Kaufpreisvorteile im Stuttgarter Umland: Lohnt sich das Pendeln?

Trotz hoher Immo­bilien­preise im Speck­gürtel der Groß­städte lässt sich beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung außer­halb Stutt­garts noch Geld sparen. In der Metropole kostet der Quadrat­meter im Schnitt 5.344,61 Euro. Die Durch­schnitts­preise in den Um­land­kreisen liegen mindestens 900 Euro niedriger. Wer sich trotz Arbeits­stelle in der Stutt­garter Innen­stadt für das Umland entscheidet, darf jedoch nicht vergessen, dass durch den Umzug in den Speck­gürtel für den verlängerten Arbeits­weg zusätz­liche Kosten für Benzin oder Zugticket anfallen und mehr Zeit eingeplant werden muss. Das Hamburgische Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) hat für die Postbank eine Modell­rechnung entwickelt, mit der sich diese Pendel­kosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, wie viele Jahre sich der Immo­bilien­erwerb im Umland rechnet und wann der Kosten­vorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurde auch der Faktor Homeoffice einberechnet sowie erstmals größere Wohnungen etwa für Familien berück­sichtigt.

Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durch­schnitt­lich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung sowie einer 120-Quadratmeter-Wohnung in Stuttgart mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung in einem der an­grenzen­den Land­kreise Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigs­burg und dem Rems-Murr-Kreis. Dabei wurden neben den vier be­völkerungs­reichsten Städten und Gemeinden des Land­kreises auch alle weiteren Städte mit mehr als 20.000 Ein­wohnern in die Analyse einbezogen. Insgesamt wurden somit 26 Orte im Stuttgarter Umland betrachtet. Da sich in den Um­land­kreisen zwischen zentral und eher abseits gelegenen Orten ein großes Preis­gefälle zeigt, sollten Käufer*innen für ver­kehrs­günstig gelegene Wohnungen mit einem Aufschlag auf den kreis­weiten Durch­schnitts­preis rechnen. Die Expert*innen haben mit einem 20 Prozent höheren Kaufpreis kalkuliert. Damit reduziert sich der Kauf­preis­vorteil der zentral gelegenen Orte des Land­kreises Ludwigs­burg gegenüber Stuttgart auf nur noch 44 Euro je Quadrat­meter. Die Orte im Land­kreis Göppingen bieten mit einer Preis­differenz von dann noch gut 1.610 Euro je Quadrat­meter das höchste Ein­spar­potential im Umland von Stuttgart, gefolgt von den Orten im Rems-Murr-Kreis mit Preis­unter­schieden von knapp 520 Euro je Quadrat­meter.

Der Kauf­preis­vorteil wurde mit den jährlichen Pendel­kosten verrechnet. Dabei haben die Expert*innen neben den Kosten für das Ticket im öffent­lichen Personen­nah­verkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch den höheren Zeit­auf­wand ein­be­zogen. Die Kosten sowohl für den Weg mit dem PKW als auch mit dem ÖPNV wurden in diesem Jahr angepasst – für das Auto von 0,35 auf 0,45 Euro pro Kilo­meter und ab 21 Kilo­meter einfache Ent­fernung auf 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wurde von 0,10 auf 0,13 Euro an­ge­hoben, ab 21 Kilo­meter auf 0,12 Euro.

Keine langfristigen Preis­vorteile beim Kauf einer 70-Quadrat­meter-Wohnung im Umland

Wird jeweils eine 70-Quadrat­meter-Wohnung ver­glichen, profitieren Pen­dler*innen in keiner der an­grenzen­den Städte und Gemeinden länger als 25 Jahre. Am längsten lohnt sich der Umzug noch in die 32 Kilo­meter entfernte Stadt Ebers­bach an der Fils im Land­kreis Göppingen: Wer den Arbeits­weg jeden Tag mit den öffent­lichen Verkehrs­mitteln zurück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil der östlich von Stuttgart gelegenen Stadt gegenüber der Metropole nach 15,5 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto schrumpft diese Zeit­spanne auf 8,4 Jahre. Nicht einmal ein Jahr lang profitieren Pen­dler*innen vom günstigeren Immo­bilien­preis in den Städten Ditzingen, Bietigheim-Bissingen, Remseck am Neckar und Vaihingen an der Enz, die alle im Land­kreis Ludwigs­burg liegen. Das liegt vor allem daran, dass die Quadrat­meter­preise für Eigen­tums­wohnungen in dem Kreis nur knapp unter denen der Metro­pole liegen. Die Be­rechnun­gen gelten, wenn pro Haus­halt eine Person täglich pendelt, die kein Home­office nutzt. Zudem wurden bei den Kauf­preisen im Umland 20 Pro­zent Preis­auf­schlag gegen­über dem Durch­schnitts­preis des Land­kreises wegen ver­kehrs­güns­tiger zentraler Lage hinzu­gerechnet.

Weitere Stand­orte, an denen der Immo­bilien­kauf nach mehr als zehn Jahren täglichen Pendelns günstiger bleibt als im Stutt­garter Stadt­gebiet, sind die Städte Göppingen (14,2 Jahre) und Eis­lingen/Fils (10,4 Jahre) im Land­kreis Göppingen sowie Waib­lingen und Fell­bach (beide 11,8 Jahre) im Rems-Murr-Kreis. Aller­dings gilt dies nur, wenn Bus und Bahn genutzt werden. Auto­fahrer*innen brauchen den Kauf­preis­vorteil bereits deutlich schneller auf.

Auto­fahrer*innen nur in Ostfildern im Landkreis Esslingen im Vorteil

Täglich pendelnde Autofahrer*innen bleiben im gesamten Stuttgarter Umland unter der 10-Jahres-Marke und sind den ÖPNV-Nutzer*innen zumeist finanziell unter­legen. Nur in Ost­fildern im Land­kreis Esslingen ist der Weg auf der Straße günstiger als auf der Schiene. Allerdings kann der Umzug Kauf­interes­sent*innen hier nicht empfohlen werden, denn selbst Auto­fans haben den Preis­vor­teil schon nach 3,3 Jahren auf­ge­braucht, Pendler*innen mit öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln nach 3,1 Jahren.

„Der Speck­gürtel Stutt­garts ist im Vergleich zu allen anderen Metro­pol­regionen in Deutsch­land eher ungeeignet für kleinere Haus­halte, die sich einen Preis­vor­teil vom Umzug erhoffen. Das Pendeln, also das Arbeiten im Zen­trum und Wohnen im Umland, ist auf­grund der geringen Kauf­preis­unter­schiede nur im Einzel­fall die bessere Wahl“, sagt Frank Boes, Regional­bereichs­leiter und Mitglied der regionalen Ge­schäfts­leitung Süd-Mitte von der Postbank Immobilien GmbH. „Immo­bilien­interes­sent*innen sollten sich den Wohnungs­kauf im Umland keines­falls schön­rechnen. Als Über­brückung bis zu einem neuen Job oder dem Ruhe­stand können Nach­teile durch längere Arbeits­wege und weniger Freizeit aber kurz­fristig in Kauf genommen werden.“

Familien und Haus­halte mit viel Platz­bedarf haben eher einen Vorteil im Umland

Kinder­zimmer, ein größerer Esstisch, mehr Stauraum und ein Arbeits­platz: Vor allem Familien benötigen viel Platz. 120 Quadrat­meter Eigen­heim in der Metropole sind ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht un­erheb­lichen Kosten verbunden. Wer sich statt­dessen für eine gleich­große Wohnung im Umland ent­scheidet, und täglich mit Bus und Bahn in die City pendelt, profitiert in einer Stadt über einen Zeit­raum von mehr als 25 Jahren vom güns­tigeren Kauf­preis. In drei weiteren Orten braucht es mehr als 20 Jahre, bis die Kosten für das tägliche Pendeln den Preis­vorteil auf­ge­zehrt haben. Und das selbst dann, wenn für eine zentral gelegene Wohnung im Speck­gürtel 20 Prozent mehr ver­anschlagt werden als im jeweiligen kreis­weiten Durch­schnitt. Ganz vorn liegt bei Familien und anderen Pen­dler*innen mit erhöhtem Platz­bedarf die Stadt Ebers­bach an der Fils (Land­kreis Göppin­gen). Mit dem ÖPNV rechnet sich der Umzug 26,5 Jahre und mit dem Auto 14,4 Jahre lang. In Göppin­gen im gleich­namigen Kreis kommen Pen­dler*innen mit öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln auf 24,4 Jahre und liegen damit nur knapp unter der 25-Jahres-Grenze, für Autofans rechnet es sich nur 11,5 Jahre lang. Wer mit Bus und Bahn in die Stutt­garter Innen­stadt pendelt, für den lohnt sich ein Umzug in eine 120-Quadrat­meter-Eigen­tums­wohnung auch in den Städten Waiblingen und Fellbach (beide Rems-Murr-Kreis) rund 20 Jahre lang. Die gering­sten Kauf­preis­vor­teile für große Wohnungen mit Zeit­hori­zonten unter zwei Jahren bestehen in allen be­trachteten Orten im Landkreis Ludwigs­burg.

Mit Home­office rechnet sich ein Umzug ins Umland häufiger

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metro­pole – die Corona-Pandemie hat diesen Lebens­ent­wurf für viele attrak­tiver gemacht. Weniger Präsenz­zwang im Büro durch mehr Home­office macht es Arbeit­nehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Ent­fernungen zur Arbeits­stätte in Kauf zu nehmen. Mehr Home­office verringert Pendel­zeiten und -kosten. Vor diesem Hinter­grund haben die Expert*innen des HWWI bereits zum zweiten Mal berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Um­land­preis profitieren, wenn sie mit zwei Home­office-Tagen pro Woche planen können und der Preis außerdem 20 Prozent über dem kreis­weiten Durch­schnitt liegt. Das Ergebnis: Für Pendler*innen mit Home­office-Mög­lich­keit lohnt sich bei Nutzung des ÖPNV ein Umzug in eine 70-Quadrat­meter-Wohnung im Umland in einer Stadt für mehr als 25 Jahre: Immo­bilien­käufer*innen in Ebers­bach an der Fils (Land­kreis Göppin­gen) benötigen 26,2 Jahre, um den Preis­vorteil zu ver­fahren. Die Stadt Göppin­gen im gleich­namigen Land­kreis kommt mit 24 Jahren eben­falls noch relativ gut weg. Alle anderen Orte im Umland bleiben unter der 20-Jahres-Grenze – wobei Waib­lingen und Fell­bach im Rems-Murr-Kreis diese mit 19,9 Jahren nur knapp unter­schreiten. Mit dem Auto lohnt sich kein Ort mehr als 15 Jahre.

Wenn etwa Familien eine 120-Quadrat­meter-Wohnung be­nötigen und der*die pendeln­de Berufs­tätige zwei Tage Home­office ein­planen kann, sind sie rein finanziell in deutlich mehr Umland-Städten besser­gestellt als in Stutt­gart, wenn der ÖPNV genutzt wird. Ein Umzug für einen Zeit­raum von mehr als 40 Jahren lohnt sich in zwei der be­trachteten Orte aus dem Land­kreis Göppin­gen: Ebers­bach an der Filz und Göppin­gen. Für drei weitere Städte (Waib­lingen und Fell­bach (Rems-Murr-Kreis) sowie Eis­lingen/Filz (Land­kreis Göppin­gen)) ergibt sich ein Zeit­hori­zont von mehr als 30 Jahren. Ein Umzug nach Geis­lingen an der Steige ver­spricht Kosten­vor­teile für mehr als 25 Jahre.

Umzug ins Umland gut durchrechnen

Zusammen­fassend zeigt die Postbank-Pendel­analyse, dass sich im Speck­gürtel von Stutt­gart ein Umzug nur lohnt, wenn ohnehin eine große Wohnung benötigt wird und die Option auf Home­office besteht. Ein weiterer Faktor, der das Pendeln finan­ziell attraktiv machen kann, ist der Fund eines seltenen Kauf­objektes, das trotz seiner ver­kehrs­güns­tigen Lage zum Durch­schnitts­preis angeboten wird. Fallen die 20 Prozent Preis­auf­schlag für eine zentral und ver­kehrs­günstig gelegene Eigen­tums­wohnung weg, können Pen­dler*innen länger vom Umzug profitieren. Wer in Fell­bach oder Waib­lingen (Rems-Murr-Kreis) ein 70-Quadrat­meter-Objekt zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises findet, der hat den Preis­vorteil erst nach 30 Jahren täglichen Pendelns mit öffent­lichen Ver­kehrs­mitteln ver­fahren. In Ess­lingen am Neckar dauert es 28,5 Jahre. Bei einer 120-Quadrat­meter-Wohnung zum Durch­schnitts­preis lohnt sich das tägliche Pendeln mit dem ÖPNV in sieben Orten mehr als 30 Jahre, in weiteren drei Städten mehr als 25 Jahre lang.

Was sich hingegen nicht einmal zum günstigeren Durch­schnitts­preis und weder mit noch ohne Home­office rechnet, ist eine Ver­größerung im Umland. Wer für den Nach­teil des Pendelns statt der 70 Quadrat­meter in der Stadt eine große Eigen­tums­wohnung mit 120 Quadrat­metern außer­halb kauft, macht immer ein Ver­lust­ge­schäft und kann nicht einmal ein Jahr lang von dem Umzug profitieren.

„Pen­dler*innen sind oft finanziell besser­gestellt als Stadt­be­wohner*innen, wenn sie für Familie oder Hobby ohnehin mehr Platz benötigen. Ist zudem im Umland noch Home­office möglich, steigen die Chancen, dass sich der Umzug rechnet“, sagt Postbank-Immobilien­experte Boes. „Zu bedenken ist etwa, dass Pen­dler*innen weniger Zeit mit ihrer Familie oder Hobbys ver­bringen können. Der Pendel­kosten­rechner hilft Kauf­interes­sierten bei der Ent­scheidung für den Umzug ins Umland.“

Die HWWI-Analyse soll Kauf­interes­sierten einen Über­blick über die Pendel­kosten und die darauf ein­wirkenden Parameter geben. Unter­schied­liche Aus­schläge bei den Kosten ergeben sich beispiels­weise durch den tatsächlich gezahlten Preis für die Immobilie – ob die Wohnung zum Durch­schnitts­preis oder mit einem Auf­schlag für eine zentrale Lage erworben wurde. Auch die Größe der benötigten Eigen­tums­wohnung, die Wahl des Ver­kehrs­mittels, die Ent­fernung zum Arbeits­platz, die Fahrzeit inklusive Stau oder Umsteigen sowie der Durch­schnitts­lohn in der Stadt fließen in die Berech­nung ein. Dazu müssen indivi­duelle Home­office-Regelungen und Arbeits­zeit­modelle bedacht werden – wenn beispiels­weise mehr oder weniger als die in der Analyse ver­an­schlag­ten zwei Home­office­tage pro Woche genommen werden. Familien sollten berück­sich­tigen, dass Kinder in der Kita mög­licher­weise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unter­wegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Anderer­seits ist ein Invest­ment in der Groß­stadt in den meisten Fällen teurer als ein Kauf im Umland. Höhere An­schaffungs­kosten ziehen höhere Schulden nach sich, so dass die lang­fristigen monat­lichen Be­lastungen durch Tilgung und Zins­zahlung steigen.

Ausgangs­punkt für die Modell­rechnung sind die kalkula­torischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadrat­meter bzw. 120 Quadrat­meter großen Eigen­tums­wohnung aus dem Bestand zuzüglich Notar­gebühren (2% vom Kaufpreis) und Grund­erwerb­steuer in Stuttgart und im jeweiligen Umland­kreis. Der Erwerb erfolgt zum jeweiligen Durch­schnitts­preis des Jahres 2021, wobei in den Um­land­städten und -gemeinden der Durch­schnitts­preis des jeweiligen Land­kreises zugrunde gelegt wird. Für die Kalkulation wird angenommen, dass die Fahrtzeiten für den Stadt­bewohnen­den innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendeln­den von seiner Haustür zum Bahnhof der betref­fenden Stadt und vom Stuttgarter Haupt­bahn­hof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler*innen also vom Umland-Bahnhof zum Stuttgarter Haupt­bahn­hof. Analysiert wurden sowohl die Fahrt­zeiten mit öffent­lichen Verkehrs­mitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto. Für die Nutzung des ÖPNV sind ver­kehrs­günstig gelegene Wohn­lagen in den größten Um­land­städten und Gemeinden des Umlandes bei Pendlern besonders begehrt. Diese attraktiven Wohnlagen sind nur in den seltensten Fällen zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises zu erwerben. Realistischer ist es daher für Pendler, sich bei der Stand­orts­suche an den Ergebnissen der Berechnungen mit Preis­auf­schlägen von 20 Prozent auf den Durch­schnitts­preis der jeweiligen Land­kreise bei nicht kreis­freien Städten zu orientieren.

Die Pendel­kosten setzen sich aus den Ticket­preisen für Bus und Bahn beziehungs­weise den laufenden Kosten für das Auto pro Kilometer zusammen. Hinzu kommen die Zeitkosten: Für den zusätzlichen Zeit­auf­wand durch das Pendeln in Stuttgart wurde der im Mittel erzielte Brutto­lohn im Jahr 2020 (31,69 Euro je Stunde) veranschlagt. Bereits im zweiten Jahr wurde darüber hinaus eine weitere Variante berechnet: Eine Homeoffice-Lösung erlaubt es dem Berufs­pendeln­den, nur noch an drei statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pendeln (130 statt 220 Tage im Jahr).