Umzug in das Kölner Umland: Lohnt sich das Pendeln?

Mit dem Kauf einer Eigen­tums­wohnung außerhalb Kölns lässt sich trotz gestiegener Immo­bilien­preise im Speckgürtel der Metropole noch Geld sparen. In der Domstadt kostet der Quadratmeter im Schnitt etwa 4.900 Euro. Die Durch­schnitts­preise in den Umland­kreisen liegen mindestens 1.600 Euro niedriger. Wer sich trotz Arbeits­stelle in der Kölner Innen­stadt für das Umland entscheidet, darf jedoch nicht vergessen, dass durch den Umzug in den Speck­gürtel für den verlängerten Arbeitsweg zusätzliche Kosten für Benzin oder Zugticket anfallen und mehr Zeit eingeplant werden muss. Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine Modell­rechnung entwickelt, mit der sich diese Pendel­kosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, wie viele Jahre sich der Immo­bilien­erwerb im Umland rechnet und wann der Kosten­vorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist. Dabei wurde auch der Faktor Home­office einberechnet sowie erstmals ebenfalls größere Wohnungen für Familien berück­sichtigt.

Verglichen wurde jeweils der Kauf einer durch­schnittlich teuren 70-Quadrat­meter-Wohnung sowie einer 120-Quadrat­meter-Wohnung in Köln mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung in den angrenzenden Landkreisen Mettmann, Rhein-Kreis Neuss, Rhein-Erft-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis und Rhein-Sieg-Kreis sowie den kreisfreien Städten Leverkusen und Bonn. Dabei wurden neben den vier jeweils be­völkerungs­reichsten Städten auch alle Orte mit mehr als 20.000 Einwohnern in die Analyse einbezogen. Insgesamt wurden somit 47 Städte im Kölner Umland betrachtet. Da sich in den Umlandkreisen zwischen zentral und eher abseits gelegenen Gemeinden ein großes Preis­gefälle zeigt, sollten Käufer*innen für verkehrs­günstig gelegene Wohnungen mit einem Aufschlag auf den kreisweiten Durch­schnitts­preis rechnen. Die Expert*innen haben mit einem 20 Prozent höheren Kaufpreis kalkuliert.

Der Kauf­preis­vorteil wurde mit den jährlichen Pendel­kosten verrechnet. Dabei haben die Expert*innen neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personen­nah­verkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch den höheren Zeit­auf­wand einbezogen. Die Kosten sowohl für den Weg mit dem PKW als auch mit dem ÖPNV wurden in diesem Jahr angepasst – für das Auto von 0,35 auf 0,45 Euro pro Kilometer und ab 21 Kilometer einfache Entfernung auf 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wurde von 0,10 auf 0,13 Euro angehoben, ab 21 Kilometer auf 0,12 Euro.

Bus und Bahn schlagen Auto – Klare Preisvorteile in Leverkusen

Wird jeweils eine 70-Quadratmeter-Wohnung verglichen, profitieren Pendler*innen aus vier Städten besonders vom günstigen Wohnungskauf im Umland. Am längsten gilt das für die kreisfreie Stadt Leverkusen: Wer den Arbeitsweg jeden Tag mit den öffentlichen Verkehrs­mitteln zurücklegt, hat den Kauf­preis­vorteil gegenüber Köln erst nach 37,8 Jahren aufgebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto schrumpft diese Zeitspanne auf 23,5 Jahre. Auch in drei Orten im Rhein-Erft-Kreis dürfen sich Bus- und Bahn­fahrende über eine deutliche Ersparnis durch einen Umzug freuen. In Hürth profitieren sie laut Modell­rechnung 31,6 Jahre lang. Auto­pendler*innen hingegen verfahren den Kostenvorteil bereits in 17,1 Jahren. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler*innen im Kölner Speck­gürtel schafft es Brühl, Rheinland. Bus- und Bahn­pendler*innen haben das gesparte Kapital dort rechnerisch nach 26,3 Jahren aufgezehrt, Auto­fahrer*innen nach 11,6 Jahren. In Pulheim sind es 25 Jahre für ÖPNV-Nutzer*innen und 13,4 Jahre mit dem Auto. Diese Berechnungen gelten, wenn pro Haushalt eine Person täglich pendelt, die kein Homeoffice nutzt. Zudem wurden bei den Kaufpreisen im Umland 20 Prozent Preisaufschlag auf den Durch­schnitts­preis des Landkreises wegen verkehrs­günstiger zentraler Lage hinzu­gerechnet.

Autopendler*innen nur in Wesseling und Wermelskirchen leicht im Vorteil

Täglich pendelnde Auto­fahrer*innen bleiben im gesamten Kölner Umland unter der 25-Jahre-Marke. Für die Mehrheit der Regionen sind öffentliche Verkehrs­mittel die bessere Wahl, nur in fünf Städten bietet der PKW derzeit leichte Kosten­vorteile gegenüber dem ÖPNV. Für die Strecke ab Wesseling (Rhein-Erft-Kreis) bietet der PKW mit einem Unterschied zum ÖPNV von 1,8 Jahren die größten Kosten­vorteile. Für die 15 km nach Köln benötigt man mit dem Auto 20 Minuten, mit dem ÖPNV 36 Minuten. Damit verfahren Auto­fahrer*innen den Kaufpreisvorteil ab Wesseling in 14,2, ÖPNV- Nutzer*innen in 12,4 Jahren. Für Wermels­kirchen (Rheinisch-Bergischer-Kreis) sind die Kaufpreisvorteile mit 5,4 Jahren für Autofahrer*innen und 4,3 Jahren für ÖPNV-Nutzer*innen bereits deutlich geringer. In Velbert (Landkreis Mettmann) profitieren Pendler*innen 4,4 (ÖPNV) bzw. 4,7 Jahre (PKW). In Monheim am Rhein (Landkreis Mettmann) und Rheinbach (Rhein-Sieg-Kreis) fallen die Unterschiede minimal aus.

Familien und Haushalte mit viel Platzbedarf im Umland klar im Vorteil

Kinderzimmer, ein größerer Esstisch, mehr Stauraum und ein Arbeitsplatz: Vor allem Familien benötigen viel Platz. 120 Quadratmeter Eigenheim in der Metropole sind ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht unerheblichen Kosten verbunden. Wer sich stattdessen für eine gleichgroße Wohnung im Umland entscheidet und täglich mit Bus und Bahn in die City pendelt, profitiert in fünf Städten und Gemeinden über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren vom günstigeren Kaufpreis. In fünf weiteren Orten braucht es mehr als 25 Jahre, bis die Kosten für das tägliche Pendeln den Preisvorteil aufgezehrt haben. Und das selbst dann, wenn für eine zentral gelegene Wohnung im Speckgürtel 20 Prozent mehr veranschlagt werden als im jeweiligen kreisweiten Durchschnitt. Ganz vorn liegt auch bei Familien und anderen Pendler*innen mit erhöhtem Platzbedarf die kreisfreie Stadt Leverkusen. Mit dem ÖPNV rechnet sich der Umzug 64,8 Jahre und selbst mit dem Auto noch 40,3 Jahre lang. In Hürth im Rhein-Erft-Kreis kommen Pendler*innen mit öffentlichen Verkehrsmitteln 54,2 Jahre besser weg, mit dem Auto 29,4 Jahre. Alle anderen Orte liegen für Autofahrer*innen unter der 25-Jahres-Marke. Wer mit Bus und Bahn in die Kölner Innenstadt pendelt, für den lohnt sich ein Umzug in eine 120-Quadratmeter-Eigentumswohnung außerdem in Brühl (Rheinland) und Pulheim im Rhein-Erft-Kreis sowie Dormagen im Rhein-Kreis Neuss mehr als 30 Jahre lang. In Kerpen (Kolpingstadt), Erftstadt und der Stadt Elsdorf im Rhein-Erft-Kreis sowie der Stadt Bergisch-Gladbach (Rhein-Bergischer Kreis) und der kreisfreien Stadt Bonn besteht dieser Vorteil mit dem ÖPNV noch mehr als 25 Jahre. In Rheinbach (Rhein-Sieg-Kreis), Wermelskirchen (Rheinisch-Bergischer Kreis), Velbert (Kreis Mettmann) und Wachtberg (Rhein-Sieg-Kreis) bestehen Kaufpreisvorteile für große Wohnungen hingegen nur weniger als acht Jahre mit Bus und Bahn.

Mit Homeoffice rechnet sich ein Umzug ins Umland in vielen Orten

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metropole – die Corona-Pandemie hat diesen Lebensentwurf für viele attraktiver gemacht. Weniger Präsenzzwang im Büro durch mehr Homeoffice macht es Arbeitnehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Entfernungen zur Arbeitsstätte in Kauf zu nehmen. Mehr Homeoffice verringert Pendelzeiten und -kosten. Vor diesem Hintergrund haben die Expert*innen des HWWI bereits zum zweiten Mal berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Umlandpreis profitieren, wenn sie mit zwei Homeoffice-Tagen pro Woche planen können und der Preis außerdem 20 Prozent über dem kreisweiten Durchschnitt liegt. Das Ergebnis: Für Pendler*innen mit Homeoffice-Möglichkeit lohnt sich bei Nutzung des ÖPNV ein Umzug in eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Umland in fünf Städten und Gemeinden für mehr als 30 Jahre. Für insgesamt acht Orte ergibt die Rechnung Zeiträume von mehr als 25 Jahren, darunter fallen Leverkusen, Hürth, Brühl, Pulheim und Dormagen. Wenn etwa Familien eine 120-Quadratmeter-Wohnung benötigen und ein Erwachsener zwei Tage Homeoffice einplanen kann, sind sie rein finanziell in der Mehrheit der Umland-Städte und -gemeinden bessergestellt als in Köln. Ein Umzug für einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren lohnt sich in 29 betrachteten Orten – bei Nutzung des ÖPNV und zwei Homeoffice-Tagen. In elf Städten und Gemeinden gilt dies auch für Autopendler*innen.

Wenn Umland, dann in eine deutlich größere Wohnung? Diese Rechnung geht nicht auf

Doch was ist, wenn erst mit dem Umzug ins Grüne die Lust auf mehr Platz entsteht? Wenn Eigen­heim­besitzer*innen schon den Pendelweg auf sich nehmen, dann soll auch ein Hobby-Raum oder ein großzügiges Wohnzimmer dabei sein. Auch diese Bedingungen haben sich die Expert*innen vom HWWI angesehen. Ein Erwerb von 120 Quadratmetern im Umland statt 70 Quadratmetern in der Metropole lohnt sich bei Preisaufschlägen von 20 Prozent in keinem der 47 Umlandorte - weder mit noch ohne Homeoffice. Rein rechnerisch werden überall sogar negative Werte erzielt. Selbst wenn ein Objekt zum Durchschnittspreis des Landkreises erworben werden kann und somit kein Preisaufschlag von 20 Prozent fällig wird, lohnt sich der Umzug in die deutlich größere Wohnung nicht einmal für eine Übergangszeit bis zum Ruhestand oder Jobwechsel.

„Pendler*innen sind oft finanziell bessergestellt als Stadtbewohner*innen, wenn sie für Familie oder Hobby ohnehin mehr Platz benötigen. Ist zudem im Umland noch Homeoffice möglich, steigen die Chancen, dass sich der Umzug rechnet“, sagt Daniela Bellinghausen, Regionalbereichsleiterin und Mitglied der regionalen Geschäftsleitung Süd-West von der Postbank Immobilien GmbH. „Immobilieninteressent*innen sollten vor dem Wohnungskauf im Umland alle Aspekte einbeziehen. In einigen Fällen kann der Erwerb in der Stadt trotz höherer Preise die bessere Wahl sein, weil mehr Zeit für die Familie oder Freizeit bleibt.“

Die HWWI-Analyse soll Kaufinteressierten einen Überblick über die Pendelkosten und die darauf einwirkenden Parameter geben. Unterschiedliche Ausschläge bei den Kosten ergeben sich beispielsweise durch den tatsächlich gezahlten Preis für die Immobilie – ob die Wohnung zum Durchschnittspreis oder mit einem Aufschlag für eine zentrale Lage erworben wurde. Auch die Größe der benötigten Eigentumswohnung, die Wahl des Verkehrsmittels, die Entfernung zum Arbeitsplatz, die Fahrzeit inklusive Stau oder Umsteigen sowie der Durchschnittslohn in der Stadt fließen in die Berechnung ein. Dazu müssen individuelle Homeoffice-Regelungen und Arbeitszeitmodelle bedacht werden – wenn beispielsweise mehr oder weniger als die in der Analyse veranschlagten zwei Homeofficetage pro Woche genommen werden. Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Andererseits ist ein Investment in der Großstadt in den meisten Fällen teurer als ein Kauf im Umland. Höhere Anschaffungskosten ziehen höhere Schulden nach sich, so dass die langfristigen monatlichen Belastungen durch Tilgung und Zinszahlung steigen.

Ausgangspunkt für die Modellrechnung sind die kalkulatorischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadratmeter bzw. 120 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand zuzüglich Notargebühren (2% vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in Köln und im jeweiligen Umlandkreis. Der Erwerb erfolgt zum jeweiligen Durchschnittspreis des Jahres 2021, wobei in den Umlandstädten und -gemeinden der Durchschnittspreis des jeweiligen Landkreises zugrunde gelegt wird. Für die Kalkulation wird angenommen, dass die Fahrtzeiten für den Stadtbewohnenden innerhalb der City identisch sind mit denen des Pendelnden von seiner Haustür zum Bahnhof der betreffenden Stadt und vom Kölner Hauptbahnhof zu seinem Arbeitsplatz. Zusätzliche Zeiten entstehen für Pendler*innen also vom Umland-Bahnhof zum Kölner Hauptbahnhof. Analysiert wurden sowohl die Fahrtzeiten mit öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto. Für die Nutzung des ÖPNV sind verkehrsgünstig gelegene Wohnlagen in den größten Umlandstädten und Gemeinden des Umlandes bei Pendler*innen besonders begehrt. Diese attraktiven Wohnlagen sind nur in den seltensten Fällen zum Durchschnittspreis des Landkreises zu erwerben. Realistischer ist es daher für Pendler*innen, sich bei der Standortssuche an den Ergebnissen der Berechnungen mit Preisaufschlägen von 20 Prozent auf den Durchschnittspreis der jeweiligen Landkreise bei nicht kreisfreien Städten zu orientieren.

Die Pendelkosten setzen sich aus den Ticketpreisen für Bus und Bahn beziehungsweise den laufenden Kosten für das Auto pro Kilometer zusammen. Hinzu kommen die Zeitkosten: Für den zusätzlichen Zeitaufwand durch das Pendeln in Köln wurde der im Mittel erzielte Bruttolohn im Jahr 2020 (26,66 Euro je Stunde) veranschlagt. Bereits im zweiten Jahr wurde darüber hinaus eine weitere Variante berechnet: Eine Homeoffice-Lösung erlaubt es dem Berufspendelnden, nur noch an drei statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pendeln (130 statt 220 Tage im Jahr).