Immobilienkauf: Hier lohnt sich das Pendeln ins Stuttgarter Umland

Die Im­mo­bi­li­en­prei­se sta­gnie­ren oder sin­ken in vie­len Ge­bie­ten Deutsch­lands – doch vor al­lem in den grö­ß­ten Städ­ten der Re­pu­blik lie­gen sie wei­ter auf ho­hem Ni­veau. Wer statt in der In­nen­stadt der Me­tro­po­le ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Speck­gür­tel kauft, kann da­her in vie­len Fäl­len Geld spa­ren. In Stutt­gart kos­te­te der Qua­drat­me­ter 2022 durch­schnitt­lich 5.416 Eu­ro. Da­mit muss­ten Käu­fer*in­nen in der Lan­des­haupt­stadt durch­schnitt­lich min­des­tens 900 Eu­ro pro Qua­drat­me­ter mehr aus­ge­ben als in den meis­ten um­lie­gen­den Städ­ten und Ge­mein­den. Da­mit ist die durch­schnitt­li­che Preis­dif­fe­renz zwi­schen Stutt­gart und sei­nen Um­land­krei­sen 2022 die nied­rigs­te al­ler Big-Se­ven-Städ­te. In Ber­lin liegt sie bei min­des­tens 1.700 Eu­ro, in Düs­sel­dorf bei knapp 2.200 Eu­ro. Wer sich trotz Ar­beits­stel­le in der Stutt­gar­ter In­nen­stadt für das Um­land ent­schei­det, darf je­doch nicht ver­ges­sen, dass dann für den ver­län­ger­ten Ar­beits­weg zu­sätz­li­che Kos­ten für Treib­stoff oder Zug­ti­cket an­fal­len und mehr Zeit ein­ge­plant wer­den muss.

Das Ham­bur­gi­sche Welt­Wirt­schafts­In­sti­tut (HW­WI) hat für die Post­bank ei­ne Mo­dell­rech­nung ent­wi­ckelt, mit der sich die­se Pen­del­kos­ten be­zif­fern las­sen. Der Post­bank Woh­nat­las 2023 zeigt, wie vie­le Jah­re sich der Im­mo­bi­li­en­er­werb im Um­land rech­net und wann der Kos­ten­vor­teil beim Kauf durch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt ist. In der An­nah­me pen­delt je Haus­halt ein*e Ar­beit­neh­mer*in. Da­bei wur­de auch der Fak­tor Ho­me­of­fice mit drei statt fünf Pen­del­ta­gen pro Wo­che ein­be­rech­net so­wie grö­ße­re Woh­nun­gen et­wa für Fa­mi­li­en be­rück­sich­tigt.

Ver­gli­chen wur­de je­weils der Kauf ei­ner durch­schnitt­lich teu­ren 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung so­wie ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Woh­nung in Stutt­gart zur Selbst­nut­zung mit dem Er­werb ei­ner gleich gro­ßen Woh­nung in ei­ner der an­gren­zen­den Land­krei­se Böb­lin­gen, Ess­lin­gen, Göp­pin­gen, Lud­wigs­burg und dem Rems-Murr-Kreis. Da­bei wur­den ne­ben den vier be­völ­ke­rungs­reichs­ten Städ­ten und Ge­mein­den des Land­krei­ses auch al­le wei­te­ren Städ­te mit mehr als 20.000 Ein­woh­nern in die Ana­ly­se ein­be­zo­gen. Ins­ge­samt wur­den so­mit 26 Or­te im Stutt­gar­ter Um­land be­trach­tet. Käu­fer*in­nen soll­ten je­doch mit ei­nem Preis­auf­schlag für ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Woh­nun­gen in den Um­land­krei­sen rech­nen, da dort ein gro­ßes Ge­fäl­le zu ab­ge­le­ge­nen Ort­schaf­ten be­steht. Die­sen Auf­schlag ha­ben die Ex­pert*in­nen mit 20 Pro­zent kal­ku­liert.

Der Kauf­preis­vor­teil im Speck­gür­tel wur­de mit den jähr­li­chen Pen­del­kos­ten ver­rech­net. Da­bei ha­ben die Ex­pert*in­nen ne­ben den Kos­ten für das Ti­cket im öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) oder für das Au­to samt Treib­stoff auch den hö­he­ren Zeit­auf­wand ein­be­zo­gen. Die Kos­ten für den Weg mit dem Au­to lie­gen bei 0,45 Eu­ro pro Ki­lo­me­ter und ab 21 Ki­lo­me­ter ein­fa­che Ent­fer­nung bei 0,43 Eu­ro. Die Fahrt mit Bus und Bahn blei­ben bei 0,13 Eu­ro und ab 21 Ki­lo­me­ter bei 0,12 Eu­ro, die jähr­li­chen Mo­bi­li­täts­kos­ten wur­den durch Ein­füh­rung des 49-Eu­ro-Ti­ckets bei 588 Eu­ro ge­de­ckelt.

Kei­ne län­ger­fris­ti­gen Preis­vor­tei­le im Um­land für klei­ne Haus­hal­te

Wird je­weils ei­ne 70-Qua­drat­me­ter-Woh­nung ver­gli­chen, pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen auf­grund der ge­rin­gen Preis­un­ter­schie­de zwi­schen Me­tro­po­le und Um­land in kei­ner der an­gren­zen­den Städ­te und Ge­mein­den län­ger als 25 Jah­re. Am höchs­ten wä­ren die mög­li­chen durch­schnitt­li­chen Ein­spa­run­gen bei den Kauf­prei­sen, ge­rech­net mit ei­nem Preis­auf­schlag von 20 Pro­zent auf die ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­nen Städ­te der Um­land­krei­se, bei ei­nem Um­zug in den Land­kreis Göp­pin­gen mit et­wa 112.000 Eu­ro, ge­folgt vom Rems-Murr-Kreis mit et­wa 30.000 Eu­ro. So­mit lohnt sich am längs­ten der Um­zug in die 32 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Stadt Ebers­bach an der Fils im Land­kreis Göp­pin­gen: Wer den Ar­beits­weg je­den Tag mit den öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­legt, hat den Kauf­preis­vor­teil der öst­lich von Stutt­gart ge­le­ge­nen Stadt ge­gen­über der Me­tro­po­le nach 16,3 Jah­ren auf­ge­braucht, bei täg­li­cher Fahrt mit dem Au­to schrumpft die­se Zeit­span­ne auf 7,7 Jah­re. Für Durch­schnitts­käu­fer*in­nen soll­ten je­doch die er­höh­ten Pen­del­kos­ten min­des­tens 25 Jah­re lang durch die Kauf­prei­ser­spar­nis­se ge­deckt wer­den. Dies ent­spricht in der Re­gel der rest­li­chen Le­bens­ar­beits­zeit ei­nes Im­mo­bi­li­en­käu­fers oder ei­ner Im­mo­bi­li­en­käu­fe­rin, der oder die in Deutsch­land im Durch­schnitt 40 Jah­re alt ist. Un­ter die­sen Vor­aus­set­zun­gen lohnt sich der Um­zug in kei­ne Um­land­kom­mu­ne. ÖPNV-Nut­zer*in­nen sind al­ler­dings über­all den Au­to­fah­rer*in­nen über­le­gen. Kfz-Fans ha­ben den Vor­teil der güns­ti­ge­ren Kauf­prei­se im Um­land über­all be­reits in we­ni­ger als acht Jah­ren auf­ge­zehrt.

Die schnells­ten Ver­bin­dun­gen in die Stutt­gar­ter In­nen­stadt mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln exis­tie­ren mit nur zehn bis zwölf Mi­nu­ten Fahrt­zeit in den Städ­ten Ess­lin­gen am Ne­ckar (Ess­lin­gen), Fell­bach und Waib­lin­gen (Rems-Murr-Kreis). Al­ler­dings sind auch hier die Vor­tei­le der güns­ti­ge­ren Qua­drat­me­ter­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen be­reits nach we­ni­ger als zehn Jah­ren auf­ge­braucht.

Nicht ein­mal ein hal­bes Jahr lang pro­fi­tie­ren Pend­ler*in­nen vom güns­ti­ge­ren Im­mo­bi­li­en­preis in den Städ­ten Lud­wigs­burg, Korn­west­heim, Bie­tig­heim-Bis­sin­gen, Dit­zin­gen, Vai­hin­gen an der Enz und Rem­s­eck am Ne­ckar, die al­le im Land­kreis Lud­wigs­burg lie­gen. Das liegt vor al­lem dar­an, dass die Qua­drat­me­ter­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen in dem Kreis et­wa gleich­auf mit de­nen der Me­tro­po­le lie­gen – mit den 20 Pro­zent Auf­schlag für ei­ne zen­tra­le La­ge zah­len Im­mo­bi­li­en­käu­fer*in­nen hier pro Qua­drat­me­ter durch­schnitt­lich 5.407 Eu­ro, ge­ra­de ein­mal neun Eu­ro we­ni­ger als in Stutt­gart. Auch im Land­kreis Böb­lin­gen mit den Städ­ten Böb­lin­gen, Leon­berg, Her­ren­berg und Sin­del­fin­gen lie­gen die Qua­drat­me­ter­prei­se nur we­ni­ge Eu­ro pro Qua­drat­me­ter un­ter de­nen der Me­tro­po­le.

„Der Speck­gür­tel Stutt­garts ist im Ver­gleich zu al­len an­de­ren Me­tro­pol­re­gio­nen in Deutsch­land eher un­ge­eig­net für klei­ne­re Haus­hal­te, die sich ei­nen Preis­vor­teil vom Um­zug er­hof­fen. Das Pen­deln, al­so das Ar­bei­ten im Zen­trum und Woh­nen im Um­land, ist auf­grund der ge­rin­gen Kauf­preis­un­ter­schie­de nur im Ein­zel­fall die bes­se­re Wahl“, sagt Frank Boes, Re­gio­nal­be­reichs­lei­ter und Mit­glied der re­gio­na­len Ge­schäfts­lei­tung Süd-Mit­te von der Post­bank Im­mo­bi­li­en GmbH – der Mak­ler der Deut­schen Bank. „Im­mo­bi­li­en­in­ter­es­sier­te soll­ten sich den Woh­nungs­kauf im Um­land kei­nes­falls schön­rech­nen. Als Über­brü­ckung bis zu ei­nem neu­en Job oder dem Ru­he­stand kön­nen Nach­tei­le durch län­ge­re Ar­beits­we­ge und we­ni­ger Frei­zeit aber kurz­fris­tig in Kauf ge­nom­men wer­den.“

Fa­mi­li­en und Haus­hal­te mit viel Platz­be­darf pro­fi­tie­ren in Ebers­bach an der Fils

Kin­der­zim­mer, ein grö­ße­rer Ess­tisch, mehr Stau­raum und ein Ar­beits­platz: Vor al­lem Fa­mi­li­en be­nö­ti­gen viel Platz. 120 Qua­drat­me­ter Ei­gen­heim in der Me­tro­po­le sind oh­ne­hin nicht leicht zu fin­den und mit nicht un­er­heb­li­chen Kos­ten ver­bun­den. Wer sich statt­des­sen für ei­ne gleich­gro­ße Woh­nung im Um­land ent­schei­det, und täg­lich mit Bus und Bahn in die Ci­ty pen­delt, pro­fi­tiert nur in Ebers­bach an der Fils (Göp­pin­gen) über ei­nen Zeit­raum von mehr als 25 Jah­ren vom güns­ti­ge­ren Kauf­preis. Pend­ler*in­nen mit dem ÖPNV brau­chen im­mer­hin 27,9 Jah­re, um den Vor­teil der güns­ti­ge­ren Im­mo­bi­li­en­prei­se in der Klein­stadt im mitt­le­ren Alb­vor­land auf­zu­brau­chen.

Zwar noch un­ter­halb aber nah dran an der 25-Jah­res-Gren­ze sind Pend­ler*in­nen in der Stadt Göp­pin­gen im gleich­na­mi­gen Land­kreis. 23,8 Jah­re lang dau­ert es dort, bis die Er­spar­nis­se durch güns­ti­ge­re Qua­drat­me­ter­prei­se von den Pen­del­kos­ten auf­ge­zehrt wer­den. Al­ler­dings wer­den für die Fahrt in die 44 Ki­lo­me­ter ent­fern­te Ho­hen­stau­fen­stadt Göp­pin­gen mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln 32 Mi­nu­ten be­nö­tigt. Au­to­pend­ler*in­nen ver­brin­gen im Mit­tel 40 Mi­nu­ten auf der Stra­ße und die loh­nens­wer­te Zeit­span­ne hal­biert sich auf 10,7 Jah­re.

Trotz Job in der Me­tro­po­le aus dem Bü­ro­fens­ter ins Grü­ne schau­en: Co­ro­na hat die Ent­ste­hung fle­xi­bler Ar­beits­mo­del­le mit Ho­me­of­fice be­schleu­nigt. Seit­dem ist das Ar­bei­ten von zu­hau­se aus der Be­rufs­welt nicht mehr weg­zu­den­ken und er­mög­licht mehr Ar­beit­neh­mer*in­nen ei­nen neu­en Le­bens­ent­wurf mit ei­ner Im­mo­bi­lie im Um­land. Mehr Ho­me­of­fice ver­rin­gert Pen­del­zei­ten und -kos­ten. Vor die­sem Hin­ter­grund ha­ben die Ex­pert*in­nen des HW­WI be­rech­net, wie lan­ge Käu­fer*in­nen vom güns­ti­ge­ren Um­land­preis pro­fi­tie­ren, wenn sie mit zwei Ho­me­of­fice-Ta­gen pro Wo­che pla­nen kön­nen und der Preis au­ßer­dem 20 Pro­zent über dem kreis­wei­ten Durch­schnitt liegt. Das Er­geb­nis: Kann ei­ne Per­son im Haus­halt zwei Ta­ge im Ho­me­of­fice ar­bei­ten, ren­tiert sich der Kauf ei­ner 120-Qua­drat­me­ter-Ei­gen­tums­woh­nung in fünf der un­ter­such­ten 26 Um­land-Re­gio­nen mehr als 25 Jah­re lang ge­gen­über der Me­tro­po­le. Bis auf Fell­bach (Rems-Murr-Kreis) lie­gen al­le im Land­kreis Göp­pin­gen, der im Ver­gleich die güns­tigs­ten Qua­drat­me­ter­prei­se bie­tet. Ne­ben Ebers­bach an der Fils und Göp­pin­gen sind vor al­lem die Städ­te Geis­lin­gen an der Stei­ge und Eis­lin­gen/Fils ei­nen Blick wert für Pend­ler*in­nen mit Ho­me­of­fice-Mög­lich­keit: 28,9 Jah­re dau­ert es, bis der güns­ti­ge­re Qua­drat­me­ter­preis durch das län­ge­re Pen­deln auf­ge­braucht ist. ÖPNV-Nut­zer*in­nen sind al­ler­dings in bei­den Städ­ten 44 Mi­nu­ten lang un­ter­wegs bis zum Stutt­gar­ter Haupt­bahn­hof. Ei­ne schnel­le­re Ver­bin­dung hat Fell­bach im Rems-Murr-Kreis zu bie­ten, die nur neun Ki­lo­me­ter ent­fern­te Stadt er­rei­chen Pend­ler*in­nen in zwölf Mi­nu­ten. Da­für lie­gen die Qua­drat­me­ter­prei­se hier hö­her. So­mit ist der Kauf­preis­vor­teil nach 26,4 Jah­ren auf­ge­braucht – vor­aus­ge­setzt, es kön­nen zwei Ho­me­of­fice­ta­ge ein­ge­plant wer­den und der Weg wird mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln zu­rück­ge­legt.

„Pend­ler*in­nen sind oft fi­nan­zi­ell bes­ser­ge­stellt als Stadt­be­woh­ner*in­nen, wenn sie für Fa­mi­lie oder Hob­by oh­ne­hin mehr Platz be­nö­ti­gen. Ist zu­dem im Um­land noch Ho­me­of­fice mög­lich, stei­gen die Chan­cen, dass sich der Um­zug rech­ne­t“, sagt Post­bank-Im­mo­bi­li­en­ex­per­te Boes. „Zu be­den­ken ist et­wa, dass Pend­ler*in­nen we­ni­ger Zeit mit ih­rer Fa­mi­lie oder Hob­bys ver­brin­gen kön­nen. Der Pen­del­kos­ten­rech­ner hilft Kauf­in­ter­es­sier­ten bei der Ent­schei­dung für den Um­zug ins Um­land.“

Sin­gles oder Paa­re, die auf 70 Qua­drat­me­tern im Um­land noch das Ar­beits­zim­mer un­ter­brin­gen kön­nen, sind rein rech­ne­risch bei zwei Ta­gen Ho­me­of­fice nur in Ebers­bach an der Fils über den Zeit­raum von min­des­tens 25 Jah­ren im Vor­teil. Und aus­schlie­ß­lich bei Nut­zung des ÖPNV.

Aus­gangs­punkt für die Mo­dell­rech­nung sind die kal­ku­la­to­ri­schen Kos­ten für den Kauf ei­ner 70 Qua­drat­me­ter bzw. 120 Qua­drat­me­ter gro­ßen Ei­gen­tums­woh­nung aus dem Be­stand zu­züg­lich No­tar­ge­büh­ren (2 Pro­zent vom Kauf­preis) und Grund­er­werbs­steu­er in Stutt­gart und im je­wei­li­gen Um­land­kreis. Der Er­werb er­folgt zum je­wei­li­gen Durch­schnitts­preis des Jah­res 2022, wo­bei in den Um­land­städ­ten und -ge­mein­den der Durch­schnitts­preis des je­wei­li­gen Land­krei­ses zu­grun­de ge­legt wird. Da ver­kehrs­güns­tig ge­le­ge­ne Wohn­la­gen in den grö­ß­ten Städ­ten und Ge­mein­den des Um­lan­des bei Pend­ler*in­nen be­son­ders be­gehrt und nur in den sel­tens­ten Fäl­len zum Durch­schnitts­preis des Land­krei­ses zu er­wer­ben sind, soll­ten sich Pend­ler*in­nen bei der Stand­orts­su­che an den Er­geb­nis­sen der Be­rech­nun­gen mit Preis­auf­schlä­gen von 20 Pro­zent auf den Durch­schnitts­preis der je­wei­li­gen Land­krei­se bei nicht kreis­frei­en Städ­ten ori­en­tie­ren.

Es pen­delt je­weils ei­ne Per­son des Haus­halts vom Um­land in die Me­tro­po­le. Für die Kal­ku­la­ti­on wird an­ge­nom­men, dass die Fahrt­zei­ten für den Stadt­be­woh­nen­den in­ner­halb der Ci­ty iden­tisch sind mit de­nen des Pen­deln­den von sei­ner Haus­tür zum Bahn­hof der be­tref­fen­den Stadt und vom Stutt­gar­ter Haupt­bahn­hof zu sei­nem Ar­beits­platz. Zu­sätz­li­che Zei­ten ent­ste­hen für Pend­ler*in­nen al­so vom Um­land-Bahn­hof zum Stutt­gar­ter Haupt­bahn­hof. Ana­ly­siert wur­den so­wohl die Fahrt­zei­ten mit öf­fent­li­chen Ver­kehrs­mit­teln (ÖPNV) als auch mit dem Au­to.

Die Pen­del­kos­ten set­zen sich aus den Ti­cket­prei­sen für Bus und Bahn be­zie­hungs­wei­se den lau­fen­den Kos­ten für das Au­to pro Ki­lo­me­ter zu­sam­men. Hin­zu kom­men die Zeit­kos­ten: Der zu­sätz­li­che Zeit­auf­wand durch das Pen­deln vom Um­land in die Me­tro­po­le wur­de mit dem im Mit­tel in Stutt­gart er­ziel­ten Brut­to­lohn im Jahr 2021 (31,91 Eu­ro je Stun­de) be­wer­tet. Dar­über hin­aus wur­de ei­ne wei­te­re Va­ri­an­te be­rech­net: Ei­ne Ho­me­of­fice-Lö­sung er­laubt es dem Be­rufs­pen­deln­den, nur noch an drei, statt an fünf Ta­gen pro Wo­che ins Bü­ro zu pen­deln (130 statt 220 Ta­ge im Jahr).