das Pendeln in Hamburg wurde der im Mittel erzielte Brutto­lohn im Jahr 2020 (26,25 Euro je Stunde) ver­an­schlagt. Bereits im zweiten Jahr wurde darüber hinaus eine weitere Variante berechnet: Eine Home­office-Lösung erlaubt es dem Berufs­pendeln­den, nur noch an drei statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pendeln (130 statt 220 Tage im Jahr).