Kaufpreisvorteile für Pendler*innen im Münchner Umland?

Trotz ge­stiegener Immo­bilien­preise im Speck­gürtel der Groß­städte und ohne­hin hohem Preis­niveau rund um die bayerische Landes­haupt­stadt lässt sich beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung außer­halb Münchens noch Geld sparen. In der Metro­pole kostet der Quadrat­meter im Schnitt 9.731,59 Euro. Die Durch­schnitts­preise in den Um­land­kreisen liegen min­destens 2.250 Euro niedriger. Wer sich trotz Arbeits­stelle in der Münchner Innen­stadt für das Umland ent­scheidet, darf jedoch nicht vergessen, dass durch den Umzug in den Speck­gürtel für den ver­längerten Arbeits­weg zusätzliche Kosten für Benzin oder Zugticket anfallen und mehr Zeit eingeplant werden muss. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Pendelkosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rechnet und wann der Kostenvorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurde auch der Faktor Homeoffice einberechnet sowie erstmals ebenfalls größere Wohnungen etwa für Familien berücksichtigt.

Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung sowie einer 120-Quadratmeter-Wohnung in München mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung in einem der angrenzenden Landkreise Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, Landsberg am Lech, München und Starnberg. In den Landkreisen wurden die jeweils vier bevölkerungsreichsten Städte und Gemeinden in die Analyse einbezogen. Insgesamt wurden somit 32 Orte im Münchner Umland betrachtet. Da sich in den Umlandkreisen zwischen zentral und eher abseits gelegenen Orten ein großes Preisgefälle zeigt, sollten Käufer*innen für verkehrsgünstig gelegene Wohnungen mit einem Aufschlag auf den kreisweiten Durchschnittspreis rechnen. Die Expert*innen haben mit einem 20 Prozent höheren Kaufpreis kalkuliert.

Der Kaufpreisvorteil wurde mit den jährlichen Pendelkosten verrechnet. Dabei haben die Expert*innen neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch den höheren Zeitaufwand einbezogen. Die Kosten sowohl für den Weg mit dem PKW als auch mit dem ÖPNV wurden in diesem Jahr angepasst – für das Auto von 0,35 auf 0,45 Euro pro Kilometer und ab 21 Kilometer einfache Ent­fernung auf 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wurde von 0,10 auf 0,13 Euro angehoben, ab 21 Kilometer auf 0,12 Euro.

Bus und Bahn schlagen Auto

Wird jeweils eine 70-Quadratmeter-Wohnung verglichen, profitieren Pendler*innen in zwei Orten mehr als 30 Jahre lang vom günstigeren Wohnungskauf im Umland, in drei weiteren für mehr als 25 Jahre. In der nordwestlich gelegenen Großen Kreisstadt (GKSt) Dachau im gleichnamigen Landkreis dürfen sich Bus- und Bahnfahrende über eine deutliche Ersparnis durch einen Umzug freuen: Sie schaffen die Entfernung von Bahnhof zu Bahnhof in nur zwölf Minuten und profitieren laut Modellrechnung 36,7 Jahre lang. Autopendler*innen hingegen verfahren den Kostenvorteil bereits in 13,3 Jahren. Auf Platz zwei der besten Standorte für Pen­dler*innen im Münchner Speck­gürtel schafft es die Stadt Puchheim im Landkreis Fürstenfeldbruck. Bus- und Bahnpendler*innen haben das gesparte Kapital rechnerisch nach 35,3 Jahren aufgezehrt, Autofahrer*innen nach 15,2 Jahren. Diese Berechnungen gelten, wenn pro Haushalt eine Person täglich pendelt, die kein Homeoffice nutzt. Zudem wurden bei den Kaufpreisen im Umland 20 Prozent Preisaufschlag gegenüber dem Durchschnittspreis des Landkreises wegen verkehrsgünstiger zentraler Lage hinzugerechnet.

Weitere Standorte, an denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 25 Jahren täglichen Pendelns günstiger bleibt als im Münchner Stadtgebiet, sind die Gemeinden Karlsfeld im Landkreis Dachau sowie Germering (GKSt) und Fürstenfeldbruck (GKSt) im Landkreis Fürstenfeldbruck. Allerdings gilt für alle Orte im Umland von München, dass die Fahrt mit dem ÖPNV geringere Kosten verursacht als die Fahrt mit dem PKW.

„Autofans sind im Speckgürtel Münchens im Nachteil gegenüber ÖPNV-Nutzer*innen. Wer über das Pendeln, also das Arbeiten im Zentrum und Wohnen im Umland nachdenkt, sollte auf öffentliche Verkehrsmittel setzen. Damit sind viele Umlandgemeinden gut an die Metropole angebunden. Der Pendelkostenrechner zeigt auf, wo der Arbeitsweg schnell und günstig bewältigt werden kann und hilft Kaufinteressierten bei der Entscheidung für den Umzug ins Umland“, sagt Christian Hesse, Regionalbereichsleiter und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Süd & Ost von der Postbank Immobilien GmbH.

Familien und Haushalte mit viel Platzbedarf im Umland klar im Vorteil

Kinderzimmer, ein größerer Esstisch, mehr Stauraum und ein Arbeitsplatz: Vor allem Familien benötigen viel Platz. Das 120-Quadrat­meter-Eigen­heim in der Metropole ist nicht leicht zu finden und oftmals mit beträchtlichen Kosten verbunden. Wer sich stattdessen für eine gleichgroße Wohnung im Umland entscheidet, und täglich mit Bus und Bahn in die City pendelt, profitiert in 16 Städten und Gemeinden über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren vom günstigeren Kaufpreis. In fünf weiteren Orten braucht es mehr als 25 Jahre, bis die Kosten für das tägliche Pendeln den Preisvorteil aufgezehrt haben. Und das selbst dann, wenn für eine zentral gelegene Wohnung im Speckgürtel 20 Prozent mehr veranschlagt werden als im jeweiligen kreisweiten Durchschnitt. Ganz vorn liegt bei Familien und anderen Pendler*innen mit erhöhtem Platzbedarf die Große Kreisstadt Dachau im gleichnamigen Kreis. Hier kommen Autopendler*innen 22,7 Jahre besser weg, mit öffentlichen Verkehrsmitteln 62,8 Jahre. Wer mit Bus und Bahn in die Münchner Innenstadt pendelt, für den lohnt sich ein Umzug in eine 120-Quadrat­meter-Eigen­tums­wohnung auch in den Städten Puchheim, Germering, Fürstenfeldbruck, Olching (alle Kreis Fürstenfeldbruck) und Freising (Landkreis Freising) sowie den Gemeinden Karlsfeld (Landkreis Dachau), Eching (Landkreis Freising) und Vaterstetten (Landkreis Ebersberg) mehr als 40 Jahre lang. Mit dem Auto ist diese Zeitspanne in allen Orten deutlich geringer. Die geringsten Kaufpreisvorteile für große Wohnungen mit Zeithorizonten unter 15 Jahren bestehen in Markt Altomünster (Landkreis Dachau) und Herrsching am Ammersee (Landkreis Starnberg). Zwei Nachteile treffen in diesen Orten aufeinander: eher geringe Kaufpreisvorteile gegenüber München, die außerdem noch durch lange Fahrzeiten schnell aufgezehrt werden. Die Landkreise Starnberg und Dachau sind nach dem Landkreis München die teuersten Gebiete im Speckgürtel der bayerischen Landeshauptstadt und die einfache Fahrt mit dem ÖPNV in die City nimmt 59 bzw. 50 Minuten in Anspruch.

Mit Homeoffice rechnet sich ein Umzug ins Umland fast überall

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metropole – die Corona-Pandemie hat diesen Lebensentwurf für viele attrak­tiver gemacht. Weniger Präsenzzwang im Büro durch mehr Homeoffice macht es Arbeitnehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Entfernungen zur Arbeitsstätte in Kauf zu nehmen. Mehr Homeoffice verringert Pendelzeiten und -kosten. Vor diesem Hintergrund haben die Expert*innen des HWWI bereits zum zweiten Mal berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Umlandpreis profitieren, wenn sie mit zwei Homeoffice-Tagen pro Woche planen können und der Preis außerdem 20 Prozent über dem kreisweiten Durchschnitt liegt. Das Ergebnis: Für Pendler*innen mit Homeoffice-Möglichkeit lohnt sich bei Nutzung des ÖPNV ein Umzug in eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Umland in 16 Städten und Gemeinden für mehr als 30 Jahre. Für insgesamt 20 Orte ergibt die Rechnung Zeiträume von mehr als 25 Jahren. Wenn etwa Familien eine 120-Quadratmeter-Wohnung benötigen und der*die pendelnde Berufstätige zwei Tage Homeoffice einplanen kann, sind sie rein finanziell sogar in fast allen Umland-Städten und -Gemeinden bessergestellt als in München. Ein Umzug für einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren lohnt sich in 30 von 32 betrachteten Orten bei Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln. Altomünster (Landkreis Dachau) liegt mit 24,9 Jahren nur knapp darunter. Einzig in Herrsching am Ammersee profitieren Pendler*innen mit 16,1 Jahren weniger als 20 Jahre.

Wenn Umland, dann in eine deutlich größere Wohnung? Diese Rechnung geht nicht auf

Doch was ist, wenn erst mit dem Umzug ins Grüne die Lust auf mehr Platz entsteht? Wenn Eigen­heim­besitzer*innen schon den Pendel­weg auf sich nehmen, dann soll auch ein Hobby-Raum oder ein großzügiges Wohnzimmer dabei sein. Auch diese Bedingungen haben sich die Expert*innen vom HWWI angesehen. Ein Erwerb von 120 Quadratmetern im Umland statt 70 Quadratmetern in der Metropole lohnt sich bei Preisaufschlägen von 20 Prozent in keinem der 32 Umlandorte - weder mit noch ohne Homeoffice. Einzig wenn ein Objekt zum Durchschnittspreis des Landkreises erworben werden kann und somit kein Preisaufschlag von 20 Prozent fällig wird, lohnt sich gegebenenfalls ein Umzug. In Geltendorf (Kreis Landsberg am Lech), Erding und Dorfen (Landkreis Erding) kommt man so auf Kaufpreisvorteile von etwa fünf Jahren. Aber nur, wenn zwei Tage Homeoffice eingeplant werden können und der Weg mit dem ÖPNV zurückgelegt wird.

„Pendler*innen sind oft finanziell bessergestellt als Stadtbewohner*innen, wenn sie für Familie oder Hobby ohnehin mehr Platz benötigen. Ist zudem im Umland noch Homeoffice möglich, steigen die Chancen, dass sich der Umzug rechnet“, sagt Postbank-Immobilienexperte Hesse. „Immobilieninteressent*innen sollten sich den Wohnungskauf im Umland aber keinesfalls schönrechnen. Zu bedenken ist etwa, dass Pendler*innen weniger Zeit mit ihrer Familie oder Hobbys verbringen können. Sich für diesen Nachteil mehr Platz zu gönnen, rechnet sich auf längere Sicht nicht. Als Überbrückung bis zu einem neuen Job oder dem Ruhestand kann dies aber kurzfristig in Kauf genommen werden.“

Die HWWI-Analyse soll Kaufinteressierten einen Überblick über die Pendelkosten und die darauf einwirkenden Parameter geben. Unterschiedliche Ausschläge bei den Kosten ergeben sich beispielsweise durch den tatsächlich gezahlten Preis für die Immobilie – ob die Wohnung zum Durch­schnitts­preis oder mit einem Aufschlag für eine zentrale Lage erworben wurde. Auch die Größe der benötigten Eigen­tums­wohnung, die Wahl des Verkehrsmittels, die Entfernung zum Arbeitsplatz, die Fahrzeit inklusive Stau oder Umsteigen sowie der Durch­schnitts­lohn in der Stadt fließen in die Berechnung ein. Dazu müssen individuelle Homeoffice-Regelungen und Arbeits­zeit­modelle bedacht werden – wenn beispiels­weise mehr oder weniger als die in der Analyse veranschlagten zwei Home­office­tage pro Woche genommen werden. Familien sollten berück­sichtigen, dass Kinder in der Kita möglicher­weise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Anderer­seits ist ein Investment in der Groß­stadt in den meisten Fällen teurer als ein Kauf im Umland. Höhere An­schaffungs­kosten ziehen höhere Schulden nach sich, sodass die langfristigen monatlichen Belastungen durch Tilgung und Zinszahlung steigen.

Ausgangspunkt für die Modell­rechnung sind die kalku­latorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter bzw. 120 Quadratmeter großen Eigen­tums­wohnung aus dem Bestand zuzüglich Notar­gebühren (2% vom Kaufpreis) und Grund­erwerb­steuer in München und im jeweiligen Umlandkreis. Der Erwerb erfolgt zum jeweiligen Durch­schnitts­preis des Jahres 2021, wobei in den Umlandstädten und -gemeinden der Durchschnittspreis des jeweiligen Landkreises zugrunde gelegt wird. Für die Kalkulation wird angenommen, dass die Fahrtzeiten für den Stadt­bewohnen­den innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendelnden von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Münchner Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler*innen also vom Umland-Bahnhof zum Münchner Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto. Für die Nutzung des ÖPNV sind verkehrsgünstig gelegene Wohnlagen in den größten Umlandstädten und Gemeinden des Umlandes bei Pendelnden besonders begehrt. Diese attraktiven Wohnlagen sind nur in den seltensten Fällen zum Durchschnittspreis des Landkreises zu erwerben. Realistischer ist es daher für Pendler*innen, sich bei der Standortssuche an den Ergebnissen der Berechnungen mit Preisaufschlägen von 20 Prozent auf den Durchschnittspreis der jeweiligen Landkreise bei nicht kreisfreien Städten zu orientieren.

Die Pendelkosten setzen sich aus den Ticketpreisen für Bus und Bahn beziehungsweise den laufenden Kosten für das Auto pro Kilometer zusammen. Hinzu kommen die Zeitkosten: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln in München wurde der im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2020 (30,71 Euro je Stunde) veranschlagt. Bereits im zweiten Jahr wurde darüber hinaus eine weitere Variante berechnet: Eine Homeoffice-Lösung erlaubt es dem Berufspendelnden, nur noch an drei statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu fahren (130 statt 220 Tage im Jahr).