Kaufpreisvorteile im Düsseldorfer Umland: Lohnt sich das Pendeln?

Trotz gestiegener Immo­bilien­preise im Speck­gürtel der Groß­städte lässt sich beim Kauf einer Eigen­tums­wohnung außer­halb Düssel­dorfs noch Geld sparen. In der Landes­haupt­stadt Nord­rhein-West­falens kostet der Quadrat­meter im Schnitt 5.361,27 Euro. Die Durch­schnitts­preise in den Um­land­kreisen liegen mindestens 2.250 Euro niedriger. Wer sich trotz Arbeits­stelle in der Düssel­dorfer Innen­stadt für das Umland ent­scheidet, darf jedoch nicht vergessen, dass durch den Umzug in den Speck­gürtel für den ver­längerten Arbeits­weg zu­sätz­liche Kosten für Benzin oder Zug­ticket anfallen und mehr Zeit ein­geplant werden muss. Das Hamburgische Welt­Wirtschafts­Institut (HWWI) hat für die Postbank eine Modell­rechnung ent­wickelt, mit der sich diese Pendel­kosten beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, wie viele Jahre sich der Immo­bilien­erwerb im Umland rechnet und wann der Kosten­vorteil durch das Pendeln auf­ge­zehrt ist. Dabei wurde auch der Faktor Home­office ein­berech­net sowie erstmals eben­falls größere Wohnungen etwa für Familien berück­sichtigt.

Ver­glichen wurde jeweils der Kauf einer durch­schnitt­lich teuren 70-Quadrat­meter-Wohnung sowie einer 120-Quadrat­meter-Wohnung in Düssel­dorf mit dem Erwerb einer gleich großen Wohnung in einem der an­grenzen­den Land­kreise Mett­mann und Rhein-Kreis Neuss sowie der kreis­freien Stadt Duis­burg. Aus den beiden Land­kreisen wurden dabei alle Städte mit mehr als 20.000 Ein­wohnern in die Analyse ein­be­zogen. Ins­gesamt wurden somit 18 Städte im Düssel­dorfer Umland betrachtet. Da sich in den Umland­kreisen zwischen zentral und eher abseits gelegenen Orten ein großes Preis­gefälle zeigt, sollten Käufer*innen für ver­kehrs­günstig gelegene Wohnungen mit einem Aufschlag auf den kreis­weiten Durch­schnitts­preis rechnen. Die Expert*innen haben mit einem 20 Pro­zent höheren Kauf­preis kalkuliert.

Der Kauf­preis­vorteil wurde mit den jährlichen Pendel­kosten verrechnet. Dabei haben die Expert*innen neben den Kosten für das Ticket im öffentlichen Personen­nah­verkehr (ÖPNV) oder für das Auto samt Benzin auch den höheren Zeit­auf­wand ein­bezogen. Die Kosten sowohl für den Weg mit dem PKW als auch mit dem ÖPNV wurden in diesem Jahr angepasst – für das Auto von 0,35 auf 0,45 Euro pro Kilo­meter und ab 21 Kilo­meter einfache Ent­fernung auf 0,43 Euro. Die Fahrt mit Bus und Bahn wurde von 0,10 auf 0,13 Euro an­gehoben, ab 21 Kilometer auf 0,12 Euro.

Bus und Bahn schlagen Auto – Klare Preisvorteile in Duisburg und Neuss

Wird jeweils eine 70-Quadrat­meter-Wohnung ver­glichen, profi­tieren Pendler*innen aus der 28 Kilo­meter ent­fernten kreis­freien Stadt Duis­burg am längsten vom günstigeren Wohnungs­kauf im Umland: Wer den Arbeits­weg jeden Tag mit den öffentlichen Verkehrs­mitteln zurück­legt, hat den Kauf­preis­vorteil gegen­über der Metro­pole erst nach 66,8 Jahren auf­gebraucht, bei täglicher Fahrt mit dem Auto schrumpft diese Zeit­spanne auf 24 Jahre. Auch in der nur zehn Kilo­meter ent­fernten Stadt Neuss im Rhein-Kreis Neuss dürfen sich Bus- und Bahn­fahrende über eine deutliche Ersparnis durch einen Umzug freuen: Sie schaffen die Ent­fernung von Bahnhof zu Bahnhof in nur elf Minuten und profitieren laut Modell­rechnung 44,1 Jahre lang. Auto­pendler*innen hin­gegen ver­fahren den Kosten­vorteil in 23,7 Jahren. Auf Platz drei der besten Standorte für Pendler*innen im Düssel­dorfer Speck­gürtel schafft es Erkrath im Kreis Mett­mann. Bus- und Bahn­pendler*innen aus dem Osten der Metropole haben das gesparte Kapital rechnerisch nach 42,6 Jahren auf­gezehrt, Auto­fahrer*innen nach 19,7 Jahren. In Hilden, eben­falls im Kreis Mett­mann gelegen, sind ÖPNV-Nutzer*innen 33,5 Jahre lang im Vorteil gegen­über Düssel­dorfer*innen, mit dem Auto 18 Jahre. Diese Berech­nungen gelten, wenn pro Haus­halt eine Person täglich pendelt, die kein Home­office nutzt. Zudem wurden bei den Kauf­preisen im Umland 20 Prozent Preis­auf­schlag gegen­über dem Durch­schnitts­preis des Land­kreises wegen ver­kehrs­güns­tiger zentraler Lage hinzu­gerechnet.

Weitere Stand­orte, an denen der Immo­bilien­kauf auch nach mehr als 25 Jahren täglichen Pendelns günstiger bleibt als im Düssel­dorfer Stadt­gebiet, sind die Städte Ratingen und Mett­mann (Kreis Mett­mann) sowie Meer­busch im Rhein-Kreis Neuss. Allerdings gilt dies in Ratingen und Mett­mann sowie in nahezu allen Um­land­städten und -gemeinden vor allem, wenn Bus und Bahn genutzt werden.

Autofahrer*innen nur in Jüchen im Vorteil

In Meer­busch (Rhein-Kreis Neuss) bleiben täglich pendelnde Auto­fahrer*innen knapp über der 25-Jahres-Marke. Die Stadt nord­westlich von Düssel­dorf stellt somit im gesamten Umland die Ausnahme der Regel dar. Aller­dings sind Bahn­reisende auch dort besser­gestellt. Hier gibt es wieder nur eine Ausnahme: Autofans sind im Vergleich zu ÖPNV-Nutzer*innen nur in Jüchen im Rhein-Kreis Neuss im Vorteil – nur hier schlägt die Straße die Schiene. Aller­dings ist Jüchen generell der un­attrak­tiv­ste Ort für Pendler*innen im Düssel­dorfer Umland. Vom Kauf­preis­vorteil profi­tieren sie 9,2 Jahre lang, wenn sie Bus und Bahn für die Fahrt in die City nutzen, Autofahrer*innen mit 9,7 Jahren etwas länger. Das liegt daran, dass die An­bindung an die Metro­pole ungünstig ist: Mit dem Auto lässt sich die Strecke in 35 Minuten be­wältigen, mit Bus- und Bahn dauert es mit 58 Minuten fast doppelt so lange. Wem allerdings 70 Quadrat­meter nicht reichen und daher nach 120 Quadrat­metern sucht, der profitiert in Jüchen (Rhein-Kreis Neuss) 16,7 Jahre vom Pendeln mit dem Auto und 15,8 Jahre mit den öffentlichen Verkehrs­mitteln. Bei großen Wohnungen rechnet sich das Pendeln mit dem Auto in sechs Orten immerhin mehr als 30 Jahre lang – auch hier sind jedoch ÖPNV-Nutzer*innen über deutlich längere Zeit­räume im Vorteil.

„Im Speck­gürtel Düssel­dorfs stellt Duis­burg einen Sonder­fall dar, wenn es um die Ent­scheidung zum Arbeiten im Zentrum und Wohnen im Umland geht. Die Quadrat­meter­preise liegen deutlich unter allen anderen Gemeinden und Städten. Gleich­zeitig ist Duis­burg her­vor­ragend angebunden und Bahn­fahrer*innen sind in nur zwölf Minuten am Düssel­dorfer Haupt­bahn­hof“, sagt Gabriele Strunk, Regional­bereichs­leiterin und Mitglied der regionalen Geschäfts­leitung Nord-West von der Postbank Immobilien GmbH. „In anderen Orten der Region ist die Lage komplexer, hier hilft der Pendel­kosten­rechner Kauf­interessier­ten bei der Ent­scheidung für den Umzug ins Umland.“

Familien und Haushalte mit viel Platzbedarf im Umland klar im Vorteil

Kinder­zimmer, ein größerer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Arbeits­platz: Vor allem Familien be­nötigen viel Platz. 120 Quadrat­meter Eigen­heim in der Metropole sind ohnehin nicht leicht zu finden und mit nicht un­erheb­lichen Kosten ver­bunden. Wer sich statt­dessen für eine gleich­große Wohnung im Um­land ent­scheidet, und täglich mit Bus und Bahn in die City pendelt, profitiert in zwölf Städten und Ge­meinden über einen Zeit­raum von mehr als 30 Jahren vom günstigeren Kauf­preis. In zwei weiteren Orten braucht es mehr als 25 Jahre, bis die Kosten für das tägliche Pendeln den Preis­vorteil auf­ge­zehrt haben. Und das selbst dann, wenn für eine zentral gelegene Woh­nung im Speck­gürtel 20 Pro­zent mehr ver­an­schlagt werden als im je­weiligen kreis­weiten Durch­schnitt. Ganz vorn liegt auch bei Familien und anderen Pendler*innen mit erhöhtem Platz­bedarf die kreis­freie Stadt Duis­burg. Mit dem ÖPNV rechnet sich der Umzug be­achtliche 114,5 Jahre und selbst mit dem Auto noch 41,1 Jahre lang. In der Stadt Neuss im Rhein-Kreis Neuss kommen Pendler*innen mit öffentlichen Ver­kehrs­mitteln 75,7 Jahre besser weg, mit dem Auto 40,7 Jahre. Wer mit Bus und Bahn in die Düssel­dorfer Innen­stadt pendelt, für den lohnt sich ein Umzug in eine 120-Quadrat­meter-Eigen­tums­wohnung auch in Erkrath und Hilden im Kreis Mett­mann sowie Meer­busch im Rhein-Kreis Neuss mehr als 50 Jahre lang. Mit dem Auto zahlt sich ein Umzug in allen drei Orten mehr als 30 Jahre aus. In den Städten Ratingen und Mett­mann (Kreis Mett­mann) besteht der Vorteil bei ÖPNV-Nutzung noch mehr als 30 Jahre. Die geringsten Kauf­preis­vor­teile für große Wohnungen mit Zeit­hori­zonten unter 25 Jahren bestehen in Mon­heim am Rhein, Wülfrath und Velbert (alle Kreis Mett­mann) sowie Jüchen im Rhein-Kreis Neuss.

Mit Homeoffice rechnet sich ein Umzug ins Umland fast überall

Wohnen im Grünen, arbeiten in der Metro­pole – die Corona-Pan­demie hat diesen Lebens­ent­wurf für viele attrak­tiver gemacht. Weniger Präsenz­zwang im Büro durch mehr Home­office macht es Arbeit­nehmer*innen zudem oftmals leichter, auch größere Ent­fernungen zur Arbeits­stätte in Kauf zu nehmen. Mehr Home­office verringert Pendel­zeiten und -kosten. Vor diesem Hinter­grund haben die Expert*innen des HWWI bereits zum zweiten Mal berechnet, wie lange Käufer*innen vom günstigeren Um­land­preis profitieren, wenn sie mit zwei Home­office-Tagen pro Woche planen können und der Preis außer­dem 20 Prozent über dem kreis­weiten Durch­schnitt liegt. Das Ergebnis: Für Pendler*innen mit Home­office-Möglich­keit lohnt sich bei Nutzung des ÖPNV ein Umzug in eine 70-Quadrat­meter-Wohnung im Um­land in 12 Städten für mehr als 30 Jahre. Für weitere zwei Orte ergibt die Rech­nung Zeit­räume von mehr als 25 Jahren. Wenn etwa Familien eine 120-Quadrat­meter-Wohnung be­nötigen und der*die pendelnde Berufs­tätige zwei Tage Home­office ein­planen kann, sind sie rein finanziell sogar in allen Umland-Städten über einen Zeit­raum von mehr als 25 Jahren besser­ge­stellt als in Düssel­dorf – das gilt für ÖPNV und PKW gleicher­maßen. Ein Umzug für einen Zeit­raum von mehr als 30 Jahren lohnt sich bei Fahrten mit Bus und Bahn in 17 der Städte, für Auto­fahrer*innen in 14 Orten.

Wenn Umland, dann in eine deutlich größere Wohnung? Diese Rechnung geht nicht auf

Doch was ist, wenn erst mit dem Umzug ins Grüne die Lust auf mehr Platz entsteht? Wenn Eigen­heim­besitzer*innen schon den Pendel­weg auf sich nehmen, dann soll auch ein Hobby-Raum oder ein groß­zügiges Wohn­zimmer dabei sein. Auch diese Bedingungen haben sich die Expert*innen vom HWWI angesehen. Ein Erwerb von 120 Quadrat­metern im Umland statt 70 Quadrat­metern in der Metropole lohnt sich bei Preis­auf­schlägen von 20 Prozent nur in Duisburg – hier profitieren ÖPNV-Pendler*innen ohne Home­office 42,2 Jahre und mit Home­office sogar 71,4 Jahre von dem günstigeren Kauf­preis. Dies stellt jedoch eine Aus­nahme dar, denn in keinem der anderen 17 Um­landorte rechnet sich die Ver­größerung - weder mit noch ohne Homeoffice. Rein rechnerisch sind alle anderen Werte sogar negativ. Einzig wenn ein Objekt zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises erworben werden kann und somit kein Preis­aufschlag von 20 Pro­zent fällig wird, lohnt sich ein Umzug in die deutlich größere Wohnung nach Erkrath im Kreis Mett­mann für fast zehn Jahre. Aber nur, wenn zwei Tage Home­office eingeplant werden können und der Weg mit dem ÖPNV zurück­gelegt wird.

„Pendler*innen sind oft finanziell besser­gestellt als Stadt­bewohner*innen, wenn sie für Familie oder Hobby ohnehin mehr Platz benötigen. Ist zudem im Umland noch Home­office möglich, steigen die Chancen, dass sich der Umzug rechnet“, erklärt Postbank-Expertin Strunk. „Immo­bilien­interes­sent*innen sollten sich den Wohnungs­kauf im Umland aber keines­falls schön­rechnen. Zu bedenken ist etwa, dass Pendler*innen weniger Zeit mit ihrer Familie oder Hobbys ver­bringen können. Sich für diesen Nach­teil mehr Platz zu gönnen, rechnet sich auf längere Sicht in den meisten Fällen nicht. Als Über­brückung bis zu einem neuen Job oder dem Ruhe­stand kann dies aber kurzfristig in Kauf ge­nommen werden.“

Die HWWI-Analyse soll Kauf­interes­sierten einen Über­blick über die Pendel­kosten und die darauf ein­wirkenden Para­meter geben. Unter­schied­liche Aus­schläge bei den Kosten ergeben sich beispiels­weise durch den tat­sächlich gezahlten Preis für die Immo­bilie – ob die Wohnung zum Durch­schnitts­preis oder mit einem Auf­schlag für eine zentrale Lage erworben wurde. Auch die Größe der benötigten Eigentums­wohnung, die Wahl des Verkehrs­mittels, die Ent­fernung zum Arbeits­platz, die Fahr­zeit inklusive Stau oder Umsteigen sowie der Durch­schnitts­lohn in der Stadt fließen in die Berechnung ein. Dazu müssen individuelle Home­office-Regelungen und Arbeits­zeit­modelle bedacht werden – wenn beispiels­weise mehr oder weniger als die in der Analyse ver­an­schlagten zwei Home­office­tage pro Woche ge­nommen werden. Familien sollten berück­sichti­gen, dass Kinder in der Kita mög­licher­weise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der S-Bahn unter­wegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Anderer­seits ist ein Invest­ment in der Groß­stadt in den meisten Fällen teurer als ein Kauf im Umland. Höhere An­schaffungs­kosten ziehen höhere Schulden nach sich, so dass die lang­fristigen monat­lichen Be­lastungen durch Tilgung und Zins­zahlung steigen.

Ausgangs­punkt für die Modell­rechnung sind die kal­kula­to­rischen Kosten für den Kauf einer 70 Quadrat­meter bzw. 120 Quadrat­meter großen Eigen­tums­wohnung aus dem Bestand zuzüglich Notar­gebühren (2% vom Kauf­preis) und Grund­erwerb­steuer in Düssel­dorf und im jeweiligen Umland­kreis. Der Erwerb erfolgt zum je­weiligen Durch­schnitts­preis des Jahres 2021, wobei in den Um­land­städten und -gemeinden der Durch­schnitts­preis des jeweiligen Land­kreises zugrunde gelegt wird. Für die Kalku­lation wird an­genommen, dass die Fahrt­zeiten für den Stadt­be­wohnenden inner­halb der City identisch sind mit denen des Pen­deln­den von seiner Haus­tür zum Bahn­hof der betreffenden Stadt und vom Düssel­dorfer Haupt­bahn­hof zu seinem Arbeits­platz. Zusätz­liche Zeiten ent­stehen für Pendler*innen also vom Umland-Bahnhof zum Düssel­dorfer Haupt­bahn­hof. Analysiert wurden sowohl die Fahrt­zeiten mit öffent­lichen Verkehrs­mitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto. Für die Nutzung des ÖPNV sind verkehrs­günstig gelegene Wohn­lagen in den größ­ten Um­land­städten und Ge­meinden des Um­landes bei Pendlern besonders begehrt. Diese attrak­tiven Wohn­lagen sind nur in den seltens­ten Fällen zum Durch­schnitts­preis des Land­kreises zu erwerben. Realis­tischer ist es daher für Pendler, sich bei der Stand­ort­suche an den Ergeb­nissen der Berech­nungen mit Preis­auf­schlägen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der jeweiligen Land­kreise bei nicht kreis­freien Städten zu orien­tieren.

Die Pendel­kosten setzen sich aus den Ticket­preisen für Bus und Bahn be­ziehungs­weise den laufen­den Kosten für das Auto pro Kilo­meter zu­sammen. Hinzu kommen die Zeit­kosten: Für den zu­sätz­lichen Zeit­auf­wand durch das Pendeln in Düssel­dorf wurde der im Mittel erzielte Brutto­lohn im Jahr 2020 (27,91 Euro je Stunde) ver­an­schlagt. Bereits im zweiten Jahr wurde darüber hinaus eine weitere Variante berechnet: Eine Home­office-Lösung erlaubt es dem Berufs­pen­deln­den, nur noch an drei statt an fünf Tagen pro Woche ins Büro zu pendeln (130 statt 220 Tage im Jahr).